Vì sao giá nhà ở xã hội tăng cao?

Với 25 triệu đồng/m2, tại thời điểm này, dự án nhà ở xã hội tại Hạ Đình có giá bán cao nhất. Tiếp đó, dự án tại Kim Hoa - Mê Linh cũng có giá dự kiến 21,2 triệu đồng/m2. Mới đây nhất, Sở Xây dựng Hà Nội đã công bố giá bán căn hộ dự án nhà ở xã hội tại Uy Nỗ là khoảng 20,6 triệu đồng/1m2.

Với giá bán hiện tại của khu nhà ở xã hội Hạ Đình, căn lớn nhất (70m²) có giá khoảng 1,75 tỷ đồng. Đối với người thu nhập thấp, nếu không có tích lũy, hỗ trợ từ gia đình hoặc vay ngân hàng, việc mua nhà đồng nghĩa với việc gánh một khoản nợ lớn.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định: "1 tỷ đồng vay trong 20 năm, với lãi suất là 8,2%, thì một tháng phải trả lãi 6 triệu đồng, gốc 4 triệu đồng. Tức cả gốc và lãi phải chi trả là 10 triệu đồng trong các năm đầu. Tỉ lệ trả tiền cho ngân hàng trên thu nhập mỗi tháng nếu là 50% thì gia đình đó phải có thu nhập là 20 triệu đồng. Đó không phải là thu nhập của những người có thu nhập thấp".

Vậy, phải chăng giá nhà ở xã hội đã và sẽ tăng thiếu kiểm soát? Thực tế không phải vậy. Ngay cả đề xuất “đặt giá trần cho nhà ở xã hội” khi đưa ra đã cho thấy sự không phù hợp và khó khả thi. Bởi giá nhà ở xã hội vốn đã được kiểm soát chặt chẽ thông qua định mức lợi nhuận. Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 100 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã nêu rõ định mức lợi nhuận cho phần nhà ở xã hội là 10% (con số này hiện đang được đề xuất lên 13%). Do vậy, việc tăng giá bán nhà ở xã hội thời gian qua phụ thuộc vào các chi phí đầu vào cấu thành giá bán căn hộ như: vật liệu xây dựng, nhân công, chi phí giải phóng mặt bằng hay giá đất... Các khoản mục này lại biến động liên tục và có sự khác nhau giữa các địa phương.

Theo ông Nguyễn Tuấn Anh - Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và Đô thị (HUD): "Tại địa bàn Hà Nội, giá đang tăng rất cao. Giá cát, giá xi măng, giá sắt thép đều tăng cao. Tuy nhiên, các chủ đầu tư hay các nhà thầu đã đấu thầu trước đây. Đến nay sẽ bị tăng cao và sẽ gặp phải tình trạng là nhà thầu lỗ, dẫn đến dừng thi công và kéo dài thời gian này".

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng phân tích: "Tiền sử dụng đất được miễn nhưng chi phí đầu vào khác không hề nhỏ. Nếu địa phương giao quỹ đất sạch, có kết nối hạ tầng, giá nhà ở xã hội chắc chắn sẽ rẻ hơn. Ngược lại, nếu doanh nghiệp tự xoay sở từ đầu đến cuối, giá sẽ tăng là điều dễ hiểu. Điều này cũng lý giải vì sao trong cùng một địa phương, nhưng các dự án nhà ở xã hội lại có giá bán rất khác nhau”.

Phát triển nhà ở xã hội là chủ trương nhân văn và an sinh. Tuy nhiên để giá nhà giảm, giúp nhiều người thu nhập thấp có thể tiếp cận nhưng doanh nghiệp cũng “tham gia nhiệt tình và không lỗ” lại là chuyện cần tính toán. Nhiều giải pháp đã được đưa ra như: gói vay ưu đãi, giảm tối đa thời gian làm thủ tục... Nhưng quan trọng nhất vẫn là khoản tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vẫn chiếm phần lớn chi phí của doanh nghiệp.

Liên Phương