Trung Quốc tung ra gói giải cứu bất động sản

Cùng với 20 biện pháp nới lỏng chiến lược “zero Covid” được công bố vào cuối tuần qua, đây có thể được xem là tín hiệu mạnh nhất cho đến nay cho thấy Chủ tịch Tập Cận Bình đang chuyển sự chú ý vào việc giải cứu nền kinh tế đang trì trệ.

Một dự án chung cư bị đình trệ ở Vũ Hán, tỉnh Hồ Bắc, Trung Quốc. Ảnh: Caixing

Gia hạn trả nợ cho các nhà phát triển bất động sản

Hôm 13-11, Bloomberg cho biết Bắc Kinh đã ban hành gói giải cứu gồm 16 điểm dành cho thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, đánh dấu một nỗ lực mang tính quyết định nhằm xoay chuyển nền kinh tế bị tàn phá bởi các hạn chế liên quan đến Covid-19 trong hai năm qua. Gói giải cứu này, được truyền đạt qua một thông báo chung của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) và Ủy ban quản lý bảo hiểm và ngân hàng Trung Quốc (CBIRC) gửi các ngân hàng hôm 11-11, đề cập đến kế hoạch đảm bảo “sự phát triển ổn định và lành mạnh” của lĩnh vực bất động sản.

Không giống như các động thái giải cứu từng phần trước đó, thông báo này bao gồm 16 biện pháp sâu rộng giúp giải quyết nhiều vấn đề từ cuộc khủng hoảng thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản cho đến áp lực giảm mức cho vay bất động sản ở các ngân hàng.

Gói giải cứu cho phép các nhà phát triển bất động sản được gia hạn thời gian trả nợ thêm một năm đối các khoản vay ngân hàng chưa thanh toán và các khoản vay từ các tín quỹ bất động sản đến hạn trong vòng sáu tháng tới. Quy định mới cũng cho phép các nhà phát triển bất động sản gia hạn trả nợ trái phiếu quá hạn hoặc hoán đổi trái phiếu thông qua các cuộc đàm phán với trái chủ.

Một trong những thay đổi chính sách lớn nhất trong thông báo mới là cho phép nới lỏng “tạm thời” các hạn chế cho vay của ngân hàng đối với các nhà phát triển bất động sản.

Trung Quốc bắt đầu yêu cầu các ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản vào năm 2021, khi giới chức trách tìm cách kiểm soát rủi ro bong bóng trên thị trường nhà ở. Theo đó, chậm nhất đến cuối năm 2022, các ngân hàng lớn phải đưa dư nợ dành các công ty bất động sản về mức tối đa cho phép là 40% tổng dư nợ và khống chế dư nợ vay thế chấp mua nhà ở mức tối đa cho phép là 32,5% tổng dư nợ. Đối với các ngân hàng nhỏ hơn, giới hạn cho vay bất động sản có thể tăng hoặc giảm 2,5 điểm phần trăm so với các mức nói trên tùy theo điều kiện kinh tế ở khu vực mà họ hoạt động.

Tuy nhiên, thông báo mới cho biết những ngân hàng chưa hoàn thành các yêu cầu về giới hạn cho vay bất động sản sẽ có thêm thời gian (không xác định) để thực hiện.

Thay đổi này sẽ tác động đến khoảng 26% tổng dư nợ ở các ngân hàng Trung Quốc, giúp họ và các công ty phát triển bất động sản có thêm thời gian xử lý các khó khăn khi họ đang chật vật tìm cách tồn tại trong cuộc khủng hoảng lịch sử của ngành.

Yan Yuejin, Giám đốc nghiên cứu của Viện Nghiên cứu và phát triển E-house Trung Quốc, bình luận: “Đó là sự xoay trục quan trọng”.

Ông cho biết thêm, biện pháp nói trên sẽ giúp các ngân hàng thương mại “dễ thở” hơn và cho phép họ cung cấp các khoản vay mới.

Trong khi một số ngân hàng lớn nhất của Trung Quốc đã đáp ứng các giới hạn cho vay nói trên, nhiều ngân hàng quy mô trung bình và khu vực đã phải vật lộn để giảm dư nợ cho vay bất động sản sau nhiều năm phụ thuộc nhiều vào lĩnh vực này để tăng trưởng.

Ngoài ra, PBoC và CBIRC khuyến khích ngân hàng đàm phán với người mua nhà về việc gia hạn trả nợ vay thế chấp và nhấn mạnh rằng điểm tín dụng của người mua nhà sẽ được bảo vệ. Điều đó có thể giúp giảm nguy cơ bất ổn xã hội sau khi nhiều người mua nhà tham gia cuộc tẩy chay thanh toán vay thế chấp kể từ tháng 7 để phản đối các dự án bị đình trệ.

PBoC và CBIRC ủng hộ các chính quyền địa phương thiết lập ngưỡng tiền cọc và mức sàn lãi suất vay thế chấp đối với người mua nhà phù hợp với nhu cầu nhà ở cơ bản.

Các ngân hàng cũng được khuyến khích huy động vốn để mua lại các dự án chưa hoàn thành và chuyển chúng thành dự án nhà ở giá rẻ.

Liệu có tạo ra bước ngoặt cho kinh tế Trung Quốc?

Bình luận về gói giải cứu, Larry Hu, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu kinh tế Trung Quốc tại Công ty dịch vụ tài chính Macquarie Group, nói: “Đó là một sự nới lỏng có ý nghĩa. Có vẻ như dư địa cho sự thay đổi chính sách đã mở rộng trên nhiều mặt sau Đại hội Đảng lần thứ 20 vào tháng trước”.

Những thay đổi chính sách lớn của Bắc Kinh có thể sẽ hỗ trợ triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc và tiếp thêm động lực tăng giá trên thị trường chứng khoán sau khi cổ phiếu của các công ty Trung Quốc trên thị trường Hồng Kông tăng 17% trong hai tuần qua.

Đó là một sự đảo ngược hoàn toàn so với sự ảm đạm đè nén thị trường vào cuối tháng 10.

Dù vậy, các nhà đầu tư toàn cầu, những người đã mua trái phiếu định danh bằng đô la Mỹ của các công ty bất động sản Trung Quốc, vẫn có khả năng phải đối mặt với những khoản lỗ lớn.

Shen Meng, Giám đốc ngân hàng đầu tư Chanson & Co., có trụ sở tại Bắc Kinh, nhận định sự bi quan tột độ trên thị trường cuối cùng đã dẫn đến sự thay đổi chính sách quan trọng đối với hai vấn đề là bất động sản và chiến lược “zero Covid”.

Tuy nhiên, ông lưu ý: “Vẫn rất khó để nói rằng sự thay đổi này có trở thành một bước ngoặt cho nền kinh tế Trung Quốc hay không”.

Trong những tháng qua, giới chức trách Trung Quốc đã tìm cách kiểm soát cuộc khủng hoảng bất động sản bằng một loạt các biện pháp bao gồm cắt giảm lãi suất, thúc giục các ngân hàng lớn cho vay 1.000 tỉ nhân dân tệ (140 tỉ đô la Mỹ) trong những tháng cuối năm và cung cấp các khoản vay đặc biệt thông qua các ngân hàng chính sách để đảm bảo các dự án bất động sản được hoàn thành.

Trung Quốc cũng đã mở rộng một chương trình hỗ trợ tài chính quan trọng dành cho các công ty tư nhân bao gồm các công ty bất động sản lên khoảng 250 tỉ nhân dân tệ vào tuần trước. Đây là động thái có thể giúp các công ty bất động sản bán được nhiều trái phiếu hơn, giúp giảm bớt khó khăn về thanh khoản.

Thị trường nhà ở mới xây trị giá 2.400 tỉ đô la Mỹ của Trung Quốc vẫn mong manh và các vụ vỡ nợ bất động sản vẫn đang tăng lên. Theo dữ liệu mới nhất, trong tháng 9, thị trường nhà ở đang sử dụng (không phải nhà mới xây) của Trung Quốc giảm mạnh nhất trong gần 8 năm. Tại các ngân hàng Trung Quốc, tỷ lệ nợ xấu liên quan đến bất động sản đã tăng lên 30%, theo ước tính của Ngân hàng Citigroup.

Các tín hiệu nới lỏng hạn chế đối với lĩnh vực bất động sản và chiến lược “zero Covid” đã kích hoạt sự phục hồi mạnh mẽ của cổ phiếu bất động sản. Hôm 11-11, một chỉ số của Bloomberg Intelligence theo dõi cổ phiếu của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc cho biết cổ phiếu này đã tăng kỷ lục 18%, trong đó, cổ phiếu của Country Garden, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc đã tăng 35% trên thị trường chứng khoán Hồng Kông.

Tuy nhiên, các khoản hỗ trợ tài chính mà Bắc Kinh triển khai cho đến nay vẫn bé nhỏ so với các khoản nợ sắp đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản. Từ nay đến cuối năm 2023, lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc có ít nhất 292 tỉ đô la Mỹ các khoản vay trong và ngoài nước đến hạn thanh toán.

Shen Meng cho biết: “Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đang phải đối mặt với một đỉnh cao khác về các khoản nợ đáo hạn vào năm tới. Nếu các cơ quan quản lý không điều chỉnh các chính sách liên quan đến bất động sản, tính thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản sẽ tiếp tục xấu đi. Điều này rất có thể sẽ gây ra rủi ro cho hệ thống tài chính”.

Theo Bloomberg, Financial Times

Khánh Lan