7 'chìa khóa' mở nguồn cung nhà ở xã hội

Để góp phần xây dựng hoàn thiện các cơ chế chính sách, pháp luật và xác định các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai, thực hiện dự án nhà ở xã hội nhanh hơn, tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở xã hội, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất hàng loạt các giải pháp cụ thể.

Hiệp hội đề nghị các địa phương bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội khi lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng và triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đấu thầu 2023.

Khi đó lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực và khai thác sử dụng hiệu quả quỹ đất sạch đã được quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội, khắc phục tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai như đã xảy ra trước đây.

Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành thì các địa phương còn có thể triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội trong trường hợp khu đất chưa giải phóng mặt bằng, xen cài đất công với đất tư theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2024.

Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội, bố trí tái cấp vốn cho Ngân hàng chính sách xã hội hoặc cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại (Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV) được Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.

Gói tín dụng 125.000 tỉ đồng do 5 ngân hàng thương mại tự nguyện đóng góp (vừa được bổ sung 5.000 tỉ đồng của 1 ngân hàng thương mại cổ phần tham gia) chưa phù hợp với người mua, thuê mua nhà ở xã hội không chỉ vì phải chịu lãi suất cao 7,5%/năm và chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm. Các mức lãi suất này được điều chỉnh mỗi 6 tháng 1 lần và sau thời hạn ưu đãi lãi suất thì áp dụng lãi suất thỏa thuận, “thả nổi” nên người mua, thuê mua nhà ở xã hội có tâm lý bất an, ngại vay.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét mở rộng thêm 2 đối tượng được vay gói trên gồm người mua nhà ở thương mại có giá từ 3,5 tỉ đồng/căn trở xuống và chủ nhà trọ được vay để xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục khôi phục lại gói tín dụng 110.000 tỉ đồng, lãi suất 4,8 - 5%, thời hạn vay tối đa 25 năm mà bộ đã đề xuất ngày 17-2-2023 để thực hiện chính sách nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2023, để thực hiện chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

HoREA đề nghị bổ sung hoặc tăng thêm chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để khuyến khích và thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án nhà ở xã hội.

Đơn cử như dự thảo Nghị định quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội xem xét tăng thêm lợi nhuận định mức đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội lên mức 15% (thay vì chỉ 10%) đối với trường hợp doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất, tự thương lượng mua lại quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

- Thứ hai, cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án nhà ở xã hội đó, chí ít là đối với trường hợp chủ đầu tư đã tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Bởi lẽ hiện nay, các chủ đầu tư phải thế chấp bằng tài sản khác mới được vay vốn tín dụng để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

- Thứ ba, bổ sung các Luật Thuế quy định giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án nhà ở xã hội cho thuê như đã quy định tại Nghị định 100/2015 để khuyến khích phát triển nhiều dự án nhà ở xã hội cho thuê.

- Thứ tư, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài chính xem xét đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, nâng mức giảm trừ gia cảnh từ 11 triệu đồng lên 15 triệu đồng đối với người lao động và từ 4,4 triệu đồng lên 5,5 triệu đồng đối với người người phụ thuộc và nâng mức chịu thuế Bậc 1 lên 75 triệu đồng/năm thay vì chỉ 60 triệu đồng/năm như quy định hiện hành để phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng xem xét sửa đổi Quyết định số 510/2023 công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022 đối với suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội theo hướng bảo đảm tương đương với suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở thương mại.

Bởi lẽ suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội theo Quyết định 510 chỉ bằng 76% suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở thương mại cùng loại là chưa hợp lý, chưa đảm bảo nguyên tắc nhà ở xã hội cũng là nhà ở bình thường như chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, để nâng cao chất lượng công trình nhà ở xã hội cho người dân yên tâm, tin tưởng vào chính sách nhà ở xã hội của Nhà nước.

Theo HoREA, hiện nay vị trí nhà ở xã hội đang được đưa đến những vị trí khá xa so với trung tâm của tỉnh, thành phố. Một số ít chủ đầu tư đã quyết định sai khi lựa chọn địa điểm khá xa so với trung tâm của tỉnh, thành phố để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội nên không đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của người dân dẫn đến nhà ở xã hội bị “ế”.

Tuy nhiên, việc thực thi các chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2023 hiện nay sẽ đảm bảo phát triển nhà ở xã hội đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của người dân.

Chẳng hạn, quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội tại Điều 83 Luật Nhà ở 2023 sẽ hình thành các khu nhà ở xã hội tại nhiều vị trí, địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh.

HoREA nhận thấy việc phát triển các khu nhà ở xã hội độc lập sẽ thu hút các nhà đầu tư xây dựng các khu nhà ở thương mại với giá vừa túi tiền để hình thành các khu đô thị vệ tinh.

Vấn đề mấu chốt khi chọn quỹ đất xây nhà ở xã hội là phải kết nối giao thông thuận tiện để người dân có thể di chuyển đến nơi làm việc hoặc vào trung tâm bằng phương tiện công cộng. Quãng đường di chuyển này tốt nhất không nên quá một giờ đồng hồ.

Thứ nhất, HoREA đề nghị tháo gỡ ngay thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả dự án nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại trong phạm vi cả nước, Hiệp hội đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

Trên cơ sở đó, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo Sở Xây dựng các địa phương thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 dự án nhà ở xã hội (và cả dự án nhà ở thương mại) đã có “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” vận dụng theo quy định tại Nghị quyết số 98/2023/QH15 của Quốc hội.

QUANG HUY