Vì sao nhà đầu tư không mặn mà với việc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ?

Một khu tập thể cũ ở Hà Nội. (Ảnh: Phan Tuấn Anh/TTXVN)

Hà Nội hiện có 1.579 chung cư cũ có niên hạn sử dụng hơn 50 năm, được xây dựng chủ yếu vào giai đoạn 1960-1990, tập trung tại khu vực 4 quận nội thành. Qua rà soát, phân loại, có 200 nhà cấp C, 137 nhà cấp B và 7 nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D.

Sau 3 năm triển khai Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, mặc dù Ủy ban Nhân dân các quận, huyện đã tập trung triển khai các nhiệm vụ được giao như: ban hành các kế hoạch triển khai, di dời hộ dân ra khỏi nhà nguy hiểm cấp D, triển khai kiểm định, nghiên cứu cơ cấu quy hoạch các khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và tổ chức lấy ý kiến của người dân…; song kết quả thực hiện vẫn còn rất chậm, không đảm bảo tiến độ đề ra.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh cho biết vướng mắc cơ bản tại các quận, huyện hiện nay là vấn đề lập quy hoạch. Theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, Quy hoạch phân khu đô thị thì một số nhà chung cư hiện trạng không phù hợp quy hoạch (nhiều vị trí nhà chung cư cũ quy hoạch xác định là khu cây xanh, công viên; chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thấp 1-5 tầng, dân số hiện trạng cao hơn dân số quy hoạch…).

Đặc biệt, do bị hạn chế bởi số tầng cao công trình, dân số theo quy hoạch nên rất khó đảm bảo tính hiệu quả đầu tư, không hấp dẫn được các nhà đầu tư tham gia thực hiện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

Khó khăn nữa đối với việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư là một số nhà chung cư không còn nguyên trạng ban đầu, các hộ dân đã sửa chữa cơi nới nên chưa xác định được ranh giới các khu chung cư.

Các quận, huyện có nhà chung cư chưa đánh giá hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị nên khó khăn trong việc đánh giá và kết luận theo quy định Nghị định 69/2021/NĐ-CP (trước đây), nay là Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP…

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, hầu hết các dự án đang triển khai đều chậm so với tiến độ được phê duyệt do chủ đầu tư chưa thống nhất được phương án bồi thường, hỗ trợ, tạm cư, tái định cư do các chủ sở hữu yêu cầu mức bồi thường quá cao, chủ đầu tư không thể cân đối hiệu quả tài chính.

Mặt khác, việc xác định cụ thể phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước tại dự án cũng vướng mắc do hồ sơ pháp lý liên quan đến nguồn gốc sở hữu nhà không có.

Để khẩn trương tháo gỡ các vấn đề khó khăn, vướng mắc trên, Sở Xây dựng Hà Nội kiến nghị đối với Ủy ban Nhân dân các quận, huyện (nơi có nhà chung cư cũ) tập trung triển khai hoàn thành việc lập quy hoạch chi tiết theo chỉ đạo của Ủy ban Nhân dân thành phố (xác định phạm vi ranh giới dự án thành phần để triển khai phân kỳ đầu tư); triển khai kiểm định; trong đó đối với khu chung cư thực hiện kiểm định đảm bảo nguyên tắc toàn khu, đánh giá các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, Nghị định 98/2024/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, các quận, huyện tiếp tục rà soát, lập danh mục các nhà chung cư, gửi Sở Xây dựng Hà Nội tổng hợp, báo cáo thành phố cho phép cập nhật vào Kế hoạch kiểm định số 334/KH-UBND ngày 31/12/2021 và gửi Sở Quy hoạch-Kiến trúc tổng hợp, cập nhật vào Kế hoạch lập quy hoạch số 329/KH-UBND ngày 31/12/2021.

Đồng thời, tập trung triển khai 6 nội dung được thành phố ủy quyền tại Quyết định số 5899/QĐ-UBND ngày 12/11/2024, gồm: lập, phê duyệt phương án bồi thường; di dời và cưỡng chế di dời theo phương án bồi thường; xác định hệ số k bồi thường; lập, phê duyệt Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cho từng dự án.

Các sở, ngành liên quan chủ trì đôn đốc, hướng dẫn Ủy ban Nhân dân các quận, huyện trong việc lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; tham mưu thành phố hướng dẫn Ủy ban Nhân dân cấp huyện thực hiện thống nhất việc xác định phạm vi, ranh giới dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo nguyên tắc toàn khu (cụ thể là 3 khu: Giảng Võ, Khương Thượng, Trung Tự); lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, giao đất để thực hiện dự án…

Xác định việc đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở tái định cư là nhiệm vụ Hà Nội đặc biệt quan tâm, với mục tiêu cốt lõi hướng đến nâng cao đời sống, tạo điều kiện an cư lạc nghiệp cho người dân, tuy nhiên đây cũng là một thách thức đối với Hà Nội vì quá trình triển khai vẫn còn nhiều hạn chế, vướng mắc.

Vì vậy, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn đề nghị các sở, ngành, quận, huyện cần tiếp tục phối hợp chặt chẽ, quyết tâm nỗ lực thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ để chỉnh trang đô thị, tái thiết đô thị, hướng tới một Hà Nội văn minh, hiện đại.

Trước mắt, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội giao Sở Xây dựng Hà Nội có báo cáo tổng thể đánh giá những tồn tại, nhận diện hạn chế (nêu rõ từng quận, huyện), đề xuất các biện pháp xử lý bất cập trong việc thực hiện ủy quyền.

Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội có phương pháp phối hợp hiệu quả với các quận, huyện (nơi có nhà chung cư) hướng dẫn trong công tác quy hoạch, chậm nhất trong quý 1/2025 hoàn thành đợt 1.

Một cột trụ bêtông bị mục nát, lộ cả sắt bên trong tại khu tập thể ba tầng, quận Hà Đông. (Ảnh: Phan Tuấn Anh/TTXVN)

Theo lãnh đạo Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội, hiện nay cơ chế về quy hoạch cải tạo chung cư cũ tạo điều kiện thuận lợi để các quận, huyện lập quy hoạch chi tiết. Để đảm bảo tiến độ triển khai việc lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo kế hoạch của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội, Sở đã có nhiều văn bản hướng dẫn, đôn đốc Ủy ban Nhân dân các quận, huyện và thị xã Sơn Tây tổ chức thực hiện, đặc biệt lưu ý tập trung triển khai trước các nhà chung cư theo tiến độ giai đoạn 1 tại Kế hoạch số 329 ngày 31/12/2021 của Ủy ban Nhân dân thành phố.

Đồng thời, phối hợp với các nhà đầu tư trước đây nghiên cứu lập nhiệm vụ và ý tưởng quy hoạch chung cư cũ trên địa bàn quản lý (đã ngừng nghiên cứu do không phù hợp quy định pháp luật hiện hành về đơn vị tổ chức lập quy hoạch) và Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội (đơn vị tư vấn lập quy hoạch) để tiếp nhận, tham khảo, tận dụng các nội dung đã thực hiện nhằm rút ngắn thời gian nghiên cứu, đẩy nhanh tiến độ triển khai lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Trên cơ sở tổng hợp ý kiến của Ủy ban Nhân dân các quận, huyện, thị xã Sơn Tây (nơi có nhà chung cư cũ), Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội có Văn bản số 4825/QHKT-KHTH ngày 6/10/2023 gửi Ủy ban Nhân dân các quận, huyện, thị xã Sơn Tây và các Sở: Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư về việc giải quyết một số vướng mắc của Ủy ban Nhân dân cấp huyện trong nghiên cứu lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội./.

(TTXVN/Vietnam+)