Triển vọng phục hồi của 'cổ đất' vẫn đối mặt nhiều rào cản

Sau khi hàng loạt cổ phiếu bất động sản “vẽ hình cây thông” khi đánh mất hết thành quả của đợt tăng tháng 8, tháng 9/2025 và trở về vùng đáy hồi tháng 4/2025 - giai đoạn thị trường giảm mạnh do tác động chính sách thuế quan của Mỹ, dòng tiền “có vẻ” đang quay trở lại nhóm này.

Dòng tiền có dấu hiệu trở lại

Tín hiệu hồi phục bước đầu đã xuất hiện, khi tỷ lệ cổ phiếu bất động sản có mức tăng vượt VN-Index đã cải thiện, hiện chiếm khoảng 18% số mã trong ngành.

Cổ phiếu bất động sản có dấu hiệu "hút" tiền trở lại, sau khi về vùng đáy tháng 4/2025.

Một số cổ phiếu bất động sản ghi nhận mức tăng đáng chú ý, nổi bật là NVL, TCH, HDG, TAL, VPL và VHM.

Trong đó, cổ phiếu NVL bỗng trở thành ngôi sao sáng trong 2 tuần giao dịch gần nhất, với mức tăng tới hàng chục phần trăm.

Trong phiên 19/3, cổ phiếu NVL đã có một phiên trình diễn khá tốt. Bất chấp thị trường chung đỏ lửa, dòng tiền đầu cơ vẫn cuồn cuộn đổ vào đẩy cổ phiếu này tăng kịch trần.

Hiệu ứng hưng phấn đã lan tỏa, giúp hàng loạt cổ phiếu địa ốc khác bảo vệ thành công sắc xanh giữa tâm bão. Điển hình như VPI tăng 2,4%, DXG bứt phá 2,2%, QCG nhích 1,4%, cùng các tên tuổi như PDR (+1%), VHM (+0,3%) và KDH (+0,2%) đều ghi nhận mức tăng điểm tích cực.

Theo giới chuyên môn, một trong những lý do khiến dòng tiền tập trung vào nhóm cổ phiếu bất động sản là nhiều cổ phiếu đã giảm về vùng định giá hấp dẫn theo các tiêu chí cơ bản, sau giai đoạn nhóm bất động sản suy yếu kéo dài từ tháng 10/2025 đến đầu năm nay, khi thị trường liên tục đối mặt với những lo ngại về xu hướng lãi suất tăng cũng như lượng tồn kho bất động sản ở mức cao kỷ lục.

Trong những phiên đầu tháng 3/2026, những đợt bán giải chấp cổ phiếu tại các tài khoản liên quan đến lãnh đạo doanh nghiệp đã xuất hiện.

Cụ thể, gia đình Chủ tịch Hodeco (HDC) vừa bị các công ty chứng khoán bán giải chấp hơn 2,6 triệu cổ phiếu.

Trong khi đó, gia đình Chủ tịch DIC Corp (DIG) liên tục bị bán giải chấp cổ phiếu từ cuối năm 2025 đến nay. Riêng trong tháng 3/2026, tổng lượng cổ phiếu DIG của gia đình vị lãnh đạo doanh nghiệp này bị bán giải chấp đạt gần 12 triệu đơn vị.

Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, điều tích cực nhen nhóm với cổ đông doanh nghiệp bất động sản đó là thông tin một số công ty, lãnh đạo công ty đã lên kế hoạch mua lại cổ phiếu sau khi giá đã chiết khấu sâu. Điều này phần nào giúp dịu đi tâm lý tiêu cực về ngành.

Chẳng hạn, sau phiên giảm mạnh 9/3, cổ phiếu NLG của Đầu tư Nam Long đã lùi về 24.000 đồng/cp, thấp hơn giá trị sổ sách 26.000 đồng/cp. Ngay sau đó, 2 con trai của Chủ tịch HĐQT doanh nghiệp là Nguyễn Hiệp và Nguyễn Nam đã đăng ký mua tổng cộng 2 triệu cổ phiếu trong giai đoạn từ ngày 9/3 đến 7/4, trước thềm đại hội cổ đông 2026.

Tương tự, cổ phiếu PDR của Bất động sản Phát Đạt giảm về quanh 14.000 đồng/cp, tương đương P/B khoảng 1,2 lần. Chủ tịch HĐQT Phát Đạt, ông Nguyễn Văn Đạt cũng đã đăng ký mua vào 3 triệu cổ phiếu.

Việc dòng tiền tập trung vào cổ phiếu bất động sản trong đợt giảm mạnh vừa qua cho thấy, nhiều nhà đầu tư bắt đầu nhìn thấy cơ hội đầu tư dài hạn khi xét theo yếu tố định giá cơ bản.

Lãi suất vẫn là biến số lớn

Dù vậy, với diễn biến của thị trường bất động sản và tín dụng hiện nay, triển vọng của lĩnh vực này vẫn chịu tác động từ lãi suất tăng và nhu cầu mua suy giảm do lo ngại về thanh khoản thị trường.

Từ quý IV năm ngoái đến nay, lãi suất đã tăng trở lại, trong khi tín dụng được điều hướng theo hướng hạn chế đầu cơ bất động sản. Nhiều ngân hàng thương mại có vốn nhà nước chi phối áp dụng mức lãi suất cho vay bất động sản khoảng 13-14%/năm - mức lãi suất khiến nhiều người vay trở nên thận trọng với các khoản vay mới.

Trong khi đó, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần và ngân hàng nước ngoài cũng tăng lãi suất cho vay theo mặt bằng chung, nhưng ở mức “dễ chịu” hơn.

Mức lãi suất này chưa vượt quá khả năng chịu đựng của người đang vay, nhưng cũng không đủ hấp dẫn để kích thích nhu cầu vay mới mua nhà.

Theo chu kỳ khoản vay, nhiều khoản vay với lãi suất ưu đãi cố định 6, 12 hoặc 24 tháng sẽ bước vào giai đoạn thả nổi trong nửa cuối năm nay và đầu năm sau. Khi đó, lãi suất sẽ được tính theo lãi suất tiền gửi cộng biên độ 4%. Ước tính, lãi suất thực trả có thể lên tới 10%/năm hoặc cao hơn.

Trong khi đó, nguồn cung dự kiến sẽ gia tăng tại cả thị trường Hà Nội và TP.HCM, góp phần hạn chế khả năng giá nhà tiếp tục leo thang như các giai đoạn trước khi cầu vượt cung.

“Trong bối cảnh hiện nay, dòng tiền vẫn khó quay trở lại mạnh mẽ với nhóm cổ phiếu bất động sản”, ông Hồ Hữu Tuấn Hiếu, chuyên gia tư vấn đầu tư tại Chứng khoán SSI nhận định.

Theo TS Hồ Sỹ Hòa, Giám đốc nghiên cứu và tư vấn đầu tư, Chứng khoán DNSE, nhóm bất động sản hiện đang chịu áp lực từ 2 yếu tố chính.

Thứ nhất là xu hướng tăng của lãi suất. Khi lãi suất tăng, chi phí vốn của cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều gia tăng, đồng thời làm giảm nhu cầu đầu tư mang tính lướt sóng trên thị trường bất động sản.

Thứ hai là mặt bằng giá bất động sản hiện vẫn ở mức khá cao. Trong bối cảnh lãi suất gia tăng, yếu tố này khiến nhóm cổ phiếu bất động sản phải đối mặt với áp lực bán mạnh hơn.

Ông Lương Duy Phước, Giám đốc phân tích của Kafi cho rằng trong ngắn hạn chưa có nhiều cơ sở để dòng tiền quay lại mạnh với nhóm bất động sản khi tín dụng từ phía ngân hàng vẫn tương đối hạn chế, đối với cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.

Trong bối cảnh lãi suất tăng và tín dụng bị siết chặt, các doanh nghiệp bất động sản nhiều khả năng sẽ phải tìm kiếm những nguồn vốn thay thế. Hai hướng đáng chú ý gồm tìm kiếm đối tác chiến lược nước ngoài và phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

"Hiện, quy mô tín dụng nền kinh tế đã tương đương khoảng 146% GDP, trong khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp mới ở mức khoảng 12% GDP, cho thấy dư địa phát triển của kênh huy động vốn này vẫn còn tương đối lớn", ông Phước nêu.

Giám đốc phân tích của Kafi cũng lưu ý phần lớn tồn kho hiện nay là các dự án đang trong quá trình xây dựng, khác với các giai đoạn trước - khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thiện nhưng khó tiêu thụ.

Do đó, cơ hội đầu tư vẫn có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và có dự án sẵn sàng mở bán trong 6-12 tháng tới có thể là nhóm hưởng lợi lớn hơn khi thị trường hồi phục. Đồng thời, các doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền hoặc căn hộ có giá phù hợp được đánh giá có lợi thế về thanh khoản trong giai đoạn tới.

Hải Giang