Bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động đến người dân và doanh nghiệp ra sao?
Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động sâu rộng lên nhiều đối tượng, trong đó mạnh mẽ nhất là tới nhóm người dân và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Dự thảo bảng giá đất đang thu hút sự quan tâm của người dân TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Kỳ Phương
Những điểm tác động chủ yếu
Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Group, nếu được ban hành, bảng giá đất điều chỉnh sẽ làm cho thời gian giải phóng mặt bằng, các công tác pháp lý liên quan đến đất đai được khơi thông. Khi áp dụng, bảng giá đất mới còn có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm được các chi phí vận hành, lãi vay,… qua đó góp phần không nhỏ làm gia tăng hiệu quả triển khai dự án.
Ông Thắng nhận định, bảng giá đất theo dự thảo dự kiến được điều chỉnh tăng khoảng 5 – 30 lần, cá biệt lên đến 51 lần ở một số quận/huyện trên địa bàn thành phố so với hiện tại (nếu không tính đến hệ số điều chỉnh).
Do đó nếu được thông qua, bảng giá đất sẽ có ảnh hưởng sâu rộng lên nhiều đối tượng, trong đó nổi bật là ở 2 nhóm chính.
Ông Thắng cho hay, dưới góc độ người dân, đối với nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là từ đất nông nghiệp lên phi nông nghiệp, mức chi phí lên thổ cư phải nộp có thể sẽ điều chỉnh tăng cao hơn so với hiện nay.
Mặc dù vậy, mức độ tăng như thế nào sẽ cần có các thông tư, nghị định hướng dẫn triển khai một cách cụ thể.
Ở chiều hướng ngược lại, đối với những hộ dân bị ảnh hưởng bởi công tác giải phóng đền bù mặt bằng, được bố trí tái định cư sẽ có những lợi thế nhất định trong mức giá đền bù cũng như việc xác định giá tái định cư vốn khá phức tạp và tiêu tốn khá nhiều thời gian như trước đây.
Việc áp dụng bảng giá đất vào việc tính tiền thuế đất cũng được cho là có những tác động nhất định làm tăng tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới chỉ được áp dụng sau khi thời hiệu của bảng giá đất hiện hành kết thúc hiệu lực vào ngày 31/12/2026.
Mặt khác, các chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt là phân khúc căn hộ thường chỉ chiếm từ 20% đến dưới 50% cơ cấu tổng chi phí của một dự án, do đó những ảnh hưởng trên đối với những doanh nghiệp là vẫn trong tầm kiểm soát.
Dưới góc độ doanh nghiệp, bảng giá đất mới dễ thấy sẽ có những tác động nhất định làm tăng tiền đền bù, giải phóng mặt bằng, từ đó làm gia tăng các áp lực chi phí về phát triển quỹ đất của doanh nghiệp.
Thế nhưng, mức độ ảnh hưởng đối với doanh nghiệp sẽ không quá lớn do tiền sử dụng đất phải nộp của các doanh nghiệp địa ốc trên thị trường hiện nay chủ yếu được xác định dựa trên phương pháp thặng dư.
Hiệp hội Bất động sản đề nghị, bảng giá mới nên ban hành vào ngày 1/1/2026, tạo điều kiện để người dân hoàn thành các thủ tục đóng tiền sử dụng đất trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực. Ảnh: Kỳ Phương
Cần cân nhắc thời điểm áp dụng
Theo dự thảo bảng giá đất mới mà thành phố đưa ra lấy ý kiến, có 1 quận và 4 huyện có mức tăng giá đất tại một số vị trí đất trên 30 lần so với trước.
Cá biệt, giá đất điều chỉnh tại một số vị trí ở huyện Hóc Môn tăng đến 51 lần so với 4 năm trước. Bảng giá đất mới được TP. Hồ Chí Minh dự kiến áp dụng từ ngày 1/8 vừa qua, song đến nay vẫn chưa được ban hành và vẫn trong quá trình lấy ý kiến.
Cần thấy rằng, tại phiên họp thường kỳ về kinh tế - xã hội tháng 7/2024 tổ chức vào giữa tuần qua, ông Võ Văn Hoan - Phó chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh cũng nhận định, bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động đến nhiều đối tượng, nên cần bàn thảo, xem xét kỹ.
Liên tục trong mấy ngày TP. Hồ Chí Minh lấy ý kiến vào dự thảo, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), đã đề nghị thành phố tiếp tục áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành đến hết ngày 31/12/2025, theo quy định Luật Đất đai 2024. Lý do của đề nghị này là “để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận, thu xếp vốn để nộp tiền sử dụng đất theo giá cũ, giúp giảm bớt áp lực tài chính”.
Theo bảng giá hiện hành, nếu một người dân làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho căn nhà được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh (huyện Bình Chánh), có nguồn gốc là đất nông nghiệp với giá 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2, thì chỉ phải nộp 660 triệu đồng tiền sử dụng đất.
HoREA thống kê, theo dự thảo bảng giá đất mới (giá đất nông nghiệp - vị trí 1 là 3,2 triệu đồng/m2 và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2), thì người đó sẽ phải nộp… 6,18 tỷ đồng tiền sử dụng đất. Điều đáng nói là khoản tiền trên 6 tỷ đồng phải nộp tương đương với số tiền mà người đó cần chi để mua lại chính căn nhà mà họ đang sử dụng ổn định.
Trong khi đó, toàn thành phố hiện còn hơn 13.035 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, cũng đề nghị cơ quan soạn thảo bảng giá đất nên đặt mình vào hoàn cảnh của người dân để thấu hiểu và thấy rõ là vì sao tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8/2024 mà cần lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026.
