Vì sao bất động sản nghỉ dưỡng vẫn 'lặng sóng'?

Bất động sản nghỉ dưỡng "lặng sóng" giữa đà phục hồi của thị trường

Trong khi thị trường bất động sản đang chứng kiến những tín hiệu hồi phục tích cực ở nhiều phân khúc như chung cư, đất nền, bất động sản công nghiệp hay văn phòng cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trong tình trạng “lặng sóng”, gần như đứng ngoài guồng quay tăng trưởng chung.

Dù từng được kỳ vọng sẽ hồi phục mạnh mẽ khi du lịch mở cửa trở lại sau đại dịch, nhưng thực tế lại cho thấy một bức tranh ảm đạm và nhiều thách thức đang đè nặng lên phân khúc này.

Theo báo cáo mới nhất từ Vietnam Report, năm 2024 ghi nhận sự khởi sắc rõ nét của thị trường bất động sản với kết quả kinh doanh khả quan từ nhiều doanh nghiệp. Dự báo trong năm 2025, mặt bằng giá bất động sản sẽ tiếp tục xu hướng tăng, trong đó các phân khúc nhà ở, chung cư cao cấp, đất nền và văn phòng cho thuê sẽ tăng nhẹ dưới 10%.

Bất động sản nghỉ dưỡng "lặng sóng" giữa đà phục hồi của thị trường. Ảnh minh họa

Đặc biệt, nhà ở phân khúc bình dân đến trung cấp được nhận định sẽ có mức tăng cao hơn, dao động từ 20% đến 30%. Tuy nhiên, trái ngược với sự sôi động ấy, bất động sản nghỉ dưỡng lại gần như không có chuyển biến tích cực về giá và thanh khoản.

Các đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết, giao dịch của phân khúc nghỉ dưỡng trong năm 2024 và đầu năm 2025 rất hạn chế, chỉ tập trung cục bộ tại một vài dự án mới mở bán. Những dự án cũ phần lớn rơi vào tình trạng bán hàng chậm, thậm chí “đóng giỏ hàng” và không ghi nhận giao dịch nào đáng kể. Báo cáo của DKRA về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cho thấy rõ điều này.

Cụ thể, trong năm 2024, loại hình condotel có 7.795 căn sơ cấp được chào bán, tăng 31% so với cùng kỳ năm trước, song phần lớn vẫn là hàng tồn kho từ các dự án cũ, chiếm đến 62%. Dù nguồn cung mới cũng ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ - tăng 89% so với năm ngoái - nhưng chủ yếu chỉ đến từ một dự án tại Khánh Hòa. Giá bán sơ cấp condotel tăng nhẹ 5%, tuy nhiên thanh khoản vẫn ở mức rất thấp, chỉ ghi nhận giao dịch tại những dự án có pháp lý rõ ràng và mức giá dưới 3 tỷ đồng/căn.

Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tiếp tục giảm khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước, trong đó phần lớn tập trung tại miền Nam và miền Trung, chiếm 75% tổng cung cả nước. Dù có 2.415 căn biệt thự nghỉ dưỡng được chào bán trong năm 2024, nhưng chỉ có 293 căn được tiêu thụ, tương đương tỷ lệ hấp thụ rất thấp, chỉ khoảng 12%.

Những dự án bán được phần lớn có giá dưới 10 tỷ đồng/căn, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, năng lực tài chính mạnh. Với loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, sức cầu thậm chí còn yếu hơn khi chỉ có 210 căn được hấp thụ trong tổng số 3.666 căn ra thị trường, tương đương tỷ lệ chỉ 6%.

Bất chấp việc các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách kích cầu như cam kết chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, ưu đãi thanh toán nhanh…, hiệu quả vẫn chưa đạt kỳ vọng. Thị trường tiếp tục chứng kiến sự thờ ơ của nhà đầu tư và mức độ quan tâm ở mức rất thấp. Điều này phần nào phản ánh sự thiếu vắng niềm tin vào khả năng sinh lời và triển vọng lâu dài của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Những "điểm nghẽn" kìm hãm đà phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng

Theo đánh giá của giới chuyên gia, có năm nguyên nhân chính đang khiến bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể vượt qua giai đoạn “ngủ đông”.

Thứ nhất, nền kinh tế vẫn đang trong giai đoạn phục hồi, lãi suất dù đã hạ nhiệt nhưng vẫn ở mức cao, trong khi tín dụng vào bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng vẫn bị siết chặt. Điều này khiến dòng tiền đầu tư vào phân khúc này bị hạn chế rõ rệt.

Thứ hai, thị trường du lịch dù đã hồi phục sau đại dịch nhưng tốc độ chưa đủ mạnh để tạo lực kéo cho bất động sản nghỉ dưỡng. Du lịch nội địa có dấu hiệu tăng trưởng nhưng chưa ổn định, còn du lịch quốc tế vẫn gặp nhiều khó khăn, nhất là trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt giữa các điểm đến trong khu vực.

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng hiện đang ở mức dư thừa. Ảnh minh họa

Thứ ba, những cam kết lợi nhuận từng được xem là “bảo chứng” cho hiệu quả đầu tư nay không còn hấp dẫn. Thực tế ghi nhận nhiều dự án condotel không giữ được cam kết lợi nhuận, thậm chí một số chủ đầu tư “vỡ trận”, khiến nhà đầu tư mất niềm tin.

Thứ tư là vấn đề pháp lý. Cho đến nay, condotel và biệt thự nghỉ dưỡng vẫn chưa có khung pháp lý rõ ràng, đặc biệt là về quyền sở hữu, thời hạn sử dụng và khả năng chuyển nhượng, khiến nhà đầu tư lo ngại và chùn tay.

Thứ năm là sự thay đổi trong "khẩu vị" đầu tư. Hiện nay, nhà đầu tư ưu tiên các sản phẩm có tính thanh khoản cao như nhà ở thực, đất nền, thay vì dồn vốn vào các sản phẩm nghỉ dưỡng vốn có tính đầu tư dài hạn và rủi ro lớn hơn.

Thực tế cho thấy, sau giai đoạn tăng trưởng "nóng", nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng hiện đang ở mức dư thừa. Trong khi đó, khả năng khai thác thương mại chưa đạt kỳ vọng, khiến thị trường bị “bội thực”. Các chuyên gia cho rằng, để phân khúc này thật sự phục hồi và sôi động trở lại, cần thêm ít nhất vài năm nữa, cùng với hàng loạt điều kiện về kinh tế vĩ mô, tín dụng, chính sách pháp lý và đặc biệt là niềm tin của nhà đầu tư cần được khôi phục.

Nguyễn Vy