VARS: Việc phát triển nhà ở xã hội không thể phó mặc cho cơ chế thị trường

Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước mới chỉ hoàn thành 108 dự án, tương ứng với 73.000 căn. So với mục tiêu 1.062.200 căn vào năm 2030, cả nước chỉ còn 5 năm để hoàn thành 989.200 căn nhà ở xã hội, tương đương với 93% kế hoạch đề ra.

“Sau hàng loạt chính sách, chỉ đạo, hỗ trợ và cam kết, kết quả triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội vẫn cách xa mục tiêu đề ra”, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) thẳng thắn nhìn nhận.

Các chuyên gia của hội cho rằng, nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở xã hội chưa thực sự bùng nổ đến từ những hạn chế trong chính sách phát triển. Trong đó, có 3 vấn đề chính hiện vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội mới chỉ hoàn thành được khoảng 7% kế hoạch. Ảnh: Thanh Vũ

Thứ nhất, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội vẫn hạn hẹp. Nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất hợp lý cho phát triển nhà ở xã hội. Một số nơi đã bố trí quỹ đất nhưng thiếu cơ sở hạ tầng, không phù hợp để triển khai dự án.

Phần lớn chủ đầu tư phải tự tìm quỹ đất, tự giải phóng mặt bằng. Điều này vừa tốn kém, vừa khó khả thi, đẩy giá thành lên cao và làm mất tính hấp dẫn của phân khúc này”, VARS bình luận.

Thứ hai, thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư nhà ở xã hội còn phức tạp. Các thủ tục chấp thuận chủ đầu tư, triển khai dự án nhà ở xã hội không khác biệt nhiều so với dự án nhà ở thương mại. Thậm chí, các quy định còn phức tạp hơn, bị “soi xét” kỹ hơn do phải trải qua các bước thẩm định đặc thù như phê duyệt giá bán, xét duyệt đối tượng thụ hưởng.

Đồng thời, các chính sách cũng chưa có cơ chế ưu tiên, rút gọn thủ tục hoặc chỉ định thầu phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia. Trong khi lợi nhuận thấp, dẫn đến chủ đầu tư không mặn mà tham gia phát triển.

Thứ ba, nguồn vốn và cơ chế tín dụng cho nhà ở xã hội chưa phù hợp. Việc phát triển nhà ở xã hội chủ yếu dựa vào nguồn vốn tự có của doanh nghiệp và ngân hàng thông qua vay tín dụng. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực giảm lãi suất nhưng lãi vay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (nay là gói 145.000 tỷ đồng) vẫn ở mức cao, thời hạn ngắn, không phù hợp với cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà thu nhập thấp.

“Cơ chế thực hiện quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hiện vẫn chưa được hướng dẫn rõ ràng. Nhiều địa phương gặp lúng túng trong việc xác định vị trí, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư và triển khai xây dựng. Điều này dẫn đến tình trạng quỹ đất này bị bỏ ngỏ hoặc sử dụng chưa đúng mục tiêu”, VARS cho biết thêm.

Để tháo gỡ những vấn đề còn tồn tại, các chuyên gia của hội cho rằng, cần xác định vai trò chủ đạo trong công cuộc phát triển nhà ở xã hội thuộc về Nhà nước. Doanh nghiệp là đối tượng được mời tham gia thực hiện và họ cần được tạo điều kiện về quỹ đất, thủ tục, nguồn vốn… để xây dựng nhà ở xã hội theo các chương trình mà Nhà nước, địa phương xác lập.

Cụ thể, hội đề xuất các giải pháp như sau.

Về quỹ đất, các địa phương cần quy hoạch, bố trí quỹ đất hợp lý và đưa chỉ tiêu này vào chương trình phát triển nhà ở. Áp dụng cơ chế thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng từ ngân sách hoặc theo hình thức BT, PPP để tạo lập quỹ đất sạch. Khuyến khích doanh nghiệp có quỹ đất sẵn phát triển nhà ở xã hội thông qua hỗ trợ chuyển mục đích sử dụng đất, miễn giảm nghĩa vụ tài chính và hỗ trợ chuyển đổi các dự án không phù hợp thành nhà ở xã hội.

Về thủ tục, cần rút gọn quy trình chấp thuận đầu tư và đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư bằng cơ chế chỉ định thầu minh bạch. Giảm thiểu các điều kiện lựa chọn chủ đầu tư và áp dụng hậu kiểm thay vì tiền kiểm đối với các nội dung không cốt lõi để cắt giảm thủ tục chồng chéo.

Về nguồn vốn, Chính phủ cần xây dựng các quỹ phát triển nhà ở xã hội ở cả cấp trung ương và địa phương từ nguồn thu quỹ đất, ngân sách và đóng góp doanh nghiệp. Thúc đẩy mô hình quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản hướng vào nhà ở xã hội. Đồng thời, ban hành chính sách tín dụng đặc thù với lãi suất thấp, thời gian trả dài hạn, linh hoạt cho cả doanh nghiệp đầu tư và người mua, thuê mua.

Về cơ chế tại địa phương, các tỉnh, thành phố phải chủ động ban hành chính sách hỗ trợ phù hợp với nhu cầu thực tế, phát triển nhà cho thuê, đa dạng hóa mô hình và lựa chọn đúng đối tượng. Tăng cường thanh tra, giám sát và xử lý nghiêm các hành vi trục lợi chính sách.

Về chính sách đầu ra, cần minh bạch và đơn giản hóa thủ tục xác định đối tượng thụ hưởng, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm. Có chính sách hỗ trợ cho thuê, thuê mua đối với người lao động không đủ khả năng tài chính. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở xã hội để đảm bảo công bằng và minh bạch.

“Việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay không thể chỉ trông chờ vào nỗ lực của một vài doanh nghiệp hoặc chỉ là mục tiêu trong các văn bản quy hoạch, mà đòi hỏi phải có một chiến lược toàn diện. Điều này cần được coi là nhiệm vụ bắt buộc trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của mỗi địa phương, là trách nhiệm dẫn dắt của Nhà nước, thay vì phó mặc cho cơ chế thị trường”, VARS nhấn mạnh.

Thanh Vũ