TS Vũ Đình Ánh: Bất động sản cần được coi là một ngành sản xuất, kinh doanh đúng nghĩa

Nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất rất mạnh

Cùng là tư liệu sản xuất thì cần được đối xử công bằng

Phát biểu tại hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới” do báo Tiền Phong tổ chức chiều TS Vũ Đình Ánh - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) nhấn mạnh trong nhiều năm qua, bất động sản thường bị nhìn nhận như một “tài sản chết”, thậm chí bị đặt đối lập với hoạt động sản xuất kinh doanh. Theo ông, đây là cách hiểu chưa đầy đủ và cần sớm điều chỉnh.

“Trong tiếng Anh, bất động sản là ‘real estate’ - nghĩa là tài sản thực, phản ánh đúng bản chất là một cấu phần lớn của nền kinh tế. Không chỉ dừng ở xây dựng hay dịch vụ, lĩnh vực này cần được coi là một ngành sản xuất, kinh doanh đúng nghĩa”, ông Ánh nói.

Về quy mô, TS Vũ Đình Ánh cho rằng con số thống kê khoảng 10% GDP hiện nay chưa phản ánh đầy đủ vai trò của bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh xuất hiện ngày càng nhiều dự án lớn, phức hợp. Theo ông, tỷ trọng thực tế của lĩnh vực này có thể lên tới 20–30% GDP, kéo theo nhu cầu tín dụng tương ứng, khoảng 30% tổng dư nợ, là hợp lý.

TS Vũ Đình Ánh cho rằng bất động sản cần được đối xử bình đẳng trong chính sách tín dụng.

Đáng chú ý, vị chuyên gia đề xuất cần phân loại rõ các nhóm bất động sản để có chính sách quản lý phù hợp, thay vì áp dụng cách tiếp cận “gom chung”. Theo đó, thị trường gồm bốn nhóm chính: bất động sản tích sản, đầu tư kinh doanh, tư liệu sản xuất và tiêu dùng.

Với nhóm bất động sản đầu tư, TS Vũ Đình Ánh nhấn mạnh đây là hoạt động kinh doanh hợp pháp, không nên bị nhìn nhận như hành vi tiêu cực cần hạn chế. Do đó, chính sách tín dụng không nên phân biệt bất động sản với các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác, mà cần được đối xử bình đẳng.

Vị chuyên gia cũng chỉ ra sự bất hợp lý khi doanh nghiệp vay vốn mua máy móc được ưu đãi, trong khi vay mua bất động sản - đặc biệt là nhà xưởng, văn phòng lại bị siết chặt. “Đây đều là tư liệu sản xuất, cần được đối xử công bằng”, ông nhấn mạnh.

Tuy nhiên, với phân khúc nhà ở xã hội, TS Vũ Đình Ánh lưu ý không nên thúc đẩy người thu nhập thấp vay mua nhà bằng mọi giá khi chưa đảm bảo khả năng trả nợ, nhằm tránh rủi ro tài chính kéo dài.

Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô, ông Ánh nhận định lãi suất vẫn chịu áp lực từ lạm phát, tỷ giá và cạnh tranh vốn, do đó rủi ro tăng lãi suất là hiện hữu. Dù vậy, thị trường đã xuất hiện một số tín hiệu tích cực khi các chủ đầu tư bắt đầu đưa ra cam kết cố định lãi suất dài hạn, góp phần giảm thiểu rủi ro cho người mua và hỗ trợ thanh khoản.

Người mua không còn chạy theo “lướt sóng” ngắn hạn

Từ góc nhìn từ phía ngân hàng, ông Nguyễn Khánh Phúc - Phó giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân TPBank cho biết hiện các ngân hàng đang triển khai nhiều gói tín dụng linh hoạt, đa dạng nhằm phù hợp với từng nhóm khách hàng. Mức lãi suất thả nổi bình quân hiện dao động khoảng 13,4-13,8%/năm.

Theo ông Phúc, một khoản vay mua nhà được phê duyệt khi đảm bảo các yếu tố cốt lõi như: thu nhập ổn định, dòng tiền trả nợ rõ ràng, tài sản bảo đảm hợp pháp và lịch sử tín dụng tốt. Đây là những nguyên tắc xuyên suốt, không thay đổi theo chu kỳ thị trường.

Đáng chú ý, ngoài yếu tố lãi suất, thị trường hiện đang chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ của các chính sách hỗ trợ tài chính. Nếu trước đây ưu đãi lãi suất thường chỉ kéo dài 1-2 năm thì nay nhiều dự án đã áp dụng chính sách hỗ trợ lên tới 5 năm, giúp giảm đáng kể áp lực tài chính ban đầu cho người mua nhà.

Không chỉ vậy, các ngân hàng cũng điều chỉnh cấu trúc sản phẩm theo hướng “giãn áp lực” cho khách hàng. Thời hạn vay hiện có thể kéo dài tới 35-40 năm, trong khi thời gian ân hạn gốc được nâng lên 36-60 tháng tại một số tổ chức tín dụng. Những thay đổi này đặc biệt có ý nghĩa với người mua nhà trong giai đoạn đầu tích lũy hoặc đang trong chu kỳ đầu tư.

Ông Nguyễn Khánh Phúc: Nhiều dự án đã áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất ưu đãi lên tới 5 năm

Ở góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản Việt Nam cho biết nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng triển khai các chính sách hỗ trợ như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ từ 3-5 năm nhằm kích cầu.

Đáng chú ý, xu hướng đầu tư đang thay đổi rõ rệt. Người mua không còn chạy theo “lướt sóng” ngắn hạn mà chuyển sang ưu tiên các sản phẩm chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ và không gian sống tốt. Các dự án nhỏ lẻ, thiếu tiện ích dần mất sức hút, trong khi nhu cầu mua để ở và đầu tư dài hạn gia tăng.

Theo ông Đính, đây là xu hướng tất yếu khi nền kinh tế bước sang giai đoạn phát triển mới, đồng thời niềm tin thị trường dần được củng cố nhờ các chính sách vĩ mô ổn định hơn. Về mặt bằng giá, hiện chưa có cơ sở để kỳ vọng giảm sâu trong ngắn hạn.

Từ thực tế thị trường, ông Nguyễn Khánh Phúc nhận định người tiêu dùng ngày càng trở nên chủ động và hiểu biết hơn. Việc mua nhà là một trong những quyết định tài chính lớn nhất đời người giờ đây không còn phụ thuộc hoàn toàn vào tư vấn một chiều.

Khách hàng có thể tiếp cận đa dạng nguồn thông tin từ ngân hàng, chủ đầu tư, truyền thông và các chuyên gia tài chính. Nhờ đó, họ có khả năng tự tính toán dòng tiền, lựa chọn gói vay phù hợp và xây dựng các kịch bản ứng phó với biến động lãi suất trong tương lai.

Bổ sung góc nhìn vĩ mô, ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia tài chính - ngân hàng nhận định mặt bằng lãi suất có thể dần ổn định trở lại trong thời gian tới, dù vẫn cần sự điều tiết linh hoạt từ cơ quan quản lý, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước thông qua các công cụ chính sách tiền tệ.

Trong bối cảnh lãi suất còn biến động, ông Nguyễn Quang Huy khuyến nghị nhà đầu tư nên cân nhắc các phương án cố định lãi suất trong 2-5 năm để giảm rủi ro ngắn hạn, đồng thời xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn và dự phòng dòng tiền. Ngoài ra, người vay có thể chủ động tái cấu trúc khoản vay khi điều kiện thị trường thuận lợi hơn, dù cần tính toán đến các chi phí phát sinh như phí trả nợ trước hạn.

Lệ Chi