Xây dựng nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận

Mục đích xây dựng Nghị quyết của Quốc hội là để cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất nhằm tiếp tục cụ thể hóa chủ trương đường lối của Đảng về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, 5 nhà ở thương mại”.

Bên cạnh đó là để tạo lập hành lang pháp lý để quản lý thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch; tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất, nhà đầu tư chủ động trong việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan hành chính, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí tuân thủ, hạn chế khiếu kiện của người dân khi bị thu hồi đất. Góp phần thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, giải quyết nhu cầu đất ở, nhà ở cho nhân dân.

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã đối mặt với nhiều vướng mắc liên quan đến việc tiếp cận quỹ đất cho các dự án nhà ở thương mại. Để giải quyết vấn đề này, Quốc hội sẽ ban hành một Nghị quyết nhằm thí điểm thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Đây là một bước đột phá nhằm thúc đẩy tiến trình đô thị hóa và đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao tại Việt Nam.

Dự thảo Nghị quyết này được xây dựng dựa trên cơ sở các văn kiện của Đảng và các nghị quyết chính trị quan trọng, bao gồm Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý đất đai.

Dự kiến khi được thông qua, Nghị quyết thí điểm này sẽ áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại được thực hiện thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, bao gồm cả các loại đất như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, không phải là đất ở và đất ở. Phạm vi áp dụng trên toàn quốc và đối tượng áp dụng là các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản. Việc thí điểm này cho phép các nhà đầu tư chủ động trong việc tiếp cận và sử dụng đất đai, đồng thời giảm bớt các thủ tục hành chính, giúp quá trình triển khai dự án trở nên thuận lợi hơn.

Dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất gồm 7 điều, tập trung vào các quy định về loại đất được sử dụng, điều kiện thực hiện dự án, và trình tự thủ tục...

Về phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng, dự thảo Nghị quyết quy định về việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trên toàn quốc. Điều này có nghĩa là không chỉ tại các thành phố lớn mà các khu vực khác cũng sẽ được hưởng lợi từ chính sách này. Các tổ chức và cá nhân tham gia vào lĩnh vực bất động sản sẽ có cơ hội tiếp cận đất đai dễ dàng hơn để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Các loại đất có thể thực hiện dự án nhà ở thương mại bao gồm: Đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất. Việc mở rộng phạm vi sử dụng đất này được kỳ vọng sẽ giúp giải quyết những hạn chế hiện nay, đặc biệt là đối với các dự án quy mô lớn cần nhiều loại đất khác nhau để triển khai. Thêm vào đó, cơ chế này cũng giúp khắc phục tình trạng thiếu hụt quỹ đất ở tại các khu vực đô thị hóa nhanh, từ đó góp phần ổn định nguồn cung nhà ở.

Về điều kiện thực hiện dự án, để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, các tổ chức và cá nhân cần đáp ứng một số điều kiện như: Dự án phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị; dự án cần được phê duyệt trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; các nhà đầu tư cần có sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Các quy định này đảm bảo rằng quá trình thực hiện dự án sẽ diễn ra trong khuôn khổ pháp luật và theo quy hoạch đã được phê duyệt, hạn chế việc điều chỉnh quy hoạch để trục lợi đất đai.

Dự thảo Nghị quyết quy cũng định, các dự án thí điểm sẽ chỉ được thực hiện tại các khu vực đô thị hoặc các khu vực được quy hoạch phát triển đô thị. Điều này giúp tập trung nguồn lực phát triển vào những khu vực có tiềm năng tăng trưởng, đồng thời hạn chế tình trạng đô thị hóa tự phát, thiếu kiểm soát. Tuy nhiên, diện tích đất dành cho các dự án thí điểm này không được vượt quá 30% tổng diện tích đất phát triển nhà ở trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.

Quy trình thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được thực hiện tương tự như các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác, đảm bảo sự nhất quán trong việc áp dụng các quy định pháp luật hiện hành. Điều này giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư.

Khi có hiệu lực, Nghị quyết thí điểm sẽ có hiệu lực trong 5 năm, từ ngày 1/1/2025 đến 31/12/2029. Trong thời gian này, Chính phủ sẽ chịu trách nhiệm chỉ đạo và giám sát việc thực hiện nghị quyết, đồng thời phối hợp với các bộ, ngành và địa phương để hướng dẫn, kiểm tra quá trình thực hiện. Các địa phương cũng có trách nhiệm lập danh mục dự án thí điểm và trình Hội đồng nhân dân phê duyệt.

Trần Hương