Xu hướng ly tâm rõ nét hơn sau 'đại hợp nhất'

Nhà đầu tư đi xem đất vùng ven. Ảnh: Dũng Minh.

Dòng tiền dịch chuyển ra xa trung tâm

Ghi nhận của Batdongsan.com.vn cho thấy, sau các đợt sáp nhập địa giới hành chính, thị trường chứng kiến làn sóng quan tâm bất động sản tăng mạnh tại nhiều khu vực tiềm năng phía Bắc, chẳng hạn Ninh Bình (cũ) tăng tới 96%; Bắc Giang và Bắc Ninh (cũ) tăng lần lượt 83% và 43%; Hà Nam (cũ) tăng khoảng 30%...

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, thay vì đơn cực như trước đây, quy hoạch vùng mới sau sáp nhập mang đến cơ hội phát triển đa cực giữa công nghiệp - du lịch - cảng biển cho nhiều địa phương phía Bắc và điều này khiến dòng tiền đầu tư chú ý với các địa bàn tiềm năng mới này để tận dụng các cơ hội trong giai đoạn đầu phát triển.

Cùng góc nhìn, bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS-IRE) nhận xét, ở thời điểm hiện tại, sức hút của bất động sản đến từ tiềm năng của các địa phương hậu sáp nhập.

Trong đó, tâm lý đón đầu hạ tầng đang là một trong những yếu tố chính thúc đẩy dòng tiền chuyển hướng ra khu vực vùng ven Hà Nội, hoặc xa hơn là các địa bàn có trợ lực về hạ tầng giao thông kết nối.

Thực tế cũng cho thấy, ngày càng nhiều dự án bất động sản quy mô lớn ở xa trung tâm được phát triển nhờ hệ thống hạ tầng giao thông liên kết vùng ngày một hoàn thiện, đặc biệt là các tuyến đường vành đai và cao tốc.

Cùng với sự dịch chuyển về khu vực, sản phẩm, mức độ tăng giá cũng ngày một lớn. Theo đó, giá bất động sản ở các đô thị vệ tinh sẽ có xu hướng tăng lên và thiết lập mặt bằng mới, nhất là khi các dự án hạ tầng lớn hoàn thành, kích thích tâm lý “săn đất, chờ thời” của những nhà đầu tư lớn.

Đơn cử, các khu vực như Phủ Lý, Duy Tiên, Đồng Văn (thuộc tỉnh Hà Nam cũ); Phúc Yên, Vĩnh Yên (thuộc tỉnh Vĩnh Phúc cũ); hay Thanh Hà, Kim Thành (tỉnh Hải Dương cũ)… đều ghi nhận lượng giao dịch bất động sản tăng đột biến trong thời gian ngắn trước sáp nhập với giá trị lên tới hàng trăm tỷ đồng, tập trung vào các lô đất thổ cư mặt tiền rộng, thuận tiện giao thông, hoặc nằm trong các vùng quy hoạch “đệm” gần kề với các dự án giao thông lớn đang và sắp triển khai.

Theo ông Phạm Tiến Mạnh - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Đất Việt, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố sẽ kéo theo kỳ vọng về một “vùng kinh tế mở rộng”, hạ tầng được đồng bộ hơn, thúc đẩy dòng tiền đầu tư dịch chuyển vào các khu vực trung tâm mới hoặc vùng giáp ranh, cùng với đó là cơ hội phân bổ lại nguồn lực đầu tư. Theo đó, các khu vực trung tâm hành chính mới, các đô thị loại II, III, các khu công nghiệp, logistic… sẽ được hưởng lợi nhiều nhất.

Lấy ví dụ về Ninh Bình mới, ông Mạnh cho hay, sau khi sáp nhập Ninh Bình cũ (lợi thế về du lịch tâm linh), Nam Định (lợi thế về đất nông nghiệp, tiềm năng du lịch biển), Hà Nam (lợi thế về phát triển công nghiệp)… sẽ tạo ra những lực đẩy rất rõ ràng cho kết hợp phát triển kinh tế - xã hội, trở thành một cực tăng trưởng mới ở cửa ngõ phía Nam Hà Nội.

Đặc biệt, trong thời gian gần đây, khi nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được triển khai, nhất là dự án cao tốc Bắc - Nam dự kiến đi qua Ninh Bình (mới), sẽ tạo ra những “cú huých” đủ mạnh để hình thành các “siêu” đô thị lớn của tỉnh, thu hút hàng triệu lao động và chuyên gia về đây sinh sống.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Long - Phó tổng giám đốc Mai Việt Land cũng cho hay, không chỉ Ninh Bình, một số địa phương khác như Bắc Ninh, Hưng Yên, Phú Thọ… đang chứng kiến nhiều hội nhóm nhà đầu tư bắt đầu đổ bộ tìm kiếm các sản phẩm đầu tư mới sau sáp nhập.

Theo ông Long, thị trường bất động sản ở những nơi này phản ứng rất nhanh với thông tin sáp nhập địa giới hành chính. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, trước khi sáp nhập, Bắc Ninh vẫn là một thị trường có tốc độ phát triển cao nhờ hệ sinh thái công nghiệp đa dạng, cơ sở hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu cao về bất động sản của người lao động.

Do đó, xu hướng đầu tư cần hướng tới tầm nhìn dài hạn, trong đó cần lưu ý về thực tế quy hoạch và hạ tầng khi những yếu tố này còn đang trong giai đoạn lên kế hoạch.

Nơi nào có cơ hội, nơi đó sẽ xuất hiện dòng tiền đầu tư

Báo cáo thị trường quý II/2025 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tác động từ sáp nhập địa giới hành chính mang tới cơ hội phát triển dự án ở các địa phương theo hướng quy mô và đồng bộ hơn.

Các địa phương được sáp nhập không chỉ có thể phát huy tối đa thế mạnh sẵn có, mà còn được thừa hưởng kinh nghiệm phát triển, quy hoạch và quản lý từ các đô thị trung tâm cũ. Ngược lại, các đô thị trung tâm cũ cũng được mở rộng không gian phát triển ra các vùng ven và khu vực lân cận trên nền tảng hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Theo bà Phạm Thị Miền, lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong thời gian ngắn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư.

Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định xuống tiền với niềm tin mạnh mẽ rằng, sự thay đổi về quy hoạch chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế - xã hội, cùng với đó là giá bất động sản cũng tăng theo.

Còn ông Nguyễn Quốc Anh nhìn nhận, sáp nhập địa giới hành chính là vấn đề “nóng” từ cuối năm 2024. Mức độ quan tâm và kỳ vọng lớn của các thành viên thị trường đối với vấn đề này vừa là cơ hội, vừa là thách thức trong tương lai.

Cụ thể, về cơ hội, sau khi sáp nhập, vốn đầu tư công dành cho hạ tầng, kinh tế khu vực sẽ được đẩy mạnh hơn; có cơ chế mới để kết nối, bổ trợ cho các chính sách phát triển kinh tế - xã hội từng khu vực; chi phí quản lý công được tối ưu...

Còn về khó khăn, thị trường sẽ phải đối mặt với những thách thức mới trong công tác quản lý, đặc biệt là về đất đai; sự khác biệt về xã hội, văn hóa tại các địa phương, sự chênh lệch về phát triển kinh tế giữa các khu vực...

Theo ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, việc sáp nhập địa giới hành chính sẽ tự nhiên tạo ra “sóng” bất động sản, đó là quy luật cung - cầu của thị trường. Bản chất của thị trường là nơi nào có cơ hội thì nơi đó sẽ xuất hiện dòng tiền đầu tư, nhưng cũng cần đi kèm với quy hoạch đô thị và đầu tư hạ tầng bài bản để đảm bảo kỳ vọng tăng giá của bất động sản.

Bởi lẽ, không phải cứ nhà đầu tư lớn đổ bộ về thì mọi khu đất đều được hưởng lợi, mà chỉ những khu đất nằm trong vùng đệm, nơi có hạ tầng và tiện ích đủ tốt mới có khả năng tăng giá trong dài hạn.

Ông Chung cũng cho biết, khảo sát gần đây của SGO Homes cho thấy, trong giai đoạn hiện tại, có tới 78% nhà đầu tư bất động sản quan tâm đến việc bảo toàn và sinh lời dòng tiền, chỉ một tỷ lệ nhỏ quan tâm đến cơ hội đầu cơ.

Trong đó, 2 dòng sản phẩm đang được săn đón là bất động sản tạo dòng tiền cho thuê ngay và bất động sản đô thị phục vụ an cư, tiện ích lâu dài.

Việt Dương