Trái phiếu bất động sản: Cảnh báo nguy cơ vỡ nợ

Dự án condotel của Apec Mũi Né vẫn đang trong quá trình hoàn thiện Ảnh: Mai Ngọc

Sau xử phạt vẫn phát hành trái phiếu

Công ty Cổ phần Tập đoàn Apec Group là một trong những doanh nghiệp được chú ý nhiều thời gian qua khi vừa phát hành thành công trái phiếu thu về hơn 43,6 tỷ đồng với kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào 9/12/2026. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi và không có tài sản đảm bảo, với lãi suất lên tới 13%/năm.

Theo công bố, mục đích phát hành trái phiếu của công ty này là nhằm tăng quy mô vốn hoạt động, bổ sung nguồn vốn cho công ty để đấu giá, mở rộng quỹ đất trên thị trường; Đầu tư phát triển các dự án bất động sản tiềm năng, tăng cơ hội đầu tư và mua bán sáp nhập doanh nghiệp với các công ty tiềm năng, có quỹ đất tốt.

Kết quả, có một tổ chức trong nước và 4 nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp đã mua lại số trái phiếu trên. Lãi suất được tính cố định 13%/năm và cứ ba tháng trả lãi một lần.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc Apec Group cho biết, bản chất trái phiếu công ty phát hành cũng giống như ngân hàng cho vay, có loại có tài sản đảm bảo, có loại không có tài sản đảm bảo. “Với lãi suất 13% cũng giống như doanh nghiệp đi vay ngân hàng nên chúng tôi tự tin vào khả năng trả lãi của mình vì công ty duy trì tăng trưởng tốt với các dự án bất động sản”, ông Huy nói.

Ông Huy cho biết thêm, trước đó, Apec huy động trái phiếu 18%/năm nhưng trả vào năm thứ 5. Số trái phiếu này chỉ phát hành ít, còn nay trái phiếu huy động 13%/năm và 3 tháng trả lãi một lần không quá áp lực cho doanh nghiệp.

Trước đó, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã ban hành quyết định xử phạt Công ty Cổ phần Tập đoàn Apec Group 600 triệu đồng vì phát hành trái phiếu “chui”.

Cũng trong cảnh ‘bán hàng’ không tài sản đảm bảo, Công ty Cổ phần Đầu tư Pearl City (Pearl City) cho biết, đã phát hành thành công 1.000 trái phiếu, tương đương 100 tỷ đồng. Trái chủ là một nhà đầu tư tổ chức trong nước. Công ty Cổ phần Chứng khoán HDB đứng ra thu xếp thương vụ này. Lô trái phiếu này có kỳ hạn 36 tháng, ngày đáo hạn là 24/11/2024. Đáng chú ý là số trái phiếu trên không có tài sản bảo đảm và lãi suất cố định lên tới 12%/năm. Kỳ hạn trả lãi là 6 tháng/một lần kể từ ngày phát hành.

Tiền đâu trả lãi trái phiếu lãi suất cao?

Theo tìm hiểu của phóng viên Tiền Phong, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR) hiện trong nhóm doanh nghiệp đứng đầu danh sách phát hành nhiều trái phiếu địa ốc.

Mới đây công ty phát hành (lần thứ 8) thành công 30 nghìn trái phiếu, mệnh giá 10 triệu đồng/trái phiếu. Số tiền PDR thu về trong kỳ phát hành là 300 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 2 năm, là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản bảo đảm. Ngày đáo hạn là 8/12/2023. Lãi suất phát hành thực tế là 12%/năm, trả lãi 12 tháng/lần. Số tiền thu về từ đợt phát hành này sẽ được PDR tài trợ vốn cho 3 dự án bất động sản của công ty và công ty con.

Thế nhưng, nhìn vào báo cáo tài chính quý 3/2021 của Phát Đạt dễ thấy, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp đạt 11.920 tỷ đồng, tăng 2.590 tỷ đồng so với thời điểm cuối năm 2020. Tồn kho chủ yếu do phát sinh tại các dự án Bình Dương Tower (1.596 tỷ đồng) và dự án Phước Hải (1.372 tỷ đồng), dự án Trần Phú Đà Nẵng (630 tỷ đồng), trong khi đó giá trị hàng tồn kho tại dự án khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội giảm hơn 1.000 tỷ đồng về mức 442 tỷ đồng.

Nợ phải trả của Phát Đạt là 11.914 tỷ đồng, chủ yếu là các khoản nợ dài hạn (7.209 tỷ đồng), cao hơn 14% so với mức ghi nhận hồi đầu năm. Hay như đợt phát hành trái phiếu thứ 3 của Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) trong năm 2021 thu về 1.500 tỷ đồng.

Trước đó, trong tháng 9, DIG đã có 2 đợt phát hành trái phiếu, thu về 2.000 tỷ đồng. Về tình hình kinh doanh, quý III/2021, doanh thu thuần và lãi sau thuế của DIG đều giảm 44% so với cùng kỳ năm trước, lần lượt đạt 539 tỷ đồng và 42 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, DIC ghi nhận doanh thu thuần giảm 11% so với cùng kỳ, đạt 1.655 tỷ đồng, còn lãi sau thuế tăng nhẹ 6%, đạt 139 tỷ đồng.

Mới đây, Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến các tổ chức, cá nhân Dự thảo Thông tư về tổ chức giao dịch trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ trong bối cảnh trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ thời gian qua đang tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Theo đó, từ năm 2022, trái phiếu “3 không” - không tài sản đảm bảo, không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán có thể không được tồn tại trên thị trường.

Hiện tại, doanh nghiệp phát hành riêng lẻ không cần thiết phải có xếp hạng tín nhiệm. Tuy nhiên, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến bổ sung quy định doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp phải có xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng (nếu phát hành trái phiếu không có tài sản bảo đảm, không có bảo lãnh thanh toán, doanh nghiệp phát hành có kết quả kinh doanh của năm liền trước năm phát hành lỗ hoặc có lỗ lũy kế tính đến năm phát hành).

Theo đánh giá của Khối dịch vụ xếp hạng tín dụng (FiinRatings), chất lượng tín dụng và sức khỏe tài chính của ngành bất động sản Việt Nam về cơ bản chưa ở giai đoạn nóng như ở Trung Quốc.

Tuy nhiên, phần lớn giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, thông tin hạn chế. Do đó, việc tăng cường giám sát các hoạt động phát hành của các đơn vị chưa niêm yết trở nên quan trọng cho sự phát triển lành mạnh của thị trường và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

Ngọc Mai - Việt Linh