83.000 căn hộ condotel mòn mỏi chờ sổ hồng đã thực sự được 'cởi trói'?

Ảnh minh họa.

Nghị định này bổ sung một số điều của nghị định số 43 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Trong đó, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (giấy chứng nhận) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Để được cấp giấy chứng nhận, các công trình này phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản. Thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, điều 126 và khoản 1, điều 128 của Luật đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, Nghị định 10 là một trong những quyết sách rất đúng, rất trúng của Chính phủ để “gỡ khó” cho thị trường bất động sản.

Theo HoREA, trước đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 “Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản”. Tại khoản 2 Điều 6 đã quy định “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại Mẫu số 02 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này”. Tuy nhiên, các địa phương vẫn “chưa dám” cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel).

Với Nghị định 10, HoREA cho rằng Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh đã có đủ căn cứ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch, tháo gỡ được "vướng mắc" cho công tác cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA.

Tuy nhiên theo HoREA, Nghị định chưa quy định “khái quát hóa” việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ”, mà chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ” nên phạm vi điều chỉnh rất hẹp, chưa đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

Do vậy, Hiệp hội tiếp tục kiến nghị sửa đổi, bổ sung việc cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) và các “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ” để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao.

Cần quy định chi tiết về các hạng mục công trình

Trao đổi với Mekong ASEAN, ThS Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng hạng mục công trình dự án đã có trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Nghị định 10 làm rõ thêm việc cấp quyền sở hữu cho công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản du lịch, nhằm giải quyết thủ tục hành chính.

Theo ông Đỉnh, vấn đề quan trọng nhất với các condotel hiện nay là cấp sổ đỏ. Nếu cấp cho chủ đầu tư thì không có vấn đề gì, nhưng khi cấp cho nhà đầu tư thứ cấp lại vướng mắc do chưa có hành lang pháp lý cụ thể. Ngay cả với Nghị định 10, ông Đỉnh cũng cho rằng chưa đủ để tháo gỡ hoàn toàn vướng mắc đó, vì quy định về hạng mục công trình vẫn có những điểm chưa rõ.

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh. Ảnh: Quách Sơn

Với condotel, cả khu tòa nhà là hạng mục công trình hay mỗi căn hộ cũng là hạng mục công trình? Hiện các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai và cả Luật Xây dựng đều chưa định nghĩa rõ từng loại hạng mục. Do đó việc thực hiện sẽ lại theo cách hiểu của địa phương, không có sự thống nhất quy củ. Nếu cho rằng mỗi căn là một hạng mục công trình thì địa phương có thể cấp sổ đỏ, theo tôi điều này chẳng sai nhưng cũng không đúng.ThS Nguyễn Văn Đỉnh

Để tháo gỡ hoàn toàn nút thắt cho loại hình condotel, chuyên gia cho rằng Bộ Tài Nguyên và Môi trường nên có thông tư hướng dẫn, thậm chí liên bộ với Bộ Xây dựng làm rõ hạng mục công trình là gì, để các tỉnh làm căn cứ thực hiện.

Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, loại hình condotel đổ vỡ kể từ sau sự kiện đại dự án Cocobay Đà Nẵng (chủ đầu tư không hoàn thành được cam kết chi trả lợi nhuận – PV) năm 2018. Lúc đó, mọi người mới phát hiện ra không có khung pháp lý để phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Thực tế, theo Luật Đất đai 2013 thì về nguyên tắc, các dự án được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng bình thường, theo loại hình đất kinh doanh dịch vụ. Vướng mắc ở chỗ condotel là loại hình bất động sản mới, chưa được “định danh” trong các văn bản quy phạm pháp luật.

Theo GS Võ, Nghị quyết 18 về quản lý sử dụng đất đặt ra yêu cầu phải bổ sung các quy định về đất ở kết hợp với thương mại, dịch vụ. “Tuy nhiên dự thảo Luật Đất đai đưa ra lấy ý kiến nhân dân vừa qua chưa có các quy định cụ thể liên quan đến nội dung này”, GS Võ cho biết và chia sẻ thêm, bản thân ông đã nhiều lần đề xuất đưa quy định về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vào Luật Đất đai.

Để phát triển loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, GS Võ cho rằng, ngoài quy định pháp lý thì một điểm quan trọng khác là thay đổi quan niệm thời hạn sử dụng đất.

“Hiện quy định trong luật khiến mọi người hiểu rằng khi hết hạn thời hạn sử dụng đất thì tất cả đều phải ra đi, điều đó không đúng và làm giảm tính hấp dẫn của việc đầu tư. Các nước trên thế giới đều quy định, hết thời hạn thì phải nộp tiền giai đoạn mới, bước sang chu kỳ thuê đất mới. Việc phải xin phép để được gia hạn sẽ phát sinh thủ tục, nảy sinh tiêu cực, tham nhũng…”, GS Đặng Hùng Võ nêu ý kiến.

Sau giai đoạn phát triển nóng từ 2016 - 2018, condotel và officetel rơi vào vào trầm lắng khiến giá căn hộ rớt mạnh. Phân khúc này đã “đóng băng” suốt một thời gian dài. Nguyên nhân chủ yếu là do các căn hộ gặp bế tắc về thủ tục pháp lý, không được cấp sổ hồng nên còn ai mặn mà.

Theo thống kê của HoREA, đến cuối năm 2022, chỉ riêng condotel, cả nước có khoảng 83.000 căn “mòn mỏi” chờ sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm.

Đinh Nhung