Văn phòng cho thuê lo khủng hoảng thừa

Không gian làm việc xanh đang là xu hướng. Ảnh: Dũng Minh

Giá thuê giảm

Diễn biến giá và công suất của thị trường văn phòng cho thuê thời gian qua tiếp tục biến động khi chủ các tòa nhà, công ty cho thuê văn phòng đang “chạy đua” giảm giá để thu hút khách thuê.

Theo tìm hiểu của Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều tháp văn phòng bình dân có giá thuê từ 400.000-500.000/m2/tháng tại quận Phú Nhuận, Tân Bình và các vị trí rìa quận 1 như phường Đa Kao, Tân Định ghi nhận giá thuê giảm 10-20%. Hơn chục tòa nhà áp dụng chương trình giảm giá thuê văn phòng gián tiếp bằng hình thức khuyến mãi “thuê 2 tặng 1” (thuê 2 m2 tặng 1 m2), giãn tiến độ đóng tiền, miễn phí quản lý…

Đơn cử, tại một tòa nhà văn phòng trên đường Điện Biên Phủ (quận 1), nhân viên kinh doanh cho biết, giá thuê hiện nay giảm khoảng 10% so với 3 tháng trước và thấp hơn 30% so với thời điểm trước dịch. Cụ thể, giá thuê văn phòng tại cao ốc này dao động từ 15-20 USD/m2/tháng (tương đương 365.000-487.000 đồng/m2/tháng, đã bao gồm phí dịch vụ), diện tích thuê 85-187 m2 và giá thuê dao động theo từng tầng lầu. Cũng theo nhân viên này, dù tung hàng loạt ưu đãi nhưng lượng khách thuê không tăng vì áp lực cạnh tranh quá lớn.

Với thị trường văn phòng chia sẻ, báo cáo nghiên cứu lần thứ 2 năm 2023 về không gian làm việc chung ở TP.HCM vừa được Knight Frank Việt Nam công bố cho thấy, nguồn cung phân khúc này tăng 16% trên toàn Thành phố, trong khi tỷ lệ lấp đầy cũng như giá chào thuê lại giảm đáng kể.

Tính đến hiện tại, TP.HCM có tổng cộng 95.300 m2 văn phòng chia sẻ cho thuê, tăng 16% (tương đương 12.800 m2) so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung dồi dào cũng khiến tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm 5%, xuống mức 81%. Điều này khiến mức độ cạnh tranh ngày càng cao, buộc các công ty văn phòng chia sẻ phải tích cực đưa ra các chính sách ưu đãi, nâng cấp không gian và thậm chí là hạ giá thuê.

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho khách thuê của Knight Frank Việt Nam cho hay, “công thức” thu hút khách thuê lúc này là thương hiệu uy tín, dịch vụ và tiện ích văn phòng ấn tượng, thiết kế hợp thời và vị trí đắc địa. Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy các văn phòng chia sẻ chạm mức 79% ở khu vực trung tâm TP.HCM, thậm chí đạt 87% tại các khu vực tài chính và kinh doanh mới nổi như TP. Thủ Đức, thế nhưng chỉ đạt 40-50% ở các khu vực như Phú Nhuận, Tân Bình…

“Vì vậy, một cách thức phổ biến để kéo khách là hạ giá thuê. Hiện nay, mức giá chào thuê trung bình văn phòng chia sẻ trọn gói tại TP.HCM đã giảm 34% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 209 USD/người/tháng. Đồng thời, giá thuê chỗ ngồi cá nhân cũng giảm 35%, chỉ còn 139 USD/người/tháng”, đại diện Knight Frank Việt Nam thông tin thêm.

Còn theo nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê mới nhất của Savills Việt Nam, ước tính trong nửa đầu năm 2023, công suất thuê văn phòng tuy ổn định theo quý, nhưng giảm 2% theo năm xuống mức 86%; diện tích cho thuê tăng thêm 33.400 m2.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao Bộ phận Dịch vụ bất động sản thương mại Savills Việt Nam cho biết, một lượng lớn khách thuê đang đối mặt với các khó khăn tài chính nên rất thận trọng khi đưa ra quyết định. Điều này khiến các chủ đầu tư phải linh hoạt chính sách cho thuê, đồng thời tập trung cung cấp những ưu đãi về dịch vụ nhằm hỗ trợ khách thuê khi tìm kiếm và lựa chọn không gian làm việc.

Do đó, theo bà Hồng An, xu hướng giảm giá thuê văn phòng đang ngày càng rõ nét, thị trường văn phòng cho thuê đang thể hiện sự thích ứng nhanh chóng với biến động cung - cầu. Savills Việt Nam ghi nhận sự giảm giá nhẹ giá thuê trong giai đoạn 2022-2023 khi chủ đầu tư linh hoạt trong điều chỉnh giá thuê để vừa giữ chân khách thuê hiện hữu, vừa thu hút khách thuê mới.

“Điều này thể hiện sự nhạy bén trong thích nghi với biến động thị trường. Các khách thuê cũng đang dần thay đổi cách sử dụng văn phòng theo hướng tập trung vào giảm chi phí”, bà Hồng An nhìn nhận.

Cải tiến dịch vụ

Sự chuyển đổi cấu trúc và cách bố trí văn phòng truyền thống sang văn phòng hiện đại không chỉ giúp cải thiện hiệu suất làm việc, mà còn tạo cơ hội tương tác và gia tăng sự gắn bó của đa thế hệ nhân viên với công ty.

Cùng với hạ giá thuê, một số chuỗi lớn như The Sentry hay Toong liên tục cải tạo không gian nhằm gia tăng sức hấp dẫn khách thuê. Chẳng hạn, tại TP. Thủ Đức, The Sentry thiết kế những không gian làm việc chung đặc thù để nhắm đến các ngành nghề sáng tạo đang bùng nổ như thiết kế, truyền thông, sản xuất video và âm nhạc. Thậm chí, Sentry P - một địa điểm mới được khai trương tại phường Thảo Điền còn được trang bị một robot pha cocktail, hướng đến việc đáp ứng nhu cầu cao cấp và đầy sáng tạo của tệp khách hàng truyền thống nơi này - vốn là các công ty công nghệ, doanh nghiệp thương mại điện tử, doanh nhân và công ty khởi nghiệp.

Hay như Toong không chỉ đầu tư vào máy móc và tiện nghi, mà còn tính đến các yếu tố thiên nhiên, âm nhạc, mùi hương và các hoạt động văn hóa nghệ thuật. Điều đó giúp nhà phát triển môi trường làm việc này không chỉ thu hút khách thuê là các start-up, mà còn cả doanh nghiệp nước ngoài.

Ông Leo Nguyễn một lần nữa nhấn mạnh, một thương hiệu uy tín, cơ sở vật chất và tiện nghi văn phòng ấn tượng, thiết kế phong cách và vị trí đắc địa được xem là công thức thành công cho các nhà khai thác văn phòng chia sẻ. Điều này phản ánh cả nhu cầu ngày càng tăng về các vị trí đắc địa của khách thuê quy mô nhỏ thường muốn làm việc chung không gian với các doanh nghiệp tương tự, tận hưởng tiện ích và cơ sở hạ tầng từ những nhà cung cấp và vận hành có tiếng trên thị trường,

“Chúng tôi đang thấy một số dịch vụ mới và cải tiến ấn tượng trong phân khúc văn phòng làm việc chung tại TP.HCM”, ông Leo Nguyễn nói và đưa ra dẫn chứng, mới đây, một chủ đầu tư hợp tác với khách thuê tiến hành cải tạo một nhà kho cũ trở thành một trong những địa điểm làm việc chung ấn tượng hàng đầu của Thành phố.

Cùng với xu hướng làm việc linh hoạt, theo bà Từ Thị Hồng An, thị trường văn phòng còn chứng kiến những xu hướng mới có thể làm thay đổi diện mạo thị trường này. Trong đó, nhiều khách thuê đang di chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm tài chính (CBD) để giảm chi phí thuê và cải thiện không gian làm việc. Các tòa nhà văn phòng mới như Phú Mỹ Hưng Tower, CII Tower, The Hallmark (TP. Thủ Đức)… đáp ứng được nhu cầu này với tiện ích cao cấp và chứng chỉ văn phòng xanh. Hơn 75% nguồn cung văn phòng từ quý III/2023 đến hết năm 2025 tại TP.HCM sẽ đạt chứng chỉ xanh.

Cùng với đó, mô hình văn phòng hiện nay tập trung vào cung cấp dịch vụ và tiện ích nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của nguồn nhân lực. Một văn phòng có thể phải chứa đến 4-5 thế hệ làm việc cùng nhau, mỗi thế hệ có nhu cầu riêng biệt. Khảo sát của Savills Việt Nam về 4 thế hệ lao động (Baby Boomer, thế hệ X, Millennial và thế hệ Z) cho thấy có sự khác biệt rõ nét về nhu cầu nơi làm việc. Do đó, sự chuyển đổi cấu trúc và cách bố trí văn phòng truyền thống sang văn phòng hiện đại không chỉ giúp gia tăng hiệu suất làm việc, mà còn tạo cơ hội tương tác và gia tăng sự gắn bó của đa thế hệ nhân viên với công ty.

Trọng Tín