Vì sao giá bất động sản vẫn không giảm?

Nguồn cung khan hiếm

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, có nhiều nguyên nhân tác động không tốt đến thị trường BĐS từ nay đến cuối năm. Thứ nhất, thị trường nhà ở TPHCM năm 2024 tiếp diễn tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở, dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Đáng quan ngại hơn là kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội (NoXH). Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp giai đoạn 2020-2023 liên tục tăng, chiếm khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm. Đặc biệt, từ năm 2024 đến nay, tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, thậm chí không còn nhà ở trung cấp.

Một trong những yếu tố làm khó thị trường là hàng loạt dự án bị vướng pháp lý. Theo thống kê, tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý tại TPHCM lên đến 220 dự án. Việc hàng trăm dự án trên nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại, thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung.

Một vấn đề nữa là thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được giãn, hoãn thanh toán trong 2 năm qua theo Nghị định 08, nên từ khoảng tháng 8 trở đi, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn có giá trị lên đến khoảng 180.000 tỷ đồng. Đây là áp lực lớn, đòi hỏi các doanh nghiệp phát hành phải rất nỗ lực giải quyết để thực hiện nghĩa vụ đối với các nhà đầu tư trái phiếu.

Vẫn có những dự án “siêu giá”

Trái ngược với sự ảm đạm của thị trường, giá nhà vẫn “neo” ở mức giá rất cao. Dẫn chứng, giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỷ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải giá bán ra), vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Thậm chí, một số dự án “bung” ra thị trường với giá khủng.

Tại sự kiện gần đây, Masterise Homes giới thiệu tòa Lake thuộc khu căn hộ hàng hiệu Marriott Residences Special Edition (phường Sài Gòn). Theo bảng giá do chủ đầu tư công bố, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích từ 54-64m2 có giá 29-31 tỷ đồng; căn hộ 2 phòng ngủ rộng 67-88m2 được chào bán từ 33-50 tỷ đồng. Như vậy, căn hộ có mức giá trung bình dao động 450-600 triệu đồng/m2, gồm thuế phí.

Theo lý giải của chủ đầu tư, dự án tọa lạc tại khu trung tâm TPHCM và được quản lý theo tiêu chuẩn của thương hiệu JW Marriott. Riêng tòa Lake đã hoàn thiện nội thất, sẵn sàng bàn giao cho người mua vào ở ngay. Xung quanh khu vực này, giá bán các dự án chung cư hiện hữu đều đã vượt mốc 400 triệu đồng/m2.

Trước đó, Masterise Homes từng chào bán các căn hộ cùng dự án với giá từ 300-500 triệu đồng/m2. Tương tự, cuối năm 2024, một dự án khác ven sông Sài Gòn là The OpusK thuộc The Metropole Thủ Thiêm do Sơn Kim Land phát triển, cũng từng gây "sốc" với mức giá 450 triệu đồng/m2. Một dự án của Gamuda Land tại đường Mai Chí Thọ (TPHCM), giai đoạn đầu bán ra tầm 130 triệu đồng/m2, nhưng giai đoạn 2 đã đẩy lên 180 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, thị trường BĐS TPHCM còn ghi nhận nhiều dự án hạng sang khác như Lancaster Legacy (Trung Thủy), The River Thủ Thiêm (Refico) hay Thủ Thiêm Zeit River (GS E&C), với giá trung bình từ 250-300 triệu đồng/m2.

Trong tương lai gần, khu đô thị mới Thủ Thiêm dự kiến đón thêm nhiều dự án, đáng chú ý có Lotte Eco Smart City, được dự đoán có thể đạt mức giá tương đương The OpusK. Còn theo DKRA Group, trong nửa đầu năm, TPHCM ghi nhận căn hộ có giá cao nhất khoảng 500 triệu đồng/m2, thuộc một dự án tại trung tâm.

Riêng với phân khúc BĐS hạng sang, theo thống kê từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, ở các đô thị loại I là Hà Nội, TPHCM, chỉ riêng năm 2024, phân khúc này chiếm khoảng 25% nguồn cung. Trong giai đoạn 2019-2020, căn hộ hạng sang chỉ chiếm khoảng 11% toàn thị trường.

Lý giải đà tăng của phân khúc hạng sang, các chuyên gia cho rằng thị trường này hưởng lợi từ lực cầu mạnh mẽ của cả giới nhà giàu trong nước lẫn nhà đầu tư nước ngoài.

Để thị trường phát triển bền vững

Lý giải về hiện tượng bất thường này, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Hoàng Anh Holdings, nhận định trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng cao và quỹ đất trung tâm khan hiếm, các chủ đầu tư buộc phải ưu tiên dòng sản phẩm cao cấp để bảo đảm lợi nhuận.

Đặc biệt là giá đất tăng cao trong thời gian qua khiến chi phí đầu vào tăng lên một cách đáng kể, khiến cho giá thành căn hộ tăng lên là điều dễ hiểu, nhất là các dự án tại trung tâm hoặc vị trí đắc địa khác.

Theo ông Lê Hoàng Châu, thực trạng này dẫn đến thị trường nhà ở TPHCM phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình “kim tự tháp”. Cụ thể là 6 tháng đầu năm, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp), với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở “giá vừa túi tiền”.

Bên cạnh đó, kết quả phát triển NoXH cũng rất thấp, chỉ có 205.000m2 sàn xây dựng, tương đương 4.100 căn hộ (bình quân căn hộ có diện tích 50m2), mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ NoXH giai đoạn 2021-2025.

Từ những phân tích trên, ông Châu cho rằng, để tháo gỡ rào cản, tạo đà phát triển cho thị trường BĐS, UBND TPHCM trong thẩm quyền của mình cần nhanh chóng tìm ra những giải pháp gỡ vướng mắc, khó khăn cho các doanh nghiệp, cũng như các dự án đang bị vướng pháp lý.

Qua đó, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ NoXH trong giai đoạn 2021-2030, đồng thời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

ĐỖ TRÀ GIANG