Tư vấn định giá đất cần 'dứt khoát, độc lập, khách quan, chuyên nghiệp'

Nhiều ý kiến băn khoăn về giá đất

Ngày 8/3, tại Hà Nội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tổ chức hội thảo “Góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi”. Dự hội thảo có Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà; Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải; Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Phạm Tấn Công; Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cùng đông đảo các chuyên gia, đại diện các cơ quan.

Toàn cảnh Hội thảo

Góp ý về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ,nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ cho rằng, quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất mới chỉ là định tính và được giao Chính phủ quy định cụ thể, kể cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.

“Chẳng hạn, dự thảo Luật quy định: Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc là theo mục đích sử dụng đất. Nhưng mục đích sử dụng đất này cũng phải tùy từng trường hợp. Ví dụ, thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại thì giá đất trước dự án và sau dự án là khác nhau rất nhiều. Nếu chúng ta định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp (giá trước dự án), mà không tính đến địa tô chênh lệch thì vẫn chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư”, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ phát biểu.

Theo PGS.TS Đinh Dũng Sỹ, đề nghị cụ thể hóa hơn nữa trong Điều 153 Dự thảo Luật, việc định giá căn cứ vào thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Để biết được toàn diện, cụ thể các quy định về giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai, cần phải có dự thảo Nghị định của Chính phủ, thậm chí kể cả dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường trình kèm dự thảo Luật mới có thể biết được các quy định về giá đất có khả thi hay không.

PGS.TS Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ

Cùng góp ý về giá đất, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam băn khoăn tại điểm c Khoản 1 Điều 153 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, cần phải làm rõ hơn là chu kỳ xem xét đánh giá là thời gian bao lâu? Quy mô xem xét phải tương đồng; các điều kiện xã hội tương đương…, nếu không luật hóa sẽ khó áp dụng sau này.

Đồng thời, việc áp dụng trên thực tế quy định này ngay ở thời điểm Luật được thông qua là rất khó. Bởi lẽ, để xây dựng được giá đất, cần có phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam

“Việc công bố, cập nhật giao dịch như vậy hiện tại là chưa có khả năng thực hiện được. Nếu quy định này thông qua và bắt buộc phải thực hiện, nhưng thực tế lại chưa đáp ứng và không thể triển khai được được thì sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, thậm chí là ách tắc. Nên chăng, quy định này phải có lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế như thí điểm sau 3 – 5 năm sau đó đúc kết và nhân rộng”, ông Hiệp góp ý.

Phát biểu tại Hội thảo, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng: “Cần điều tiết nguồn thu tài chính từ đất. Hiện nay đã có nhưng tôi bổ sung thêm nữa là sẽ dùng nguồn tài chính này vào công tác thu hồi và tái định cư đất”.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực

Theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, cần nghiên cứu để giới hạn số lượng, phương pháp về định giá đất chuẩn, chỉ nên chọn 3 phương pháp để định giá đất. Cùng với đó là cần có lộ trình để giá đất sát với giá thị trường cho phù hợp, từ 3 đến 5 năm làm thí điểm, sau đó nhân rộng. Quốc tế mất từ 5 đến 10 để có số liệu, thông tin, phương pháp chuẩn để định giá đất. Nên có quy trình chuẩn định giá đất.

“Tư vấn định giá đất, nên dứt khoát - độc lập - khách quan - chuyên nghiệp – có chứng chỉ hành nghề và đặc biệt là không liên quan đến đơn vị định giá đất, chính quyền…vì dễ phát sinh nhóm lợi ích, trục lợi”, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Bên cạnh các ý kiến trên, nhiều tham luận được trình bày/gửi đến hội thảo cũng còn nhiều băn khoăn về giá đất, về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Dự thảo Luật Đất đai “vênh” với Luật Kinh doanh bất động sản?

Góp ý tại Hội thảo, chuyên gia đất đai - Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, Dự thảo không cần tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính); trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự).

Chuyên gia đất đai Nguyễn Văn Đỉnh

“Việc lựa chọn cơ chế hành chính (tham gia đấu giá, đấu thầu) hay cơ chế dân sự (tự gom đất) là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư. Nếu Luật Đất đai sửa đổi có thể tạo ra hành lang pháp lý và công cụ để định giá đất bám sát giá thị trường, tôi cho rằng không cần thiết phải tách bạch, phân định rõ trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu; trường hợp nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất. Bởi giá Nhà nước bồi thường cho người dân (trường hợp thu hồi đất) cũng xấp xỉ giá nhà đầu tư chi trả (trường hợp tự thỏa thuận)”, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh góp ý.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị, cơ quan soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai và cơ quan soạn thảo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cần trao đổi, thống nhất để giải quyết xung đột pháp luật liên quan đến đất thuê trả tiền hàng năm vì đang có “độ vênh”.

“Dự thảo Luật Đất đai hạn chế thuê đất trả tiền một lần và có cơ chế khuyến khích đưa tài sản gắn với đất thuê trả tiền hàng năm vào giao dịch. Nhưng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại đề ra nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng là “phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”; đồng nghĩa với không cho phép mua bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm”, ông Nguyễn Văn Đỉnh chỉ ra.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, cơ quan soạn thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) cần nghiên cứu, hoàn thiện để đề xuất hướng xử lý trong trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư kinh doanh mà pháp luật có quy định phải đấu thầu nhưng không thuộc trường hợp dự án có sử dụng đất theo Luật Đất đai (sửa đổi).

Nếu các dự án này không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai thì kiến nghị sửa đổi các văn bản liên quan (ví dụ Nghị định số 52/2020/NĐ-CP về kinh doanh sân golf) để không đặt ra quy định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Thay vào đó, nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất và thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh về quy định đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) đang rộng hơn dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Luật Đấu thầu (sửa đổi) quy định thủ tục đấu thầu với mọi dự án đầu tư kinh doanh mà pháp luật có quy định phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trong khi đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất trên cơ sở các tiêu chí, điều kiện cụ thể.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh đặt ra câu hỏi: ‘Các dự án đầu tư kinh doanh mà pháp luật quy định phải đấu thầu nhưng không đáp ứng các tiêu chí, điều kiện của dự án có sử dụng đất theo Luật Đất đai thì sẽ áp dụng cơ chế nào để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất?. Trường hợp dự án đầu tư kinh doanh mà pháp luật quy định phải đấu thầu nhưng không đáp ứng các tiêu chí, điều kiện của dự án có sử dụng đất theo Điều 127, cũng không thuộc loại hình giao đất trực tiếp theo Điều 125 thì sẽ phải đấu giá khi giao đất? Như vậy sẽ phải làm nối tiếp 2 thủ tục: đấu thầu và đấu giá, gây khó khăn cho nhà đầu tư”.

Tạo điều kiện thuận lợi, công bằng cho doanh nghiệp

Phát biểu tại hội thảo, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng, các doanh nghiệp nói chung đều cần tiếp cận đất đai. Chính vì thế, cần xem xét Dự thảo Luật đất đai sửa đổi đã tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận một cách công bằng, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai hay chưa.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà phát biểu tại cuộc họp.

Dự thảo có mở ra được chính sách để tạo điều kiện tốt hơn cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn lực đất đai chưa. Với các doanh nghiệp bất động sản thì quy định về đấu thầu, đấu giá, quy định doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân... đều cần phải nghiên cứu kỹ để không mang tính hình thức, tránh rủi ro cho doanh nghiệp.

Đề cập vấn đề mấu chốt của tài chính đất đai là phương pháp định giá đất, ông Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, nếu không có phương pháp định giá chính xác thì sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy.

“Nếu không tạo được dữ liệu rõ ràng chính xác, sẽ không thể xác định chính xác giá đất. Lần sửa đổi này sẽ đưa ra phương pháp định giá đất hoàn toàn dựa trên tính toán thống kê, dù không kỳ vọng sẽ sát giá thị trường mà bảng giá đất sẽ gần với giá thị trường, nếu thị trường có biến động thì sẽ cập nhật. Khó khăn nhất trong kinh tế đất đai là làm sao điều hòa giá trị gia tăng từ địa tô, phải công bằng cho cả trường hợp nhà nước thu hồi mà không sinh ra địa tô, cho cả nơi không có nguồn thu từ đất đai. Hài hòa lợi ích không chỉ là ba chủ thể nhà nước - doanh nghiệp - người dân mà cả với các địa phương trong cả nước và các tổ chức cá nhân… đây là điều rất khó”, Phó Thủ tướng nhấn mạnh./.

Văn Ngân/VOV.VN