Vay tiền tỷ gồng lỗ đất nền vùng ven chờ sóng lên

Kể từ đầu năm 2024 đến nay, anh Hồ Trung Dũng liên tục “mất ăn, mất ngủ” vì đứng giữa lựa chọn bán “cắt lỗ” hay tiếp tục gồng thêm với lô đất nền nằm tại khu vực gần chợ Cầu Xáng, xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh, được mua vào đúng vào đỉnh sóng cuối năm 2021, giá 3,8 tỷ đồng.

Vay tiền gồng lỗ

Thời điểm mua vào, anh Dũng được “cò” quảng cáo với những lời mỹ miều, như giá đất khu vực này đã tăng hơn 20% kể từ cuối năm 2020, và dự báo có thể tăng 25-40% trong nửa đầu năm 2022. Vì lô đất khá đẹp (theo cảm quan), anh Dũng kỳ vọng “lướt sóng” thu tiền về trong 1 năm.

Nhưng rồi thị trường đột ngột lao dốc, anh Dũng là một trong số rất nhiều nhà đầu tư trong khu vực này không kịp “vào bờ”, mắc kẹt lại. Cuối năm 2023, sau thời gian dài gồng lãi khoản vay hơn 1 tỷ đồng, anh rao bán cắt lỗ 200 triệu đồng nhằm thu hồi vốn, nhưng bất thành.

Đến đầu năm 2024, thấy thị trường ấm trở lại, các thông tin sốt đất cũng liên tục được thổi bùng lên, anh Dũng “quay xe” không muốn bán cắt lỗ nữa, mà kỳ vọng có thể bán hòa vốn hoặc cao hơn giá gốc 100-200 triệu đồng. Nhưng sau hơn 6 tháng, anh Dũng vẫn chưa thể thoát được hàng.

Thị trường đất nền vùng đang ấm lên, tuy nhiên, việc vay tiền để gồng lỗ chờ sóng lên vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro.

“Tôi đang trong tình trạng sức cùng lực kiệt, khoản vay hơn 1 tỷ đồng cứ đều đều ngốn hơn 35 triệu đồng (vốn và lời). Tuy nhiên, với hiệu ứng từ bảng giá đất mới từ đầu tháng 8, cộng thêm việc hồ sơ vay vốn được ngân hàng mới của tôi vừa được thông qua, tôi quyết định vay mới 1,5 tỷ đồng mức lãi suất hơn 6%/năm, để trả khoản cũ lãi suất gần 13%/năm, rồi chờ giá lên”, anh Dũng chia sẻ.

Không chỉ là hiện tượng nhỏ lẻ, làn sóng quay xe dừng cắt lỗ để chờ thị trường nổi sóng theo bảng giá đất mới đang lan ra mạnh mẽ trong giới đầu tư cá nhân đất nền vùng ven TP.HCM.

Như trường hợp của anh Đức, nhà đầu tư tay ngang đang sở hữu lô đất (có một phần thổ cư) tại huyện Hóc Môn từ cuối năm 2021. Lô đất này được anh cùng người bạn góp vốn mua vào với giá 3,5 tỷ đồng. Cuối năm 2022, khi thị trường đóng băng, anh rao bán lỗ với giá 3,1 tỷ đồng nhưng không có người mua. Đến giữa năm 2023, anh hạ giá thêm để thoát hàng nhưng vẫn khó thanh khoản.

Gần 2 năm kể từ ngày rao bán lỗ, lô đất của anh Đức đến nay chưa bán được. Gần đây, với việc TP.HCM áp bảng giá đất mới, phần đất nông nghiệp lên thổ cư dự kiến giá tăng cao khiến nhà đầu tư gốc Bình Dương khá lo lắng, tuy nhiên, sau thời gian rao bán bằng mọi giá, hiện anh và cộng sự đang trong tâm thế chờ thị trường lên, bởi lô đất có vị trí khá đẹp, còn tiềm năng tăng giá.

Rủi ro chực chờ

Thực tế cho thấy, việc các nhà đầu tư quay xe dừng thoát hàng bằng mọi giá, thậm chí vay thêm tiền gồng lỗ là có cơ sở. Bởi, hiệu ứng tích cực từ bộ 3 Luật Đất đai, Kinh doanh Bất động sản và Nhà ở, cùng việc áp dụng bảng giá đất mới tăng giá gấp hàng chục lần, đang giúp thị trường ấm lên.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, đánh giá bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư được ưu tiên hơn vàng, chứng khoán và ngoại tệ. Trong đó, đất nền lại là kênh đầu tư dễ tiếp cận nhất. Với nhu cầu lớn, nguồn cung hạn chế và chi phí gia tăng, giá đất nền có thể tiếp tục tăng.

Với chính sách cấm phân lô bán nền sẽ làm khan hiếm nguồn cung đất nền tại TP.HCM và có thể đẩy giá sản phẩm bất động sản này tăng 2-5% trong các tháng tới. Trong vòng 6 tháng tới, giá đất nền có thể tăng 20-30%, thậm chí tăng 30-50% trong năm tiếp theo. Đà tăng giá này cũng sẽ kéo theo giá nhà phố và căn hộ tăng lên.

Rõ ràng, các thông tin về quy hoạch, cùng sự hồi phục của thị trường chung theo hiệu ứng của các bộ luật mới, đặc biệt là bảng giá đất mới, đang giúp đà lao dốc của đất nền vùng ven chậm lại, lượng quan tâm tăng vọt, tuy nhiên, thanh khoản nhanh hay chậm lại là câu chuyện đáng bàn.

Ở góc nhìn của môi giới, ông Lâm, chủ sàn bất động sản hoạt động tại khu vực Bình Chánh và tỉnh Long An, cho hay giá nhà đất ghi nhận ở một số xã trên địa bàn huyện Bình Chánh và khu vực giáp ranh như Hóc Môn (TP.HCM), Long An… ghi nhận đà giảm 10-20% trong năm 2023, bước sang năm 2024 thì khả quan hơn.

“Lượng giao dịch tại văn phòng của chúng tôi được cải thiện đáng kể từ sau Tết Nguyên đán đến nay. Nhưng số lượng hồ sơ đăng ký gửi bán thì vẫn ngày một chất đống. Hầu hết các lô đất có mức hòa vốn hoặc giảm 10-20% so với thời sốt đất, nhưng nhìn chung giá vẫn cao nên chưa thể bán. Khách thì ngày càng khó tính, tỉnh táo hơn”, ông Lâm chia sẻ.

Nhiều kết quả thăm dò cũng chỉ ra ở hầu hết các khu vực từng là điểm nóng sốt đất ở vùng ven TP.HCM đang có hiện tượng giá tăng trở lại nhưng khó bán. Nhiều địa phương xuất hiện đội cò ồ ạt tung tin sốt đất, nhà đầu tư cũ “quay xe” ngừng cắt lỗ, nhưng thanh khoản thực tế rất ì ạch, khách chỉ đến rồi đi vì giá quá cao.

Các giao dịch được thực hiện trên thị trường nhà đất vùng ven hiện tại phần lớn là nguồn hàng giảm giá từ 10-30% so với đỉnh sốt. Nhiều sản phẩm được rao bán từ năm 2023 nhưng đến nay chưa phát sinh giao dịch. Bên cạnh một số nhà đầu tư “quay xe” dừng bán chờ sóng lên, cũng còn không ít nhà đầu tư đuối tài chính buộc phải giảm giá bán để thoát hàng sớm.

Từ những diễn biến thực tế, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư “đuối sức” (không thể trụ vững trong 2 - 3 năm tới) nên cân nhắc thoát hàng sớm, chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí cắt lỗ, vì càng đợi lâu sẽ càng thâm hụt nặng. Ngược lại, với các nhà đầu tư mới, vững dòng tiền, thì đây là cơ hội để “bắt đáy”, săn những sản phẩm tốt, đầy đủ pháp lý. Tuy nhiên, cần tính toán kỹ lưỡng để rót tiền đúng nơi, tránh “bẫy” đất cắt lỗ giá cao.

Nhật Minh