Tránh gây sốc thị trường khi xây dựng bảng giá đất

Với mức điều chỉnh tăng bình quân tới 26% so với năm 2025, là điều khiến giới nghiên cứu và doanh nghiệp bất động sản “ngạc nhiên”. Ảnh: Dũng Minh

Giá đất “sát” thị trường

Theo dự thảo, thay vì theo địa giới hành chính như trước đây, bảng giá đất Hà Nội 2026 sẽ xác định 17 khu vực giá dựa trên vị trí địa lý, kết nối hạ tầng, mật độ dân cư và đặc điểm thị trường thực tế.

Theo đó, tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất tính toán bình quân và bảng giá hiện hành dao động từ 1,24 đến 6,05 lần, tùy khu vực. Trong đó, giá đất ở có mức cao nhất là hơn 702 triệu đồng một m2 áp dụng cho thửa giáp mặt đường (vị trí 1) tại loạt tuyến đường như Bà Triệu (đoạn từ Hàng Khay đến Trần Hưng Đạo), Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng (đoạn từ Lê Thánh Tông đến Quán Sứ).

Mức giá này cũng được áp dụng cho các tuyến đường nội đô và tăng thêm 2% so với bảng giá hiện hành.

2% cũng là mức đề xuất tăng chung tại các khu vực 2 (phường trong vành đai 2), khu vực 3 (phường từ vành đai 2 đến vành đai 3), khu vực 4 và 5 (phường ngoài vành đai 3 bên hữu sông Hồng trừ Chương Mỹ, Sơn Tây, Tùng Thiện), khu vực 6 (phường trong ranh giới sông Hồng - sông Đuống - vành đai 3).

Điểm đáng chú ý, giá đất ở được đề xuất chủ yếu biến động tăng mạnh tại các xã ngoại thành với mức tăng từ 20 – 26%. Trong đó, khu vực 9 (gồm 7 xã Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh) có thể tăng cao nhất với 26%.

Tiếp sau đó là khu vực 7 (gồm 9 xã Tiến Thắng, Yên Lãng, Quang Minh, Mê Linh, Phúc Thịnh, Thư Lâm, Đông Anh, Vĩnh Thanh, Thiên Lộc) và khu vực 10 (gồm 12 xã Đại Thanh, Thanh Trì, Ngọc Hồi, Nam Phù, Bình Minh, Tam Hưng, Thường Tín, Hồng Vân, Thanh Oai, Dân Hòa, Thượng Phúc, Chương Dương) cùng có mức đề xuất tăng 25%.

Báo cáo của Công ty cổ phần Thẩm định giá và Thương mại VIC - đơn vị tư vấn, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục sôi động trong năm 2025 với nhiều dự án lớn được triển khai, đặc biệt là nhà ở xã hội, khu đô thị mới, khu công nghiệp và thương mại dịch vụ.

Tại vùng ven, đặc biệt tại các khu vực có quy hoạch lên quận hoặc gần các tuyến vành đai, đang tăng nhiệt trở lại nhờ thông tin quy hoạch, nâng cấp đơn vị hành chính và dịch chuyển dân cư, dẫn tới sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực. Đồng thời, thị trường cũng đang chứng kiến sự phục hồi mạnh ở phân khúc chung cư, với lượng giao dịch và giá bán tăng cao.

Vì vậy, việc xây dựng bảng giá mới tăng, nhất là khu vực trung tâm và một số khu vực ngoại thành theo đơn vị tư vấn sẽ phản ánh chính xác hơn tiềm năng, hạ tầng và thực tế giao dịch.

Ngoài ra, giá đất cao ở khu trung tâm cũng khuyến khích dịch chuyển dân cư ra khu vực ven đô, ngoại thành, giúp giãn mật độ dân số và giảm áp lực lên hạ tầng đô thị lõi. Ngược lại, nếu giá đất không sát với giá thị trường sẽ dễ phát sinh đầu cơ, tích trữ đất, hình thành bong bóng bất động sản, gây rủi ro cho thị trường.

Bảng giá đất tăng không chỉ làm tăng giá nhà mà sẽ làm tăng mạnh nghĩa vụ tài chính. Ảnh: Shutterstock

Nhưng vẫn còn nhiều tranh cãi

Dù việc điều chỉnh giá đất để sát với thị trường là cần thiết, song bảng giá đất mới lại đang vấp phải nhiều luồng dư luận trái chiều. Trong đó, nỗi lo lớn nhất là đề xuất này có thể tạo thêm sức ép lên cả người mua nhà và doanh nghiệp.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, việc một số địa phương đang đề xuất tăng bảng giá đất trong giai đoạn hiện nay là chưa phù hợp với chỉ đạo của Thủ tướng về kiểm soát giá nhà đất hiện nay.

Với chi phí về đất chiếm tới 30 - 50% chi phí đầu vào, việc tăng giá đất có thể dẫn tới đẩy mặt bằng giá bất động sản tiếp tục leo thang.

Thêm vào đó, tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chi phối mạnh thị trường bất động sản Việt Nam, một động thái như tăng bảng giá đất có thể nhanh chóng khiến người dân và nhà đầu tư tin rằng giá sẽ còn tăng, từ đó thúc đẩy đầu cơ và gây sốt ảo hơn so với mong muốn của đơn vị tư vấn.

Đồng quan điểm, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, việc điều chỉnh tăng mạnh giá đất cũng sẽ tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư công và tiến độ các dự án hạ tầng. Khi chi phí đất đai tăng, các dự án hạ tầng trọng điểm có nguy cơ đội vốn, vượt dự toán, gây khó khăn cho cân đối ngân sách.

Hiện nay nhiều dự án đang chậm tiến độ do công tác giải phóng mặt bằng, nếu tăng giá có thể khiến ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư công và mục tiêu phát triển hạ tầng đồng bộ mà thành phố Hà Nội đang ưu tiên thúc đẩy trong giai đoạn sắp tới.

Ở một góc độ khác, VNREA cho hay, nếu tăng giá đất ở khu vực trung tâm cũng sẽ tạo ra một mặt bằng giá thuê nhà tăng theo. Hiện nay, giá thuê nhà ở gần các trường Đại học đã tăng lên khoảng 30%. Như vậy, khả năng thuê ở gần các trường Đại học sẽ tăng giá cho thuê, khó khăn cho sinh viên...

Thực tế, hời gian qua, Chính phủ, các Bộ, ngành cùng các địa phương đang tìm những giải pháp giảm giá bất động sản trên thị trường, do đó, theo VNREA, việc giá đất và chi phí đầu vào phù hợp sẽ góp phần giảm giá bất động sản, trong đó có nhà ở. Một trong các giải pháp hữu hiệu là giảm chi phí đầu vào cấu thành giá bán bất động sản.

Tuy nhiên, việc giá đất tăng sẽ trực tiếp làm tăng giá thành, từ đó ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu ở thực. Đối với nhà ở thương mại, nếu tăng giá đất sẽ ảnh hưởng tính khả thi dự án, làm giá nhà tiếp tục tăng...

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung – Tổng giám đốc SGO Homes, nguyên tắc quan trọng trong suốt quá trình định giá đất được các địa phương tuân thủ trong quá trình xây dựng bảng giá đất thời gian vừa qua là phải bám sát “nguyên tắc thị trường”.

Tuy vậy, tại một số địa phương, việc xác định giá chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá, nhà nhỏ lẻ, không phản ánh được đất dự án, dẫn tới không đảm bảo giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại.

Đó là chưa kể việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây, có thể trùng với thời điểm thị trường bất động sản còn đang trong giai đoạn "nóng sốt", là bất hợp lý, sẽ dễ dẫn đến việc xác định không chính xác.

Đây cũng là lý do cần sớm sửa đổi Luật Đất đai 2024, trong đó có quy định liên quan đến bảng giá đất. Bảng giá đất mới dự kiến áp dụng đồng loạt trong nửa năm tới, nếu không sửa kịp thời, các bất cập đang diễn ra tại một số địa phương có thể lan rộng, nhất là khi quá trình sáp nhập các đơn vị hành chính còn khiến nhiều nơi tồn tại song song nhiều bảng giá đất, gây thiếu nhất quán và khó khăn trong quản lý./.

Việt Dương