Bảng giá đất theo hệ số K giúp minh bạch, rút ngắn tiến độ định giá

Góp ý vào dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai khi thảo luận tại hội trường chiều ngày 1/12, nhiều đại biểu quan tâm đến vấn đề định giá đất.

Đại biểu Nguyễn Thành Nam (Đoàn Phú Thọ). Ảnh: Media Quốc hội

Dự thảo Nghị quyết định hướng áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (hệ số K) cho hầu hết các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường.

Ủng hộ phương án này, đại biểu Nguyễn Thành Nam (Đoàn Phú Thọ) cho rằng, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất. Nhà nước phải đóng vai trò là "kiến trúc của thị trường" để giải quyết nghịch lý giá đất ở Việt Nam so với thu nhập trung bình của người dân cao hơn nhiều so với mức trung bình của thế giới.

Song song đó, đại biểu cho rằng cần chuyên nghiệp hóa công tác định giá đất với tổ chức tư vấn định giá đất, theo mô hình đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước. Cơ quan này phải độc lập về tổ chức với cơ quan quản lý đất đai và cơ quan quản lý giá. Đồng thời, cần nâng cao hơn nữa vai trò của trung tâm phát triển quỹ đất trong việc tham gia mua, bán và quản lý dự án dự trữ đất đai theo quy hoạch.

Theo đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn Lâm Đồng), công tác định giá đất theo Luật Đất đai rất phức tạp vì mỗi khi giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất cho một dự án đều phải định giá đất cụ thể qua hội đồng thẩm định giá hoặc thuê tư vấn, dẫn đến thời gian kéo dài thường 6 - 12 tháng hoặc lâu hơn, gây ách tắc về mặt thủ tục. Do đó, ông cũng đồng tình với chủ trương dùng bảng giá đất và hệ số để đơn giản hóa, tránh kéo dài thời gian.

Tuy nhiên đại biểu nêu thực tế, mặt bằng giá đất ở một số khu vực mới, dự án quy mô lớn có thể chưa được phản ánh trong bảng giá đất do dữ liệu hạn chế. Vì vậy, ông đề xuất bổ sung quy định trường hợp vẫn phải định giá đất cụ thể với dự án trên 100 hecta hoặc dự án ở khu vực chưa có bảng giá đất phù hợp.

Bên cạnh đó, đại biểu đề xuất nên xem xét tới trường hợp giá đất biến động đột biến mà chưa kịp thời phản ánh dù đã được cập nhật hàng năm; nên giao UBND cấp tỉnh quyền quyết định giá đất cụ thể trong những trường hợp đặc thù để đảm bảo sát với thực tế. Đồng thời khuyến khích các tỉnh sớm hoàn thiện bảng giá đất hàng năm, phủ kín các vùng định giá.

Cải thiện dữ liệu để giá đất sát với thị trường

Đại biểu Cầm Hà Chung (Đoàn Phú Thọ). Ảnh: Media Quốc hội

Đại biểu Cầm Hà Chung (Đoàn Phú Thọ) cũng bày tỏ nhất trí với việc chuyển từ cơ chế xác định giá đất cụ thể sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Theo ông, cơ chế giá đất cụ thể trong nhiều năm qua bộc lộ nhiều hạn chế như kéo dài thời gian, nhất là thời gian thẩm định; phụ thuộc vào năng lực của từng hội đồng, tiềm ẩn nguy cơ "xin- cho"; tạo ra tình trạng hai giá đất (giá bồi thường thấp, giá chuyển nhượng cao)...

Trong khi đó, bảng giá đất và hệ số K áp dụng theo chu kỳ giúp tạo sự ổn định trung hạn, là cơ sở quan trọng cho lập kế hoạch đầu tư công, quản lý ngân sách và dự báo thị trường. Hệ số K cũng cho phép điều chỉnh giá đất theo năm, khu vực, vị trí, tạo tính linh hoạt cần thiết để bám sát biến động thực tế.

“Cơ chế này sẽ giảm mạnh nhu cầu phải xác định giá đất cụ thể, nhờ đó rút ngắn thủ tục hành chính, giảm chi phí thuê tư vấn và áp lực lên hội đồng thẩm định giá. Đồng thời, việc công bố công khai bảng giá đất và hệ số K sẽ tăng tính minh bạch, hạn chế không gian can thiệp tùy tiện,” ông Chung nói.

Song theo đại biểu Đoàn Phú Thọ, nếu việc xây dựng bảng giá đất và hệ số K không dựa trên dữ liệu đầy đủ, minh bạch thì rất dễ dẫn đến bảng giá đất mới của nhiều địa phương tăng cao. Hệ số K tiếp tục được áp dụng ở mức lớn sẽ tạo "cú sốc" tài chính cho người dân và doanh nghiệp...

Cùng với đó, chất lượng dữ liệu làm cơ sở xây dựng bảng giá và hệ số K ở nhiều địa phương còn hạn chế, giao dịch kê khai thấp, dữ liệu phân mảnh, thiếu cập nhật. Nếu không cải thiện dữ liệu, bảng giá và hệ số K sẽ không sát thị trường.

Đại biểu kiến nghị, tách bạch rõ ràng giá gốc trong bảng giá đất và giá điều chỉnh thông qua hệ số K; quy định khung trần đối với hệ số K, tránh tình trạng mỗi nơi áp dụng một mức điều chỉnh khác nhau, gây chênh lệch lớn và tạo tâm lý bất an cho người dân.

Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng giải trình cuối phiên thảo luận. Ảnh: Media Quốc hội

Làm rõ vấn đề trên khi phát biểu giải trình cuối phiên thảo luận, Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng cho biết, việc sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giúp minh bạch, rút ngắn tiến độ định giá và khắc phục các tồn tại hiện nay. Chính phủ sẽ hướng dẫn cụ thể phương pháp xây dựng bảng giá, hệ số điều chỉnh và chi phí hạ tầng được trừ trong nghĩa vụ tài chính.

Theo Bộ trưởng, cơ quan soạn thảo cũng đã tính toán phương án xử lý các trường hợp xác định giá đất còn dang dở khi Nghị quyết có hiệu lực.

Đinh Nhung