Trung Quốc thúc đẩy giao nhà kèm 'sổ đỏ', bảo vệ người mua

Đây là một trong những thay đổi đáng chú ý trong chính sách bất động sản Trung Quốc, khi cơ quan quản lý tăng cường kiểm soát dòng tiền và gắn hoạt động cấp tín dụng với tiến độ hoàn thành thực tế của dự án.

Lùi thời điểm giải ngân, siết quản lý dòng tiền

Ngày 28/8, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) và Cơ quan Quản lý Giám sát Tài chính Quốc gia ban hành văn bản số 171, về cải cách và hoàn thiện quản lý tín dụng bất động sản, thúc đẩy xây dựng mô hình phát triển mới cho ngành địa ốc.

Theo Điều 22, thời điểm giải ngân khoản vay mua nhà cá nhân phụ thuộc vào hình thức bán nhà. Với nhà ở hiện hữu, ngân hàng giải ngân sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký bán. Với nhà ở bán trước khi hoàn thiện, khoản vay chỉ được giải ngân sau khi dự án hoàn tất thủ tục đăng ký nghiệm thu công trình.

Quy định này tạo ra sự thay đổi đáng kể so với cơ chế bán nhà trả trước vốn phổ biến tại quốc gia tỷ dân. 

Trước đây, phần lớn khoản vay mua nhà cá nhân tại Trung Quốc được giải ngân khi công trình hoàn thành phần kết cấu chính, tức sau khi tòa nhà cất nóc, nhưng chưa phải giai đoạn hoàn thiện cuối cùng. Công trình vẫn cần thêm thời gian để thi công nội thất, hoàn thiện cảnh quan và các hạng mục hạ tầng trước khi đủ điều kiện bàn giao.

Trung Quốc siết quản lý dòng tiền bất động sản, yêu cầu ngân hàng chỉ giải ngân khoản vay mua nhà hình thành trong tương lai sau khi dự án hoàn tất thủ tục nghiệm thu. Ảnh: VCG

Khi khoản vay được giải ngân, người mua bắt đầu phát sinh nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, trong khi căn nhà vẫn chưa hoàn thiện và chưa thể bàn giao. Nếu chủ đầu tư thiếu vốn, dự án chậm tiến độ hoặc đình trệ, người mua có thể rơi vào tình trạng vừa phải trả nợ vừa phải chờ nhận nhà.

Với cơ chế mới, thời điểm giải ngân được đẩy lùi đến sau khi công trình hoàn tất thủ tục nghiệm thu. Điều này giúp gắn nghĩa vụ trả nợ phát sinh từ khoản vay với tiến độ hoàn thành dự án, qua đó giảm một phần rủi ro cho người mua nhà.

Không chỉ thay đổi thời điểm giải ngân, văn bản còn yêu cầu khoản vay mua nhà được thực hiện thông qua phương thức thanh toán ủy thác. 

Toàn bộ tiền đặt cọc, tiền trả trước và khoản vay mua nhà của khách hàng phải được chuyển vào tài khoản giám sát vốn của dự án. Cơ quan quản lý nhà ở địa phương chịu trách nhiệm giám sát nguồn tiền này.

Việc giải tỏa tiền khỏi cơ chế giám sát được thực hiện sau khi dự án hoàn tất nghiệm thu và các hạng mục điện, nước, khí đốt, hệ thống sưởi đáp ứng điều kiện bàn giao.

Cách làm này nhằm tăng khả năng kiểm soát mục đích sử dụng vốn, hạn chế tình trạng tiền mua nhà bị chuyển sang dự án khác hoặc sử dụng sai mục đích.

Thúc đẩy bán nhà hoàn thiện, ‘giao nhà là giao giấy chứng nhận’

Cũng trong ngày 28/8, Bộ Nhà ở và Kiến thiết thành thị, nông thôn Trung Quốc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Cơ quan Quản lý Giám sát Tài chính Quốc gia ban hành thông báo về hoàn thiện chế độ bán nhà ở thương mại.

Theo thông báo, các dự án muốn triển khai bán nhà trước phải hoàn thành phần kết cấu chính của từng tòa nhà. 

Tuy nhiên, chính sách có quy định chuyển tiếp: các dự án đã được cấp giấy phép quy hoạch xây dựng trước ngày thông báo có hiệu lực vẫn áp dụng quy định cũ về điều kiện mở bán và giám sát tiền bán trước.

Đáng chú ý, cơ quan quản lý thúc đẩy việc bán nhà đã hoàn thiện theo nguyên tắc “thấy tận mắt, mua tận tay”, tức người mua có thể xem căn nhà thực tế trước khi quyết định giao dịch.

Người mua nhà tại Trung Quốc sẽ được bảo vệ tốt hơn trước rủi ro dự án chậm tiến độ nhờ quy định mới về giải ngân tín dụng bất động sản. Ảnh: Xinhua

Thông báo cũng đặt mục tiêu thúc đẩy cơ chế “giao nhà là giao giấy chứng nhận”, tức người mua được nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản cùng thời điểm bàn giao nhà. Để thực hiện mục tiêu này, các cơ quan quản lý sẽ phối hợp cải thiện quy trình ký hợp đồng, đăng ký bất động sản và xử lý thủ tục vay thế chấp.

Các thay đổi này hướng tới giảm tranh chấp trong quá trình bàn giao, hạn chế rủi ro dự án chậm tiến độ và bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Chủ đầu tư chịu thêm áp lực về vốn

Những quy định mới không chỉ tác động đến người mua mà còn làm thay đổi cách huy động và sử dụng vốn của doanh nghiệp bất động sản.

Trong mô hình bán nhà trước đây tại Trung Quốc, tiền trả trước và khoản vay thế chấp của khách hàng là một nguồn vốn quan trọng giúp chủ đầu tư duy trì dòng tiền xây dựng dự án. 

Khi ngân hàng chỉ được giải ngân sau khi công trình hoàn tất thủ tục nghiệm thu, doanh nghiệp sẽ phải chủ động về vốn trong giai đoạn triển khai, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào dòng tiền từ người mua nhà.

Điều này có thể tạo thêm áp lực tài chính, đặc biệt đối với những doanh nghiệp có năng lực vốn yếu hoặc đang gặp khó khăn về thanh khoản. Các chủ đầu tư sẽ phải tính toán kỹ hơn nguồn vốn tự có, tín dụng phát triển dự án và tiến độ xây dựng trước khi triển khai hoạt động bán hàng.

Ở chiều ngược lại, chính sách mới cũng thúc đẩy ngân hàng tham gia sâu hơn vào quá trình giám sát tài chính dự án. Văn bản 171 quy định mỗi dự án bất động sản có một ngân hàng chủ trì, chịu trách nhiệm quản lý tài khoản vốn và thực hiện cơ chế quản lý dòng tiền khép kín.

Cách tiếp cận này hướng tới việc hạn chế tình trạng sử dụng vốn thiếu kiểm soát, đồng thời gắn trách nhiệm cấp tín dụng với tiến độ thực tế của công trình.

Tuy nhiên, chính sách không đồng nghĩa với việc mọi rủi ro của người mua nhà được xóa bỏ hoàn toàn. Hoàn tất thủ tục nghiệm thu công trình không tự động bảo đảm căn hộ đã được bàn giao, hoàn tất đăng ký quyền sở hữu hoặc không phát sinh tranh chấp. 

Hiệu quả bảo vệ người mua còn phụ thuộc vào việc giám sát tài khoản dự án, chất lượng công trình và thực thi trách nhiệm của chủ đầu tư.

Theo PBOC, MOHURD, Tân Hoa Xã