Vì sao giá nhà tại Trung Quốc không ngừng giảm?

Ảnh minh họa - Ảnh: Reuters

Theo số liệu chính thức mới công bố của Trung Quốc, giá nhà mới tại 70 thành phố lớn của nước này trong tháng 8 vừa qua đã giảm bình quân 11% so với 4 năm trước.

Tại các thành phố nhỏ hơn, mức giảm giá nhà thậm chí còn mạnh hơn. Giá nhà bình quân tại các thành phố cấp 3 trong tháng 8 giảm 14% so với 4 năm trước. Mức giảm là 8% ở các thành phố cấp 2 như thành phố cấp tỉnh và khoảng 2% ở thành phố cấp 1 như Bắc Kinh, Thượng Hải, Hàng Châu và Thẩm Quyến.

Nếu so với tháng trước và cùng kỳ năm 2024, giá nhà mới ở Trung Quốc trong tháng 8 ghi nhận mức giảm tương ứng 0,3% và 2,5%.

Xu hướng giảm giá nhà vẫn tiếp diễn trong bối cảnh các biện pháp hỗ trợ của chính phủ vào mùa thu năm ngoái không mang lại hiệu quả lâu dài.

Giá nhà bình quân tại các thành phố trên đạt đỉnh vào tháng 8/2021, trước thời điểm Bắc Kinh siết chặt chính sách tín dụng nhằm ngăn chặn bong bóng bất động sản. Động thái của chính phủ khiến hàng loạt công ty phát triển bất động sản hàng đầu như tập đoàn China Evergrande rơi vào rơi vào khủng hoảng.

Thị trường bắt đầu phục hồi vào tháng 2/2023 khi hoạt động kinh tế tại Trung Quốc trở lại bình thường sau khi chính sách zero-Covid chấm dứt. Tuy nhiên, tới tháng 6 năm đó, thị trường lại lao dốc do triển vọng tương lai bấp bênh và người tiêu dùng kỳ vọng giá sẽ giảm thêm.

Vào mùa thu năm 2024, Bắc Kinh mở rộng chương trình hỗ trợ tín dụng cho các dự án bất động sản chất lượng cao cùng một loạt biện pháp khác như bỏ sàn lãi suất cho vay thế chấp mua nhà và giảm lãi suất với các khoản vay thế chấp mua nhà hiện tại.

Những động thái này đã tác động tích cực đến các thành phố cấp 1 khi giá nhà tại đây bắt đầu tăng trở lại vào tháng 11 năm ngoái. Tuy nhiên, vào tháng 5 năm nay, khi tác động từ các biện pháp hỗ trợ bắt đầu lắng xuống, xu hướng giảm giá nhà lại diễn ra.

Người mua nhà Trung Quốc thường mua chung cư và bắt đầu trả góp trong quá trình căn hộ được xây dựng. Các chủ đầu tư, vốn thiếu tiền mặt do khủng hoảng bất động sản, đã phải dừng xây dựng và khiến nhiều người mua nhà không thể nhận nhà. Những năm gần đây, người tiêu dùng Trung Quốc ngày càng ưa chuộng những bất động sản đã hoàn thiện để tránh rủi ro như vậy.

Không chỉ giá cả, lượng giao dịch và đầu tư bất động sản tại Trung Quốc cũng ảm đạm. Trong 8 tháng đầu năm nay, doanh số nhà mới theo diện tích sàn giảm 4,1%, còn đầu tư bất động sản giảm 12,9% so với cùng kỳ năm trước. Theo dự báo của công ty Fitch, con số này sẽ giảm khoảng 5% cả năm nay.

Mặc dù việc mua bất động sản đã hoàn thiện giúp người mua nhà tránh được rủi ro, nhưng lại khiến các chủ đầu tư phải chờ đợi lâu mới thu hồi được vốn. Các căn hộ còn lại sau khi dự án hoàn thành trở thành hàng tồn kho mới và gây áp lực lên giá bán.

Khi so sánh giá bình quân tại 70 thành phố tại Trung Quốc trong 7 tháng đầu năm so với mức đỉnh điểm 8 tháng đầu năm 2021, giá chỉ giảm nhẹ đối với những căn hộ chưa hoàn thiện nhưng giảm hơn 10% với căn hộ đã hoàn thiện.

Thị trường bất động sản đi xuống gây áp lực tài chính với các chính quyền địa phương - nơi nguồn thu ngân sách chủ yếu đến từ bán quyền sử dụng đất công cho doanh nghiệp. Thu ngân sách từ hoạt động này của các chính quyền địa phương trong 7 tháng đầu năm nay đã giảm 5% so với cùng kỳ năm trước.

Theo các nhà phân tích, dù Bắc Kinh đang tìm mọi cách để thúc đẩy nhu cầu thông qua các sáng kiến như tái phát triển các thành phố cũ, nhưng vẫn chưa có chính sách mới nào nhằm giảm lượng tồn kho bất động sản hiện có hoặc thúc đẩy bán hàng.

Đây là một trong những lý do chính khiến giá nhà tại Trung Quốc không ngừng giảm và được dự báo sẽ chưa khởi sắc trong tương lai gần nếu không có chính sách hỗ trợ thực sự hiệu quả.

Cũng theo số liệu chính thức mới công bố, trong tháng 8, các công ty phát triển bất động sản lớn của Trung Quốc ghi nhận giá trị hợp đồng bán nhà giảm 17,6% so với cùng kỳ năm trước.

Cùng với đó, diện tích khởi công mới theo diện tích sàn 19,5% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy sự dè dặt của các công ty địa ốc trong bối cảnh triển vọng ngành tiếp tục u ám.

Theo giới phân tích, ngoài các vấn đề cốt lõi như thiếu thanh khoản, một điểm yếu quan trọng của thị trường bất động sản Trung Quốc là niềm tin của người tiêu dùng bị xói mòn. Dù Bắc Kinh đã triển khai nhiều biện pháp hỗ trợ lãi suất cho vay thế chấp, nới hạn mức cho vay hay giải cứu các dự án dở dang, niềm tin của người tiêu dùng vẫn chưa được phục hồi, khiến thị trường chưa thoát khỏi vòng xoáy suy giảm.

"Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức về mặt cơ cấu trong trung hạn, bao gồm thay đổi nhân khẩu học, khả năng chi trả nhà ở thấp, lượng hàng tồn kho lớn ở nhiều khu vực trên cả nước và niềm tin của người mua nhà yếu", bà Lulu Shi, giám đốc xếp hạng doanh nghiệp khu vực Châu Á - Thái Bình Dương của Fitch Ratings, nhận xét với tờ báo Nikkei Asia.

Ngọc Trang