VCBS: Nhà Khang Điền, Nam Long, Hodeco hưởng lợi khi dòng tiền đầu tư BĐS dịch chuyển vào Nam

Dòng tiền dịch chuyển: Bắc chững lại, Nam trở thành tâm điểm

Trong báo cáo ngành bất động sản nhà ở vừa công bố, Chứng khoán VCBS phân tích, năm 2025 ghi nhận một giai đoạn "tái định hình" mạnh mẽ về hành lang pháp lý với hàng loạt Nghị định, Nghị quyết mới nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án. Quyết tâm của Nhà nước trong việc tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch đã giúp khơi thông nguồn lực đầu tư, đặc biệt là cơ chế thí điểm cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Nhờ đó, nguồn cung có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, thể hiện qua việc thu ngân sách từ đất đai đạt khoảng 407 nghìn tỷ đồng chỉ trong 9 tháng, đồng thời hơn 102.600 căn nhà ở xã hội được hoàn thành trong năm.

Ảnh: VCBS tổng hợp.

Tuy nhiên, khi thị trường dần ổn định, dòng tiền đầu tư lại có xu hướng dịch chuyển rõ rệt giữa các vùng.

Chỉ số giá bất động sản trên thu nhập tại Hà Nội tại Mumbeo (cơ sở dữ liệu về chi phí sinh hoạt lớn nhất thế giới, được tính bằng cách lấy giá trung vị của căn hộ chia cho thu nhập khả dụng trung vị của hộ gia đình, với thu nhập khả dụng ròng của hộ gia đình bằng 1,5 lần thu nhập ròng cá nhân), tăng mạnh trong giai đoạn 2024–2026, từ mức 19,6 năm 2024 lên 24,7 năm 2025 và đạt 31,1 vào năm 2026, cho thấy mức độ suy giảm nhanh chóng về khả năng chi trả của người dân.

Nguồn: Batdongsan.com.

Trong bối cảnh đó, thị trường phía Nam nổi lên như một “điểm đến” mới, đặc biệt là các đô thị vệ tinh quanh TP. HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Đồng Nai được kỳ vọng trở thành tâm điểm nhờ các dự án hạ tầng quy mô lớn như sân bay Long Thành, trong khi Bình Dương tiếp tục đóng vai trò nguồn cung chủ lực.

Nguồn: Mumbeo.

Song song, dòng tiền cũng có xu hướng ưu tiên các dự án gắn với hạ tầng giao thông và mô hình TOD, phản ánh sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư từ đầu cơ sang giá trị sử dụng thực.

Dự báo giá BĐS đi ngang ở phía Bắc, tăng nhẹ ở phía Nam

VCBS dự báo trong năm 2026, nguồn cung căn hộ phân khúc trung cấp sẽ được bổ sung ở mức đáng kể tại các thành phố lớn.

Tại thị trường phía Bắc, giá bán được dự báo đi ngang, trong khi thanh khoản có xu hướng cải thiện chọn lọc, chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ đảm bảo và vị trí gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm. Nhìn chung, năm 2026 được xem là giai đoạn củng cố và tái cân bằng của thị trường bất động sản phía Bắc sau giai đoạn tăng nóng năm 2025.

Trong khi đó, tại thị trường phía Nam, mặt bằng giá bán được dự báo tiếp tục tăng nhẹ, với động lực từ sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ phía Bắc; tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng duy trì ở mức tích cực. Áp lực từ việc lãi suất tăng nhẹ được đánh giá chưa đủ lớn để ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý người mua, khi nhu cầu an cư vẫn ở mức cao và phân khúc trung cấp phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân. Tuy nhiên, việc nguồn cung gia tăng mạnh sẽ tạo áp lực cạnh tranh lớn hơn, đặc biệt trong bối cảnh các chủ đầu tư cần đẩy nhanh dòng tiền để thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Nhưng đi cùng với đó là một môi trường kinh doanh kém thuận lợi hơn. Tín dụng BĐS dự kiến được kiểm soát ở mức 24 - 25% tổng dư nợ toàn hệ thống, trong khi lãi suất có xu hướng tăng, tạo áp lực lên chi phí vốn và hạn chế dòng tiền đầu cơ. Đáng chú ý, từ ngày 1/3/2026, việc áp dụng mã định danh điện tử cho từng bất động sản sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế tình trạng “găm hàng” và tạo khan hiếm giả.

Ở một góc nhìn khác, phân khúc nhà ở xã hội dù đã có bước tiến với hơn 100 nghìn căn hoàn thành trong năm 2025 nhưng vẫn đối mặt với nhiều nút thắt như thiếu quỹ đất sạch, thủ tục pháp lý phức tạp và tình trạng trục lợi chính sách. Điều này cho thấy dư địa cải thiện vẫn còn lớn, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thực tiếp tục gia tăng.

Trong bức tranh chung đó, các chuyên gia dự báo năm 2026 sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa các doanh nghiệp. Những đơn vị sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và đòn bẩy tài chính thấp sẽ chiếm ưu thế rõ rệt.

Chẳng hạn, Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) được kỳ vọng đạt 6.768 tỷ đồng doanh thu, tăng 44,8% và 1.840 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 12,6% svck.

VCBS phân tích, The Solina (11A) được xác định là dự án gối đầu quan trọng của KDH trong giai đoạn 2026 - 2027, với kế hoạch mở bán vào cuối năm 2026 hoặc đầu 2027. Dự án dự kiến mang lại khoảng 7.000 tỷ đồng doanh thu, với mức giá khoảng 10 - 12 tỷ đồng/căn thấp tầng và khoảng 4 tỷ đồng/căn cao tầng.

Song song đó, dự án Bình Trưng Đông mở rộng sẽ được đẩy nhanh tiến độ, dự kiến khởi công trong năm 2026 và mở bán vào năm 2027, hưởng lợi từ hạ tầng khu vực và hiệu ứng tích cực từ dự án Gladia đã hoàn thiện. Cả hai dự án được kỳ vọng đóng góp dòng tiền quan trọng trong trung hạn, trong bối cảnh KDH sở hữu lợi thế quỹ đất nội đô TP. HCM khan hiếm, giúp doanh nghiệp duy trì khả năng định giá tốt và biên lợi nhuận cao nhờ chiến lược chỉ mở bán sau khi hoàn thiện xây dựng.

Ảnh: VCBS.

Tương tự, VCBS dự báo Đầu tư Nam Long (mã: NLG) có doanh thu đạt 6.503 tỷ đồng và lợi nhuận 1.273 tỷ đồng trong năm 2026 nhờ sở hữu quỹ đất lớn, tăng lần lượt 22% và 3% svck.

Động lực chính đến từ các dự án như Izumi City (Canaria ~2.000 tỷ đồng), Mizuki Park (~3.600 tỷ đồng) cùng các dự án mới và hiện hữu. Bên cạnh đó, hạ tầng khu vực Đồng Nai cải thiện rõ rệt giúp tăng khả năng hấp thụ sản phẩm, trong khi lợi thế quỹ đất lớn, chi phí đất thấp và nhu cầu ở thực cao tiếp tục hỗ trợ NLG duy trì đà tăng trưởng doanh thu và biên lợi nhuận trong trung và dài hạn.

Ảnh: VCBS.

Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) cũng nổi bật với kỳ vọng đạt 3.107 tỷ đồng doanh thu và 1.212 tỷ đồng lợi nhuận trong năm nay, tăng 11% và 28% svck.

Việc tháo gỡ chính sách cho ngành điện giúp dự án Hồng Phong 4 của HDG có cơ hội vận hành trở lại trong quý I/2026 với giá FIT 9,35 cent/kWh, qua đó dừng trích lập và hoàn nhập khoảng 500 tỷ đồng dự phòng, hỗ trợ đáng kể lợi nhuận.

Mảng thủy điện duy trì sản lượng tích cực trong nửa đầu năm nhờ điều kiện thời tiết trung tính, đồng thời các dự án mới như Sơn Linh - Sơn Nham dự kiến bổ sung sản lượng từ cuối năm.

Ở mảng bất động sản, dự án Charm Villas được kỳ vọng cải thiện doanh số trong năm 2026 nhưng khó tăng mạnh do nhu cầu thấp tầng còn hạn chế. Về dài hạn, HDG tiếp tục đẩy mạnh năng lượng tái tạo, đặc biệt là điện gió, với nhiều dự án đang triển khai, dù tiến độ pháp lý vẫn là yếu tố cần thời gian để tháo gỡ.

Ảnh: VCBS.

Trong khi đó, VCBS kỳ vọng hoạt động bán hàng của Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, mã: HDC) sẽ phục hồi mạnh trong giai đoạn 2026 - 2030 nhờ hạ tầng giao thông kết nối TP. HCM và Đồng Nai được hoàn thiện, đặc biệt là cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu dự kiến vận hành từ quý I/2026.

Doanh thu bất động sản năm 2026 ước đạt khoảng 850 tỷ đồng nhờ mở bán các dự án như The Light City giai đoạn 1, Ecohome và Đồi Ngọc Tước 2, trong đó The Light City dự kiến bán khoảng 200 sản phẩm với giá tăng 20 - 30%.

Bên cạnh đó, HDC tiếp tục ghi nhận lợi nhuận từ chuyển nhượng dự án (Thống Nhất, Đại Dương), qua đó tạo nguồn lực để tập trung triển khai các dự án trọng điểm, đặc biệt là The Light City giai đoạn 2, thúc đẩy tăng trưởng trung hạn.

Ảnh: VCBS.

Tổng thể, theo VCBS, năm 2026 được kỳ vọng sẽ là giai đoạn thị trường thanh lọc, nơi các yếu tố minh bạch, năng lực tài chính và giá trị sử dụng thực lên ngôi. Kết quả kinh doanh của toàn ngành có thể cải thiện nhờ việc ghi nhận doanh thu từ các dự án đã tái khởi động trong năm 2025, nhưng áp lực cạnh tranh và nghĩa vụ tài chính cũng gia tăng đáng kể.

Trang Mai