Văn phòng linh hoạt chuyển mình: 'Community-as-a-Business' trở thành lợi thế cạnh tranh mới

Thị trường văn phòng tại TPHCM và Hà Nội giai đoạn 2026-2027 đang chứng kiến sự chuyển dịch cơ bản trong tiêu chí lựa chọn của doanh nghiệp thuê. Theo dữ liệu từ Savills Vietnam, TPHCM dự kiến đón nhận thêm khoảng 234.000 m² diện tích văn phòng mới đến năm 2027, trong khi CBRE chỉ ra xu hướng dịch chuyển nghiêng hẳn về phân khúc hạng A và các không gian đạt chuẩn xanh trong năm 2025.

Nghịch lý là nguồn cung tăng mạnh nhưng tỷ lệ lấp đầy tại các tòa nhà truyền thống không tăng tương ứng với đà phục hồi kinh tế. Định nghĩa về "tiêu chuẩn cao cấp" đã thay đổi căn bản.

Sự chuyển dịch trong ưu tiên của khách thuê

Khảo sát từ các đơn vị tư vấn bất động sản hàng đầu Đông Nam Á cho thấy doanh nghiệp không còn tìm kiếm đơn thuần vị trí hay thông số kỹ thuật, mà là giải pháp vận hành toàn diện giúp giảm rủi ro, tối ưu trải nghiệm nhân sự, và tạo giá trị kinh doanh thực tế.

Trong khảo sát 200 doanh nghiệp TPHCM, “vị trí và giá thuê” giảm tỷ lệ từ 60% (2020) xuống 40% (2026). “Dịch vụ trọn gói” tăng từ 20% lên 35%, "Cơ hội kết nối" tăng từ 10% lên 25%. Mô hình văn phòng trọn gói thế hệ mới chuyển từ cung cấp chỗ ngồi sang cung cấp hệ sinh thái kinh doanh (Community-as-a-Business).

Áp lực giữ chân nhân tài buộc CEO và Giám đốc Nhân sự xem văn phòng là công cụ chiến lược. Theo Gallup 2024, chi phí thay thế một nhân viên cấp trung dao động 1,5-2 lần mức lương năm. Với công ty công nghệ 200 nhân sự, mức lương 25.000 đô la Mỹ/năm, giảm nghỉ việc từ 15% xuống 10% giúp tiết kiệm 375.000 đô la Mỹ/năm. Đầu tư môi trường làm việc chất lượng là quyết định tài chính có tính toán.

Từ khái niệm đến doanh thu thực tế

Hệ sinh thái kinh doanh được xây dựng trên một nền tảng khác biệt rõ rệt so với các cộng đồng truyền thống. Điểm cốt lõi là không gian làm việc không chỉ đơn thuần là nơi làm việc mà còn trở thành nền tảng mạnh mẽ để xúc tiến thương mại và mở rộng mạng lưới kinh doanh. Đơn vị vận hành đóng vai trò chủ động, không ngừng tìm kiếm và kết nối các cơ hội hợp tác chiến lược giữa các thành viên, từ đó tạo ra những giá trị vô hình quan trọng. Chính những giá trị kết nối và cơ hội kinh doanh này có ảnh hưởng lớn, quyết định đến sự hài lòng và ý muốn gắn bó lâu dài của thành viên với cộng đồng.

Theo Cushman & Wakefield Vietnam, sự chuyển dịch từ cho thuê thụ động sang vận hành chủ động là rõ rệt, và các đơn vị thành công là nơi biết cách quản lý hệ sinh thái kinh doanh, không chỉ tài sản bất động sản. Đại diện Dreamplex- đơn vị tiên phong trong lĩnh vực văn phòng trọn gói và không gian làm việc linh hoạt với 6 địa điểm ở TPHCM và Hà Nội - cho biết: "Chúng tôi đầu tư đội ngũ Trải nghiệm Thành viên để đồng hành sâu rộng với thành viên, hiểu nhu cầu kinh doanh, từ đó thiết kế hoạt động kết nối có mục đích, mang giá trị kinh tế thực tế".

Triển vọng thị trường 2027

Theo JLL Vietnam, thị trường 2026-2027 sẽ phân hóa rõ giữa tòa nhà chỉ cung cấp không gian vật lý và tòa nhà cung cấp hệ sinh thái kinh doanh. Tỷ lệ lấp đầy dự kiến cao hơn đáng kể ở nhóm thứ hai. Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cuộc cạnh tranh sẽ thuộc về những ai hiểu văn phòng là nơi con người kết nối, sáng tạo và tạo giá trị kinh tế. Tiêu chuẩn vận hành và sức mạnh cộng đồng sẽ quyết định.

Để cạnh tranh tốt trong giai đoạn 2026-2027, đơn vị vận hành phải nâng tiêu chuẩn dịch vụ lên mức khách sạn 5 sao, chuyển tư duy từ quản lý tài sản sang quản lý trải nghiệm. Lãnh đạo doanh nghiệp thường ưu tiên dòng tiền cho hoạt động cốt lõi thay vì đầu tư lớn vào thi công nội thất hay đặt cọc dài hạn; vì thế mô hình văn phòng trọn gói giúp chuyển CAPEX sang OPEX, đồng thời giải phóng nhân sự khỏi các công việc vặt nhưng tiêu tốn thời gian để tập trung vào chuyên môn, kiến tạo giá trị.

Một CFO của công ty sản xuất mỹ phẩm 100 nhân sự cho biết: "Chúng tôi tiết kiệm ~50.000 USD CAPEX, có thể chỉnh quy mô theo nhu cầu. Trong 18 tháng, mở rộng 50 lên 100 chỗ mà không đàm phán lại hợp đồng." Không gian làm việc không còn là chi phí cần tối thiểu hóa, mà là đầu tư chiến lược cần tối ưu hóa. Lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về những đơn vị biến văn phòng thành nền tảng tạo giá trị kinh doanh thực sự.