Về các phương pháp định giá đất

Trong bài này, chúng tôi sẽ đề cập trực tiếp và ngắn gọn về các phương pháp định giá đất trên cơ sở bảo đảm một trong các nguyên tắc quan trọng nhất của công tác này là kết quả định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”, hoặc nói cách khác là phải “sát giá thị trường”.

Định giá đất hiện nay trên thế giới

Năm phương pháp định giá truyền thống, bao gồm: (I) Phương pháp so sánh trực tiếp, (II) Phương pháp chiết trừ, (III) Phương pháp thu nhập, (IV) Phương pháp thặng dư, (V) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, đang được sử dụng tại Việt Nam và nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên, các phương pháp này đòi hỏi nhiều thời gian, chỉ thích hợp cho các khu đất riêng lẻ, phụ thuộc nhiều vào quan điểm và năng lực cá nhân/cơ quan định giá, khó kiểm tra và có độ chính xác không ổn định, vì thế thường gây khiếu kiện.

Với sự xuất hiện của các phương tiện tính toán dùng máy tính điện tử từ nửa đầu thế kỷ XX, đã hình thành nhiều công cụ tính toán định giá đất hàng loạt (còn được gọi là AVM, hay automatic valuation methods). Dựa trên hệ quả của sự phát triển như vũ bão của lĩnh vực trí tuệ nhân tạo (Artificial Intelligence, hay AI), hiện nay trên thế giới có hai nhóm phương pháp định giá đất chủ đạo dùng công cụ máy tính, đó là (a) Nhóm Phương pháp Học máy (Machine Learning Method) và (b) Nhóm Phương pháp Hồi quy Hedonic (Hedonic Regression Method).

Ưu, nhược điểm của từng nhóm phương pháp

Nhóm Phương pháp Học máy: độ chính xác cao (có thể lên đến 98%) là ưu điểm cơ bản của các phương pháp này, tuy nhiên tính chất “hộp đen” và sự phụ thuộc của các phương pháp này vào quy mô cơ sở dữ liệu có thể gây khó khăn cho việc giải thích sự biến thiên của giá trị đất.

Nhóm Phương pháp Hồi quy Hedonic: Ưu điểm của các phương pháp này là khả năng giải thích một cách logic và thỏa đáng các yếu tố biến động giá, và tính ổn định không phụ thuộc vào quy mô cơ sở dữ liệu. Nếu sử dụng Hồi quy trọng số địa lý, (Geographically Weighted Regression, hay GWR), là một kỹ thuật thống kê không gian tiên tiến được đề xuất vào năm 1996, độ chính xác sẽ tăng lên.

Đề xuất sử dụng các phương pháp định giá đất

Nhóm Phương pháp Hồi quy Hedonic nên được sử dụng trong việc tính toán giá đất liên quan đến công tác đền bù, khi sự chênh lệch giá cả có thể giải thích được cho công chúng rộng rãi bằng tác động không đồng đều của các yếu tố (cả vật thể và phi vật thể) trong việc tạo nên giá trị đất.

Nhóm Phương pháp Học máy nên sử dụng trong các tình huống khi giá trị tuyệt đối của tài sản đóng vai trò quyết định, như khi định giá tài sản thế chấp hoặc tranh chấp về bồi thường tài sản tại tòa án.

Chúng tôi cũng khuyến cáo sử dụng song song cả 2 nhóm phương pháp trong các trường hợp thực sự cần thiết.

Mục đích định giá đất sẽ quyết định việc chọn phương pháp thích hợp nhất. Nguồn: ITN

Lý thuyết Vị thế - Chất lượng (SQTO) liên quan đến định giá đất

Được công bố tại London năm 2000 và nhận giải thưởng Donald Robertson Memorial Prize của tạp chí quốc tế uy tín Urban Studies, lý thuyết Vị thế - Chất lượng (Phe H. H. & P. Wakely, 2000) nghiên cứu mối tương tác giữa các yếu tố vị thế (phi vật thể) và chất lượng (vật thể) trong việc hình thành giá cả thị trường của bất động sản nói chung, và của đất đai nói riêng.

Các yếu tố cũng như các mối tương tác này có thể được phân tích một cách định lượng dựa trên các công cụ thống kê hiện đại, dẫn đến việc thành lập các mô hình tính toán đã được kiểm chứng dùng để định giá đất và bất động sản với độ chính xác cao.

Khái niệm cực vị thế của lý thuyết Vị thế - Chất lượng đặt nền tảng lý thuyết cho việc xây dựng các Bản đồ Cực vị thế (tương tự khái niệm “Vùng giá trị” được định nghĩa trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhưng có chỉ rõ cơ chế hình thành giá đất và quy luật biến thiên giá đất trong không gian địa lý cụ thể), sẽ phục vụ đắc lực cho việc thực hiện Luật Đất đai khi được ban hành.

Đóng góp của SQTO trong việc nâng cao chất lượng định giá đất đó là tạo cơ sở lý luận cho cả hai nhóm phương pháp Học máy và Hồi quy Hedonic bằng cách phân tích thỏa đáng các yếu tố vật thể và phi vật thể trong quá trình hình thành giá đất trên thị trường; cân bằng các yếu tố vật thể và phi vật thể khi xây dựng Cơ sở dữ liệu đầu vào; tạo cơ sở lý luận cho việc ứng dụng kỹ thuật Hồi quy địa lý trọng số (GWR). Cùng với đó, khái niệm cực vị thế của SQTO, được phân tích và tính toán dựa trên GWR, sẽ hỗ trợ đắc lực cho việc hình thành bản đồ vùng giá đất.

Các đề nghị

Theo quan điểm chúng tôi, mục đích việc định giá đất (phục vụ cho các hoạt động như giao dịch, đầu tư, thuế, bồi thường, thế chấp,...) sẽ quyết định việc chọn phương pháp thích hợp nhất trong các phương án nêu trên. Chính phủ sẽ quyết định dùng phương pháp nào phù hợp với mục đích nào.

Tuy nhiên, Luật Đất đai mới cần xác định rõ việc các phương pháp định giá đất hàng loạt phải dựa trên kỹ thuật thống kê, nghĩa là phải sử dụng các kỹ thuật định lượng để có thể kiểm chứng được một cách khách quan.