Vì sao cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội vẫn gặp nhiều khó khăn?

Hiện nay, Hà Nội có khoảng 250.000 người dân đang sinh sống tại hơn 1.570 nhà chung cư cũ, nhà tập thể. Trong số này, có 200 nhà cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D - cấp độ nguy hiểm nhất, bắt buộc phải di dời để xây dựng lại.

Từ năm 2005, thành phố đã bắt đầu triển khai công tác cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, do nhiều bất cập trong thực tiễn và sự thay đổi chính sách, tiến độ quy hoạch và thực hiện cải tạo vẫn chưa đạt kỳ vọng.

Giai đoạn 2021 - 2025, Hà Nội đặt mục tiêu cải tạo 10 khu chung cư cũ. Trong đó, 4 khu nhà cấp D, có nguy cơ sụp đổ, buộc phải di dời khẩn cấp gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh và khu nhà của Bộ Tư pháp. 6 khu còn lại có tính khả thi để cải tạo gồm: Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam. Mới đây, thành phố đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nghĩa Tân với tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch gần 317.000 m².

Khu tập thể Thành Công (phường Giảng Võ), tòa nhà G6A đã được xếp vào diện nguy hiểm cấp D, nhưng hiện nay vẫn có một số hộ dân bám trụ, sinh sống

Tuy nhiên, đến cuối năm 2024, việc cải tạo các khu chung cư cũ vẫn chưa được triển khai do gặp nhiều vướng mắc, trong đó lớn nhất là việc cân đối lợi ích giữa ba bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Phần lớn các khu tập thể cũ nằm ở vị trí trung tâm - những khu vực được xem là “đất vàng” của thành phố. Nếu muốn cải tạo, nhà đầu tư buộc phải mở rộng diện tích hoặc xây dựng thêm tầng cao. Tuy nhiên, hạ tầng khu vực này vốn đã quá tải, dẫn đến khó khăn trong việc cấp phép xây dựng, làm giảm sức hút với các nhà đầu tư.

Một trong những vấn đề khiến cư dân đặc biệt quan tâm là hệ số bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại chỗ. Bài toán làm sao để xác định hệ số đền bù hài hòa lợi ích các bên đang là thách thức lớn, thậm chí vượt quá khả năng kiểm soát của nhà đầu tư.

Tại khu tập thể Thành Công (phường Giảng Võ), tòa nhà G6A đã được xếp vào diện nguy hiểm cấp D. Sau 37 năm sử dụng, công trình này đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ và sập đổ, đe dọa an toàn tính mạng người dân.

Dù vậy, một số hộ dân vẫn bám trụ tại đây, bất chấp cảnh báo từ cơ quan chức năng. Lý do được đưa ra là chưa xác định được nhà đầu tư, chưa có cam kết cụ thể về tiến độ cải tạo.

Bà N.T.V, cư dân sống tại G6A suốt 30 năm, cho biết: “Gia đình tôi sống ở đây quen rồi, nhà vẫn ở được, tôi không thấy nguy hiểm. Gia đình cũng chưa có điều kiện để chuyển đi nơi khác nên vẫn ở lại”.

Nhiều khó khăn cần tháo gỡ

Một số chuyên gia bất động sản nhận định, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vướng mắc do mâu thuẫn về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Bên cạnh đó, có nhiều nhà đầu tư lớn dù điều kiện tài chính rất cao đã phải bỏ cuộc bởi vướng phải các tiêu chí rườm rà, thủ tục, vượt xa khả năng của họ. Dù giá của những chung cư cũ không hề rẻ, nhưng kể cả đã trúng thầu, nhà đầu tư phải theo quy hoạch của thành phố chứ không được thực hiện dự án theo ý muốn.

Theo TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, công tác cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội đã được triển khai từ nhiều thập kỷ trước. Tuy nhiên, đến năm 2023, thành phố mới chính thức ban hành một đề án tổng thể, đánh dấu bước chuyển từ giai đoạn manh mún sang bài bản, hệ thống.

Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội được thực hiện theo từng giai đoạn, bắt đầu bằng việc khảo sát, đánh giá hiện trạng toàn bộ các khu chung cư để phân loại ưu tiên: khu nào cải tạo trước, khu nào sau. Tiếp đó, thành phố tiến hành lấy ý kiến người dân về nhu cầu tái định cư, phương án đền bù và vị trí sinh sống. Đáng chú ý, 3 khu chung cư đã được lựa chọn thí điểm, nhằm rút kinh nghiệm trước khi nhân rộng.

Chung cư 51 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa được xếp vào diện nguy hiểm cấp độ D, dự án dự kiến cải tạo và xây trong quý 2 năm nay và hoàn thành trong năm 2027

TS. Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh: “Yếu tố cốt lõi trong cải tạo là công tác quy hoạch. Việc xây dựng lại phải tuân thủ quy hoạch chung đã được phê duyệt, không làm gia tăng dân số cơ học và không được phá vỡ cấu trúc đô thị bằng các công trình cao tầng vượt chuẩn”.

Theo đó, Hà Nội đã giao UBND các quận, huyện và Sở Quy hoạch - Kiến trúc nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cho từng khu vực, đảm bảo phù hợp với định hướng phát triển lâu dài. Dù ghi nhận những nỗ lực và bước tiến rõ rệt, quá trình cải tạo vẫn gặp không ít khó khăn. Vấn đề đầu tiên là hệ số đền bù. Trong khi quy định chung là gấp 1-2 lần diện tích căn hộ cũ, Hà Nội đã đề xuất và áp dụng mức từ 1,5-2 lần.

Tuy nhiên, theo ông Nghiêm, với yêu cầu cuộc sống hiện đại, nhiều hộ dân vẫn phải mua thêm diện tích. Khi đó, câu hỏi đặt ra là nên áp dụng mức giá nào - giá thị trường hay giá bảo đảm lợi nhuận hợp lý cho chủ đầu tư?”.

Thành phố đã thống nhất: người dân được mua thêm diện tích với mức giá bảo đảm đủ điều kiện kinh doanh cho chủ đầu tư - một giải pháp được đánh giá là cân bằng lợi ích ba bên: Nhà nước - doanh nghiệp - người dân.

Khó khăn tiếp theo là vấn đề quy hoạch xây dựng đồng bộ. Luật Thủ đô quy định, phải lập quy hoạch tổng thể cho toàn khu thay vì chỉ cải tạo từng tòa nhà riêng lẻ như trước. Điều này đòi hỏi thời gian, nhân lực và sự đồng thuận cao từ cộng đồng dân cư.

Đáng chú ý, theo Luật Thủ đô sửa đổi, UBND thành phố Hà Nội được phép điều chỉnh quy hoạch chung, dù quy hoạch đó do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Đây là một cơ chế đặc thù, tạo điều kiện để thành phố chủ động hơn trong quản lý và phát triển đô thị. Tuy nhiên, việc cho phép xây dựng một số công trình cao tầng trong khu vực cải tạo vẫn phải đặt trong giới hạn nhất định, nhằm không làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng xã hội.

“Xây cao tầng phải gắn với bài toán hạ tầng từ trường học, nhà trẻ, không gian công cộng cho đến kết nối giao thông công cộng thuận tiện”, ông Nghiêm nhấn mạnh.

Cũng theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, một thách thức không nhỏ là việc thu hút nhà đầu tư tham gia. Theo quy định mới, Hà Nội có thể chỉ định hoặc tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Thành phố đang tích cực vận động các doanh nghiệp có trách nhiệm xã hội cùng chung tay cải tạo đô thị, coi đây là cơ hội góp phần xây dựng diện mạo mới cho Thủ đô.

Về phía Nhà nước, nguồn lực hỗ trợ tập trung vào việc cải thiện hạ tầng, đặc biệt là giao thông công cộng. Hai quy hoạch quan trọng là Quy hoạch tổng thể phát triển Thủ đô đến năm 2030 và Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Hà Nội, vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tháng 12/2024, là nền tảng để cụ thể hóa các dự án cải tạo trong thời gian tới.

Hy vọng từ những tín hiệu tích cực

Tại các khu tập thể cũ như Trung Tự, Huỳnh Thúc Kháng, thành phố đã chấp thuận xây dựng công trình cao tầng trong khuôn khổ quy hoạch cho phép. Người dân được tham gia góp ý, lựa chọn phương án tổ chức giao thông, thiết kế công trình, thể hiện rõ tinh thần dân chủ và minh bạch trong quá trình thực hiện.

Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm cho rằng: “Việc Hà Nội được phép điều chỉnh quy hoạch chung là một bước đột phá. Tuy nhiên, việc thực thi cần được giám sát chặt chẽ để đảm bảo hài hòa lợi ích, không phá vỡ cấu trúc đô thị, đồng thời vẫn nâng cao chất lượng sống của người dân”.

Với những cơ chế đặc thù từ Luật Thủ đô, cùng quyết tâm của chính quyền và sự đồng thuận từ người dân, kỳ vọng về một diện mạo mới cho các khu chung cư cũ ở Hà Nội đang dần trở thành hiện thực, dù con đường phía trước vẫn còn nhiều thách thức cần vượt qua.

Vì vậy, Nhà nước với vai trò hoạch định chính sách cần gỡ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, phải làm trọng tài để có một tiếng nói chung. Không nên để doanh nghiệp tự thỏa thuận với các hộ dân, mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1 (có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ), còn đối với phần diện tích mua thêm, các hộ phải trả theo giá thành xây dựng.

Chung Thủy/VOV.VN