Ai sẽ là người nhận tiền thu hồi đất khi 'sổ đỏ' đang thế chấp ngân hàng?

Thời gian gần đây, một số hộ dân tại các khu vực triển khai dự án rơi vào tình huống nhận thông báo tiền bồi thường giải phóng mặt bằng thấp hơn so với khoản tiền được ngân hàng giải ngân khi thế chấp tài sản bảo đảm tại ngân hàng để vay trước đó. Tình huống trên khiến người vay rơi vào tình trạng nhận tiền đền bù nhưng không đủ trả khoản vay tại ngân hàng, rơi vào trạng thái hoang mang, lo lắng.

Cưỡng chế thu hồi đất tại xã Tây Phương. Ảnh: Công Phương

Một số người cho rằng, khi nhà nước thu hồi đất thì khoản vay sẽ tự động được “xóa nợ”. Tuy nhiên, thực tế lại không phải như vậy, đã từng có nhiều trường hợp xảy ra tranh chấp về việc khấu trừ tiền đền bù, xử lý phần nợ còn thiếu hoặc nguy cơ bị chuyển nhóm nợ trên hệ thống tín dụng với nhiều khách hàng.

Phân tích từ góc độ pháp lý, luật sư Vũ Thị Hảo, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho biết, nhà nước thu hồi đất không làm chấm dứt nghĩa vụ trả nợ của người vay đối với ngân hàng. Theo Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định liên quan, nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng là nghĩa vụ độc lập với tài sản bảo đảm. Quyền sử dụng đất chỉ là biện pháp bảo đảm cho khoản vay. Do đó, dù quyền sử dụng đất bị thu hồi theo quyết định hành chính thì nghĩa vụ trả nợ vẫn tồn tại cho đến khi được thanh toán đầy đủ.

Luật sư Hảo cho biết thêm, về nguyên tắc, người sử dụng đất vẫn là chủ thể được nhà nước bồi thường. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất đang được dùng làm tài sản bảo đảm nên ngân hàng có quyền ưu tiên thanh toán từ khoản tiền bồi thường này.

Khoản 8 Điều 21 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định khá rõ: khi tài sản bảo đảm bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội, thì khoản tiền bồi thường, hỗ trợ sẽ được dùng để thay thế tài sản bảo đảm.

Trên thực tế, cơ quan giải phóng mặt bằng, ngân hàng và người dân sẽ phối hợp xác định dư nợ. Sau đó, khoản tiền bồi thường sẽ được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ tín dụng trước, phần còn lại nếu có mới được trả cho người dân.

Trường hợp, tiền bồi thường thấp hơn số tiền người dân vay của ngân hàng thì toàn bộ khoản tiền bồi thường vẫn được ưu tiên dùng để trả nợ ngân hàng. Phần nghĩa vụ còn thiếu sẽ tiếp tục là trách nhiệm của người vay và không bị xóa bỏ.

Lưu ý rằng, đối với trường hợp tài sản thế chấp bao gồm cả nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thì khoản tiền bồi thường đối với đất, nhà và công trình gắn liền cũng được xem là giá trị thay thế của tài sản bảo đảm và thuộc diện ưu tiên thanh toán nghĩa vụ nợ.

Cần phân biệt với các khoản hỗ trợ mang tính an sinh như hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề hay tái định cư,... Những khoản này về bản chất không phải là giá trị hoàn trả của tài sản bảo đảm nên trong nhiều trường hợp không bị xử lý để thu nợ.

Theo luật sư Vũ Thị Hảo, trong thực tế, nhiều người dân lâm vào khó khăn tài chính sau khi bị thu hồi đất. Do đó, khi có thông báo thu hồi đất hoặc phương án giải phóng mặt bằng, người vay nên nhanh chóng thông tin cho ngân hàng để thống nhất phương án xử lý khoản vay.

Ngân hàng và người vay cùng ngồi lại để thống nhất có thể xem xét cơ cấu lại thời hạn trả nợ, cho bổ sung tài sản bảo đảm khác hoặc hỗ trợ phương án tài chính phù hợp nếu khách hàng vẫn chứng minh được khả năng trả nợ.

Ngoài ra, người dân nên chủ động rà soát hồ sơ tín dụng ngay từ thời điểm có thông tin quy hoạch, đồng thời yêu cầu mọi thỏa thuận liên quan đến giải chấp và xử lý tiền bồi thường phải được thể hiện bằng văn bản rõ ràng.

Việc hiểu đúng quyền và nghĩa vụ của mình sẽ giúp người vay tránh được nhiều hệ lụy pháp lý và tài chính trong quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đang diễn ra ngày càng phổ biến hiện nay.