Xây dựng bảng giá đất tại Hà Nội cần xác thực, tránh cào bằng

Cần điều chỉnh mức giá đất nông nghiệp ở một số khu vực ven đô có tốc độ đô thị hóa nhanh, để tiệm cận với giá thị trường.

Theo dự thảo Tờ trình của Ủy ban nhân dân thành phố, bảng giá đất được xây dựng trên cơ sở các Quyết định trước đây như quy định tại các Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019; số 20/2023/QĐ-UBND ngày 7/9/2023; số 71/2024/QĐ-UBND ngày 20/12/2024 cùng với việc thực hiện nghiêm túc các quy định tại Luật Đất đai năm 2024. Sở Nông nghiệp và Môi trường chịu trách nhiệm phối hợp tham mưu, tổ chức việc xây dựng, trình Hội đồng nhân dân thành phố duyệt bảng giá đất để áp dụng từ đầu năm 2026 trên địa bàn Hà Nội.

Dự thảo bảng giá đất chia thành các loại chính như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất ở, khu công nghiệp, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất trong khu công nghệ cao. Việc phân khu, định giá cụ thể từng loại đất được thực hiện dựa trên khảo sát thực tế và quy định pháp luật, nhằm phản ánh đúng giá trị thị trường và ổn định trong quản lý tài nguyên đất.

Ngoài ra, phạm vi áp dụng bảng giá đất theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 được xác định với nhiều trường hợp: từ tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, chuyển đổi mục đích sử dụng, cho đến tính thuế và tiền thuê đất, phí quản lý, bồi thường thiệt hại và giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Bảng giá đất còn giúp phân loại chi tiết cho 126 xã, phường thành 17 khu vực, mỗi tuyến đường trong mỗi khu vực được quy định bốn vị trí khác nhau để xác định mức giá phù hợp.

Tiến sĩ Nguyễn Tiến Dĩnh, nguyên Thứ trưởng Nội vụ cho rằng, cần thiết phải lấy ý kiến bắt buộc từ các sở quan trọng như: Sở Nội vụ, Sở Khoa học và Công nghệ, Sở Tài chính và Sở Tư pháp, bên cạnh đó là lấy ý kiến trực tiếp của người dân tại các địa phương chịu ảnh hưởng.

Ngoài việc đăng tải dự thảo lên trang thông tin của thành phố, việc tổ chức các cuộc họp lấy ý kiến trực tiếp sẽ giúp dự thảo thêm phần sinh động và đúng thực tiễn. Nguyên tắc định giá quan trọng nhất là phương pháp giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhằm hài hòa quyền lợi giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Việc làm rõ cơ sở pháp lý và kỹ thuật này sẽ giúp các bên liên quan yên tâm hơn khi áp dụng bảng giá đất mới.

Tiến sĩ Đinh Hạnh, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về kinh tế quan tâm đến thời hạn áp dụng bảng giá đất. Hiện dự thảo quy định bảng giá đất chỉ có hiệu lực đến ngày 31/12/2026. Điều này có thể tạo tâm lý trông chờ từ phía người dân và nhà đầu tư bởi giá đất thường tăng theo thời gian.

Việc giới hạn thời gian hiệu lực có thể dẫn đến tình trạng trì hoãn giao dịch, ảnh hưởng đến thị trường. Do đó, ông Hạnh đề xuất nên bỏ cụm từ “đến ngày 31/12/2026” và thay thế bằng cơ chế điều chỉnh linh hoạt dựa trên phương pháp “trượt giá”.

Cụ thể, nếu giá đất có biến động tăng hoặc giảm thì cơ quan có thẩm quyền được phép điều chỉnh mức tối đa 10% so với bảng giá chuẩn ban đầu. Cách làm này vừa giảm thủ tục sửa đổi thường xuyên, vừa giúp kiểm soát sát thực tế diễn biến giá đất trên địa bàn.

Lưu ý về việc xác định vị trí đất trong dự thảo, Tiến sĩ, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch kiến trúc đô thị Việt Nam, cho rằng, vị trí đất theo bảng giá dự kiến chưa thực sự phù hợp. Bởi hiện bảng giá đất phân loại vị trí dựa trên các phạm trù như đường, ngõ, ngách, hẻm, đây là thuật ngữ phổ thông nhưng chưa thực sự phù hợp với các tiêu chuẩn trong Luật Giao thông đường bộ và các quy chuẩn.

Theo ông Nghiêm, Hà Nội có khoảng gần 1.200 đường, phố, ngõ, hẻm được đặt tên và phân loại đa dạng như quốc lộ, đường tỉnh, đường xã, đường đô thị… Do đó, việc xác định vị trí đất cần dựa trên tiêu chí mặt cắt đường và phân loại giao thông rõ ràng hơn thay vì coi tất cả ngõ có tên là ngang nhau. Điều này sẽ giúp bảng giá đất phản ánh đúng giá trị và tiềm năng phát triển kinh tế xã hội từng vị trí.

Tiếp thu các ý kiến phản biện của các chuyên gia, nhà khoa học, ông Phạm Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thành phố Hà Nội cho biết, việc ban hành Nghị quyết quy định Bảng giá đất mới là yếu tố then chốt nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đồng thời là cơ sở quan trọng để tính toán các nghĩa vụ tài chính, thuế, phí, tiền thuê đất theo nguyên tắc thị trường, góp phần đảm bảo công bằng xã hội và thúc đẩy mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội bền vững của Thủ đô.

Do đó, đề nghị Ban soạn thảo rà soát và làm rõ hơn các tiêu chí phân loại vị trí đất, đặc biệt là sự khác biệt giữa đường, phố và ngõ có tên. Cần bổ sung các tiêu chí định lượng như mặt cắt đường, khả năng tiếp cận ô-tô, mật độ dân cư thay vì chỉ căn cứ vào ngưỡng cứng như hiện nay, để bảo đảm tính xác thực, tránh "cào bằng" giữa các khu vực.

Ông Phạm Anh Tuấn cũng đề nghị cân nhắc tính linh hoạt của ngưỡng cứng 200m trong việc giảm trừ giá theo chiều sâu, đặc biệt tại khu vực nội đô có mật độ dân cư cao. Cần giải thích rõ hơn cơ sở khoa học của việc áp dụng các hệ số K để đảm bảo tính khách quan, công khai và tránh ảnh hưởng lớn đến nghĩa vụ tài chính của người dân khi chuyển mục đích sử dụng.

Bên cạnh đó, cần điều chỉnh mức giá đất nông nghiệp ở một số khu vực ven đô có tốc độ đô thị hóa nhanh và khu vực có lợi thế phát triển để tiệm cận hơn với giá thị trường và bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất.

Đánh giá về tác động của bảng giá đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội cho rằng, mức tăng không quá lớn giúp bảo đảm hài hòa, cân đối thu, chi ngân sách; không làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, phát triển kinh tế của các tổ chức, cá nhân.

Giá đất bồi thường trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng được xác định theo giá đất cụ thể theo phương pháp so sánh không thấp hơn giá đất quy định tại bảng giá đất giúp bảo đảm quyền lợi của người dân hạn, chế việc khiếu nại; đồng thời đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, sớm hoàn thành các dự án.

Minh Thu