Vẫn còn dư địa để đơn giản hóa thủ tục xây nhà ở xã hội

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản.

Những quy định mới đó có gì thay đổi, tác động như thế nào đến người có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội trong thời gian tới? Phóng viên báo Tin Tức và Dân tộc đã có cuộc trao đổi với luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản xung quanh vấn đề này.

Thưa ông, từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách mới nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, qua đó tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở xã hội hơn. Ông đánh giá như thế nào về những thay đổi này?

Những chính sách được ban hành trong thời gian vừa qua cho thấy một bước chuyển rất rõ trong tư duy quản lý nhà ở xã hội. Thay vì đặt nặng mục tiêu kiểm soát để phòng ngừa trục lợi như trước, chính sách hiện nay đã hướng nhiều hơn đến việc tạo điều kiện để người dân có thể thực sự tiếp cận được nhà ở xã hội.

Trước đây, thủ tục mua, thuê mua nhà ở xã hội thường bị đánh giá là khá rườm rà, đặc biệt ở khâu chứng minh điều kiện về nhà ở và thu nhập. Không ít người có nhu cầu thật sự, nhưng lại gặp khó khăn vì không có hợp đồng lao động ổn định, hoặc thu nhập không đáp ứng “trần” quy định, dù trên thực tế vẫn không đủ khả năng mua nhà ở thương mại.

Phối cảnh Nhà ở xã hội HUD - Phú Mỹ, Dự án của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD).

Một trong những điểm thay đổi đáng chú ý là điều kiện về thu nhập đã được điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn với thực tế. Cụ thể, theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP, mức thu nhập để mua nhà ở xã hội trước đây không quá 15 triệu đồng/tháng đối với người độc thân và 30 triệu đồng/tháng đối với người đã kết hôn. Đến Nghị định 261/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 10/10/2025, mức này đã được nâng lên: Không quá 20 triệu đồng/tháng với người độc thân; trường hợp người độc thân hoặc chưa kết hôn nhưng có con dưới 18 tuổi là không quá 30 triệu đồng/tháng; và không quá 40 triệu đồng/tháng đối với trường hợp vợ chồng đứng đơn.

Việc điều chỉnh này đã mở rộng đáng kể nhóm đối tượng đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội, phù hợp hơn với mặt bằng thu nhập và chi phí sinh hoạt tại các đô thị hiện nay. Nhiều người lao động có thu nhập trung bình, trước đây “vượt trần” nhưng vẫn không đủ khả năng mua nhà thương mại, nay đã có thêm cơ hội tiếp cận chính sách. Đồng thời, các quy định mới cũng góp phần giảm áp lực chứng minh thu nhập, hạn chế tình trạng phải “lách” hoặc hợp thức hóa hồ sơ. Về lâu dài, đây là bước điều chỉnh cần thiết để chính sách nhà ở xã hội tiệm cận hơn với thực tiễn và đúng với mục tiêu an sinh mà Nhà nước đặt ra.

Thưa ông, đối với những nhóm gặp nhiều khó khăn như người lao động thu nhập thấp tại khu vực đô thị nhưng không có hợp đồng lao động hoặc người dân có đất bị thu hồi, việc tiếp cận nhà ở xã hội hiện nay có thuận lợi hơn so với trước đây không?

Có thể nói, so với trước đây, việc tiếp cận nhà ở xã hội của các nhóm khó khăn đã thuận lợi hơn, dù trên thực tế vẫn còn những điểm cần tiếp tục cải thiện.

Thứ nhất, đối với người lao động thu nhập thấp tại khu vực đô thị nhưng không có hợp đồng lao động, như người bán hàng rong, xe ôm công nghệ, bán hàng online… chính sách mới đã bước đầu tháo gỡ vướng mắc lớn nhất là khâu xác nhận thu nhập. Trước đây, người dân phải xin Công an cấp xã xác nhận về thu nhập, trong khi cơ quan công an thực tế không có dữ liệu để xác nhận, dẫn đến thủ tục này không triển khai được trên thực tế.

Với quy định mới tại Nghị định số 54/2026/NĐ-CP từ ngày 9/2/2026 trở đi, người dân được tự kê khai và cam kết mức thu nhập bình quân hàng tháng, trên cơ sở đó Công an cấp xã xác nhận thông tin nhân thân trong thời hạn 7 ngày. Cách làm này giúp hồ sơ trở nên khả thi hơn, người dân có thể hoàn thiện giấy tờ để mua nhà ở xã hội, thay vì rơi vào tình trạng “không biết xin xác nhận thế nào” như trước.

Thứ hai, đối với người dân có đất, nhà ở bị Nhà nước thu hồi mà chưa được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở, chính sách hiện nay có sự ưu tiên rõ ràng hơn. Trước đây, theo các quy định của Luật Nhà ở 2023, nhóm đối tượng này được mua, thuê mua nhà ở xã hội mà không phải đáp ứng điều kiện về thu nhập. Tuy vậy, họ vẫn phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, tức là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc diện tích nhà ở bình quân đang sử dụng dưới mức quy định.

Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 2 của Nghị quyết số 66.15 ngày 13/2/2026, hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nhà ở vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở thì được mua, thuê mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm. Nhóm đối tượng này cũng không phải đáp ứng cả 2 điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập theo quy định.

Như vậy, có thể thấy các quy định mới đã tạo ra cơ chế ưu tiên rõ ràng và thực tế hơn cho những nhóm yếu thế, đặc biệt là người bị thu hồi đất, giúp họ sớm ổn định chỗ ở. Đồng thời, chính sách này cũng góp phần tháo gỡ khó khăn trong giải phóng mặt bằng và bảo đảm tốt hơn mục tiêu an sinh xã hội.

Thưa ông, với quy định mới tại Nghị định 54/2026/NĐ-CP cho phép người lao động không có hợp đồng lao động được tự kê khai và cam kết mức thu nhập khi làm hồ sơ mua nhà ở xã hội, theo ông, quy định này khi triển khai trên thực tế có giúp người dân thuận lợi hơn không?

Theo chúng tôi, quy định mới này là một bước tiến đáng ghi nhận, bởi nó đã tháo gỡ được vướng mắc lớn nhất lâu nay đối với người lao động không có hợp đồng. Trước đây, do không có dữ liệu về thu nhập, cơ quan xác nhận gần như không thể thực hiện việc xác nhận, khiến nhiều hồ sơ rơi vào tình trạng “đúng đối tượng nhưng không làm được thủ tục”. Việc cho phép người dân tự kê khai và cam kết mức thu nhập đã giúp hồ sơ từ chỗ bế tắc trở thành có thể giải quyết.

Tuy nhiên, nếu nhìn kỹ hơn ở khâu thực hiện, chúng tôi cho rằng vẫn còn dư địa để tiếp tục đơn giản hóa. Hiện, Công an cấp xã chủ yếu xác nhận các thông tin nhân thân như họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân, nơi cư trú – tức là những thông tin Nhà nước đã có sẵn trong cơ sở dữ liệu dân cư. Công an không xác nhận thu nhập, mà thu nhập do người dân tự cam kết. Trong bối cảnh đó, việc người dân vẫn phải in đơn, đi lại và chờ xác nhận chưa hẳn làm cho hồ sơ đáng tin cậy hơn.

Từ góc độ quản lý, khi dữ liệu dân cư đã đầy đủ và được kết nối, việc người dân vẫn phải “xin xác nhận” cho những thông tin đã có đặt ra câu hỏi về mức độ thuận tiện của thủ tục hành chính hiện nay. Nếu lo ngại việc kê khai không trung thực, thì giải pháp hiệu quả hơn không phải là yêu cầu tất cả người thu nhập thấp phải vượt qua cùng một vòng thủ tục, mà là tiếp nhận hồ sơ trên cơ sở cam kết của người dân, gắn với trách nhiệm pháp lý rõ ràng, và thực hiện hậu kiểm có trọng điểm.

Về lâu dài, chúng tôi cho rằng với người lao động thu nhập thấp tại khu vực đô thị, đặc biệt là lao động không có hợp đồng, Nhà nước có thể tiếp tục đơn giản hóa thủ tục, theo hướng chỉ cần cam kết thu nhập của người dân là đủ.

Để tăng nhanh nguồn cung nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp cho rằng, Việt Nam cần rút gọn thủ tục phê duyệt dự án, lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục mua bán và định giá nhà, cần đưa dự án nhà ở xã hội vào "luồng xanh" trong giải quyết thủ tục hành chính thời gian tới. Điều này sẽ giúp cho các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án, giảm bớt chi phí đầu tư. Khi doanh nghiệp đã đầu tư vì mục tiêu an sinh xã hội mà thủ tục còn vướng mắc thì sẽ khó thu hút doanh nghiệp tham gia.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Minh Phương/Báo Tin tức và Dân tộc (thực hiện)