Văn phòng hạng A TP.HCM cạnh tranh bằng công nghệ và tiêu chuẩn xanh

Văn phòng hạng A TP.HCM cạnh tranh bằng công nghệ và tiêu chuẩn xanh

Nguồn cung tiếp tục mở rộng trong khi khách thuê ngày càng khắt khe đang buộc các tòa nhà văn phòng tại TP.HCM cạnh tranh không chỉ bằng vị trí, giá thuê mà còn bằng chất lượng vận hành, công nghệ, tiêu chuẩn xanh và trải nghiệm người sử dụng.

Khách thuê không chỉ tìm chỗ ngồi

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, tính đến tháng 8/2026, tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM đạt khoảng 2,99 triệu m². Trong đó, văn phòng hạng A đạt hơn 553.000 m², chiếm gần 19%. Thị trường dự kiến đón thêm hơn 87.000 m² nguồn cung mới đến năm 2027.

Nguồn cung mở rộng trong khi khách thuê ngày càng khắt khe, buộc các tòa nhà cho thuê văn phòng tại TP.HCM cạnh tranh bằng công nghệ, chất lượng vận hành và chứng nhận xanh.

Theo Avison Young Việt Nam, trong quý II/2026, nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM duy trì ổn định, đặc biệt ở phân khúc hạng A tại khu vực trung tâm. Giá thuê trung bình khoảng 55 USD/m²/tháng, tương đương hơn 1,4 triệu đồng. Các doanh nghiệp công nghệ, tài chính, dịch vụ chuyên môn và khối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục dẫn dắt nhu cầu.

Thị trường cũng ghi nhận nhu cầu thuê mới hoặc mở rộng diện tích từ các doanh nghiệp đang hoạt động. Những tòa nhà có vị trí thuận tiện, chất lượng vận hành tốt và hệ tiện ích đồng bộ đạt khả năng hấp thụ cao hơn.

Điều này cho thấy nhu cầu đối với văn phòng cao cấp vẫn tích cực, nhưng tập trung chủ yếu vào nhóm dự án đáp ứng được các tiêu chuẩn vận hành của khách thuê lớn.

Theo các chuyên gia Savills Việt Nam, sự mở rộng của các Trung tâm Năng lực Toàn cầu (Global Capability Center - GCC), cùng quá trình ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và thực hiện các cam kết về môi trường, xã hội và quản trị (ESG), đang làm thay đổi cách doanh nghiệp lựa chọn văn phòng tại TP.HCM.

Các GCC thế hệ mới đang chuyển từ vai trò hỗ trợ, xử lý những công việc có tính lặp lại sang đảm nhiệm các hoạt động có giá trị cao hơn như công nghệ, nghiên cứu và phát triển, phân tích dữ liệu và vận hành toàn cầu.

Sự thay đổi về chức năng kéo theo yêu cầu cao hơn đối với không gian làm việc. Một doanh nghiệp thông thường có thể thuê khoảng 100-1.000 m², trong khi một GCC có thể cần từ 1.000 đến 20.000 m², đồng thời đòi hỏi khả năng mở rộng nhanh khi quy mô nhân sự tăng lên.

Bên cạnh diện tích mặt sàn lớn, nhóm khách thuê này còn yêu cầu hệ thống điện và đường truyền ổn định; phương án dự phòng khi xảy ra sự cố; khả năng bảo mật dữ liệu; hệ thống quản lý tòa nhà thông minh; công cụ kiểm soát năng lượng theo thời gian thực và không gian có thể linh hoạt thay đổi công năng.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Việt Nam, cho rằng doanh nghiệp không còn chỉ tìm kiếm một diện tích để bố trí chỗ làm. Tòa nhà còn phải hỗ trợ kế hoạch mở rộng, thu hút nhân sự và đáp ứng những tiêu chuẩn vận hành ngày càng cao.

“Việc lựa chọn văn phòng đang chuyển từ cân nhắc chủ yếu về vị trí và chi phí sang đánh giá toàn diện hơn về chất lượng tòa nhà, công nghệ, ESG và trải nghiệm người sử dụng”, bà An nhận định.

Song song với sự gia tăng nguồn cung, quá trình phát triển hạ tầng giao thông cũng mở rộng phạm vi lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp.

Theo Savills Việt Nam, các GCC có thể khởi đầu với trụ sở tại khu vực trung tâm, sau đó mở rộng sang những khu vực phát triển mới như phường An Khánh, nơi bao gồm khu vực Thủ Thiêm cũ và một phần TP. Thủ Đức cũ, để tận dụng lợi thế về chi phí, quy mô mặt bằng và nguồn nhân lực công nghệ.

Dự án The Kross (phường Sài Gòn, TP.HCM) vừa cung cấp ra thị trường nguồn cung văn phòng hạng A đạt các chứng nhận xanh uy tín LEED Gold và WELL.

AI hỗ trợ giảm chi phí vận hành

Công nghệ vận hành đang trở thành một trong những yếu tố tạo khác biệt giữa các tòa nhà hạng A.

Việc kết nối cảm biến Internet vạn vật (IoT), hệ thống tự động hóa tòa nhà (BAS), hệ thống quản lý bảo trì bằng máy tính (CMMS) và dữ liệu vận hành cho phép chủ đầu tư, đơn vị quản lý theo dõi theo thời gian thực mức tiêu thụ năng lượng, chất lượng không khí, mức độ sử dụng không gian và tình trạng thiết bị.

Trên nền tảng dữ liệu này, AI có thể hỗ trợ chuyển hoạt động quản lý từ xử lý sau khi sự cố xảy ra sang dự báo và phòng ngừa. Công nghệ có thể được sử dụng để phát hiện dấu hiệu bất thường của thiết bị, tối ưu hệ thống điều hòa, chiếu sáng và theo dõi hiệu suất vận hành.

Các mức tham chiếu ngành được Savills Việt Nam chia sẻ cho thấy, AI và số hóa có thể giúp tiết kiệm khoảng 15% chi phí năng lượng và hơn 30% chi phí bảo trì phòng ngừa. Nếu được tích hợp ngay từ khâu thiết kế, công nghệ quản lý có thể góp phần giảm khoảng 20-30% tổng chi phí trong vòng đời tòa nhà.

Khoản tiết kiệm này đặc biệt quan trọng đối với những doanh nghiệp thuê diện tích lớn và vận hành liên tục. Trong trường hợp đó, giá thuê chỉ là một phần trong tổng chi phí sử dụng văn phòng.

Chứng nhận xanh không còn mang tính “trang trí”

Cùng với công nghệ, tiêu chuẩn xanh đang dần trở thành một trong những yêu cầu quan trọng của các tập đoàn đa quốc gia khi lựa chọn địa điểm làm việc.

Theo dữ liệu được Savills Việt Nam chia sẻ, công trình xanh mới có thể giảm trung bình 10,5% chi phí vận hành trong năm đầu tiên và 16,9% sau 5 năm. Hơn 85% doanh nghiệp tăng trưởng nhanh tại Việt Nam đã có cam kết ESG, qua đó thúc đẩy nhu cầu đối với văn phòng xanh.

Xu hướng này được dự báo sẽ tạo ra sự phân hóa rõ hơn trong phân khúc văn phòng hạng A. Những tòa nhà mới, được trang bị công nghệ hiện đại, có chứng nhận xanh và mặt bằng linh hoạt sẽ có lợi thế trong việc thu hút khách thuê lớn.

Ngược lại, các dự án cũ, dù sở hữu vị trí trung tâm, cũng đứng trước yêu cầu phải đầu tư nâng cấp hệ thống kỹ thuật, chất lượng vận hành và tiện ích nếu muốn duy trì sức cạnh tranh và giữ chân khách thuê.