Từ mặt phố vào ngõ: Cuộc dịch chuyển lớn của bán lẻ

Giá thuê nhà mặt phố đắt đỏ, nhà bán lẻ tìm đường vào ngõ - Ảnh minh họa

“Mặt phố” không còn là lợi thế tuyệt đối

Việc nhiều cửa hàng chuyển từ mặt phố vào mặt ngõ, miễn là khách hàng có thể tiếp cận bằng xe máy hoặc ô tô thuận lợi, đang trở thành một xu hướng ngày càng rõ nét. Song song đó, không ít doanh nghiệp cũng chuyển từ mặt bằng rộng sang diện tích nhỏ hơn nhằm tối ưu chi phí thuê.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hà Nội, những thay đổi về mặt bằng thực chất phản ánh sự thay đổi của mô hình kinh doanh. Khi hành vi tiêu dùng chuyển dịch và thương mại điện tử phát triển nhanh, lợi thế truyền thống của mặt bằng mặt phố không còn mang tính tuyệt đối.

Đặc biệt, với các hộ kinh doanh nhỏ và những ngành hàng phải cạnh tranh trực tiếp với kinh doanh trực tuyến, việc duy trì cửa hàng tại mặt phố, thậm chí ở những vị trí trong ngõ, cũng đối mặt nhiều thách thức. Doanh nghiệp ngày càng phải cân nhắc giữa chi phí thuê, khả năng tiếp cận khách hàng và hiệu quả kinh doanh thực tế thay vì chỉ ưu tiên vị trí đẹp.

Theo bà Hằng, mặt phố hiện cũng không còn mặc nhiên là lựa chọn hàng đầu của các nhà bán lẻ. Nhiều khách thuê đang cân nhắc chuyển vào các trung tâm thương mại, nơi có chủ đầu tư giàu kinh nghiệm trong phát triển và vận hành bán lẻ.

Tuy nhiên, không phải trung tâm thương mại nào cũng có khả năng thu hút và duy trì khách thuê. Nếu chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm vận hành, không tạo được lượng khách ổn định, các gian hàng sẽ khó duy trì hoạt động lâu dài. Ngược lại, những chủ đầu tư có kinh nghiệm chuyên sâu về bán lẻ, tiềm lực tài chính và vị trí phù hợp vẫn có khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt.

Điều này cho thấy cuộc cạnh tranh trên thị trường mặt bằng bán lẻ đang chuyển từ câu chuyện “có mặt bằng” sang “vận hành mặt bằng như thế nào”. Một vị trí đẹp nhưng thiếu lưu lượng khách, thiếu hệ sinh thái dịch vụ hoặc không tạo được trải nghiệm phù hợp chưa chắc mang lại hiệu quả bằng một mặt bằng nhỏ hơn nhưng tiếp cận đúng nhóm khách hàng mục tiêu.

Một xu hướng khác cũng đang tác động mạnh đến thị trường là sự thay đổi cấu trúc của các trung tâm thương mại quy mô lớn. Theo bà Hằng, nhiều trung tâm thương mại hiện tích hợp diện tích siêu thị lớn, đi kèm các chính sách ưu đãi nhằm thu hút người tiêu dùng và tạo lưu lượng khách cho toàn bộ trung tâm.

Thực tế, các hệ thống như AEON có tỷ trọng diện tích siêu thị lớn, trong khi nhiều trung tâm thương mại quy mô lớn của Vincom cũng tích hợp mô hình này. Xét trên tổng thể cơ cấu ngành hàng, siêu thị đang cho thấy hiệu quả kinh doanh đáng kể và đóng vai trò tạo “traffic” cho các tầng bán lẻ phía trên.

Tại các trung tâm thương mại thành công như Lotte Mall West Lake hay Lotte Center, khu vực siêu thị cũng góp phần tạo lượng khách thường xuyên, qua đó hỗ trợ các ngành hàng và dịch vụ khác.

Sự phát triển của mô hình này đồng thời làm thay đổi thói quen tiêu dùng. Thay vì mua sắm tại các cửa hàng mặt phố hoặc cửa hàng bách hóa truyền thống, người tiêu dùng có xu hướng đến trung tâm thương mại và siêu thị, nơi họ có thể kỳ vọng cao hơn về chất lượng sản phẩm, giá cả và các chính sách hậu mãi.

Theo bà Hằng, những thay đổi này cho thấy thị trường mặt bằng bán lẻ đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc. Diện tích kinh doanh, vị trí cửa hàng và mô hình vận hành sẽ tiếp tục được điều chỉnh để phù hợp hơn với hành vi tiêu dùng mới.

Từ “bán hàng” sang “bán trải nghiệm”

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, xu hướng thu hẹp mặt bằng là hệ quả tất yếu khi mô hình bán lẻ chuyển từ “bán hàng” sang “bán trải nghiệm”.

Từ nửa sau năm 2026, các chủ đầu tư trung tâm thương mại không thể tiếp tục chia nhỏ mặt bằng rồi cho thuê dạng “chia lô” như trước. Khách hàng giờ đây tìm kiếm sự tương tác, tính bền vững và yếu tố cộng đồng.

Những mặt bằng diện tích lớn chỉ có thể tồn tại nếu chuyển đổi thành không gian đa chức năng, nơi khách hàng vừa trải nghiệm sản phẩm, vừa giải trí và làm việc. Nếu không linh hoạt điều chỉnh điều khoản thuê, tỷ lệ trống tại các mặt bằng nhà phố sẽ còn tiếp tục tăng.

Từ góc độ lựa chọn mặt bằng, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng, giá thuê chỉ là một trong nhiều yếu tố được cân nhắc. Với mặt bằng trên các tuyến phố, mật độ dân cư, sức mua và khả năng tiếp cận giao thông mới là những tiêu chí có tính quyết định.

“Đối với mặt bằng kinh doanh trên các tuyến phố, yếu tố đầu tiên phải tính đến là mật độ dân cư và sức tiêu dùng. Khu vực có dân cư đông, sức mua tốt thì khả năng kinh doanh sẽ thuận lợi hơn”, bà Hằng cho biết.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, nhóm bán lẻ quy mô nhỏ, chuỗi tiện lợi và mô hình nhượng quyền đang áp đảo các cửa hàng truyền thống nhờ khả năng linh hoạt tài chính.

Đáng chú ý, các mặt bằng kinh doanh nhỏ dưới 80m² tại các chân đế chung cư cao tầng đang cạnh tranh trực tiếp với nhà phố mặt tiền nhờ chi phí hợp lý và khả năng tiếp cận chính xác tệp khách hàng tại chỗ.

Theo ông Tuấn, khái niệm “vị trí kim cương” giờ không còn nằm ở mặt đường lớn, mà thuộc về những nơi có mật độ cư dân cao và khả năng kết nối giao hàng siêu tốc.

Ở một góc độ khác, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam cho rằng, sự đảo chiều của mô hình bán lẻ hiện nay nằm ở chiến lược “Phygital” - hòa trộn giữa cửa hàng vật lý nhỏ gọn và nền tảng thương mại điện tử.

Theo bà Vân, mặt bằng kinh doanh không mất đi mà đang được “nén” lại với hiệu suất cao hơn. Các thương hiệu thời trang, mỹ phẩm lớn từ tháng 6/2026 đã cắt giảm 30-40% diện tích các cửa hàng flagship tốn kém, chuyển sang mở chuỗi cửa hàng vệ tinh diện tích vừa phải ở khu vực ven trung tâm.

Động thái này giúp tối ưu hóa chi phí mặt bằng, đồng thời đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư ra các khu đô thị mới đầy tiềm năng.

Nhìn tổng thể, thị trường mặt bằng bán lẻ đang chuyển từ tư duy tối đa hóa diện tích sang tối ưu hóa hiệu quả trên từng mét vuông. Mặt bằng nhỏ hơn nhưng đúng vị trí, đúng tệp khách hàng và được kết nối tốt với nền tảng trực tuyến có thể tạo ra hiệu quả cao hơn một cửa hàng lớn nhưng chi phí vận hành nặng nề.

Đây cũng là lý do xu hướng rời mặt phố, thu hẹp diện tích hay chuyển vào các tuyến ngõ không nên được nhìn đơn thuần như dấu hiệu suy giảm của bán lẻ truyền thống. Ngược lại, đó là phản ứng của thị trường trước một cấu trúc tiêu dùng mới, trong đó khách hàng có nhiều lựa chọn hơn, thương mại điện tử ngày càng phổ biến và yêu cầu về trải nghiệm ngày càng cao.

Trong giai đoạn tới, những chủ mặt bằng và nhà bán lẻ có khả năng thích ứng nhanh với thay đổi sẽ có lợi thế. “Vị trí vàng” không còn chỉ được đo bằng độ rộng mặt tiền hay mức độ sầm uất của tuyến phố, mà bằng khả năng đưa khách hàng đến đúng nơi, đúng lúc và tạo đủ lý do để họ quay trở lại.

Cuộc chơi bất động sản bán lẻ vì thế đang bước sang một giai đoạn mới: không phải ai sở hữu mặt bằng lớn hơn sẽ thắng, mà ai khai thác mỗi mét vuông hiệu quả hơn sẽ có cơ hội đi xa hơn.