Bất động sản cần 'sức bền' của dòng vốn để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Các dự án hạ tầng quy mô lớn, sự dịch chuyển của dòng vốn, đặc biệt là vốn quốc tế và sự chuyển mình của nền kinh tế thực đang tạo ra những thay đổi mới đối với bất động sản Việt Nam. Đây là nội dung được các chuyên gia trao đổi trong phiên thảo luận “Dòng vốn mới của nền kinh tế và ‘tần số’ tiếp theo của bất động sản”.

Phiên thảo luận diễn ra trong khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản 2026 do Tạp chí Kinh tế Sài Gòn tổ chức vào hôm nay (21-5-2026) tại TPHCM, với chủ đề "SÓNG ĐA TẦN: Chu kỳ hạ tầng và dòng vốn mới của nền kinh tế".

Các diễn giả tại phiên thảo luận òng vốn mới của nền kinh tế và ‘tần số’ tiếp theo của bất động sản. Ảnh: BTC.

Lực đẩy từ nền kinh tế thực

Chia sẻ tại phiên thảo luận, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam, động lực quan trọng nhất không còn đến từ đầu cơ tài sản hay dòng tiền tài chính ngắn hạn, mà đến từ sự mở rộng của nền kinh tế thực, đặc biệt là sản xuất, xuất khẩu, công nghệ và dịch vụ toàn cầu.

Theo bà, bất động sản chỉ thực sự tăng trưởng bền vững khi phía sau nó là sự dịch chuyển của nhà máy, lao động, chuỗi cung ứng và việc làm chất lượng cao. Việt Nam hiện đang bước vào giai đoạn chuyển đổi mô hình tăng trưởng, từ một nền kinh tế dựa trên lao động giá rẻ sang nền kinh tế dựa trên năng suất, đổi mới sáng tạo và giá trị gia tăng cao hơn. Điều này thể hiện rõ qua làn sóng dịch chuyển sản xuất và sự gia tăng của các ngành công nghệ cao như bán dẫn, AI, robot, thiết bị y tế hay năng lượng tái tạo, cùng dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam.

Ông Lê Thanh Hải, Giám đốc Trung tâm Tư vấn ứng dụng kinh tế thuộc Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, kiêm Phó Ban Chiến lược và Tổng hợp, Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế (VIFC) tại TPHCM, chia sẻ trung tâm tài chính quốc tế trong tương lai sẽ đóng vai trò hấp thụ dòng vốn nước ngoài vào TPHCM cũng như Việt Nam.

“Trong thiết kế các sản phẩm tại IFC để thu hút dòng vốn quốc tế đến việt nam, chúng tôi đặc biệt quan tâm đến dòng vốn để hỗ trợ phát triển hạ tầng đô thị của việt nam cũng như TPHCM”, ông Hải nói. Điều này có thể gián tiếp thúc đẩy quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng đồng bộ cũng như thu hút nguồn nhân lực tài chính chất lượng cao phục vụ cho phát triển đô thị.

Ông Hải cũng cho rằng, nhu cầu vốn cho phát triển hạ tầng của Việt Nam trong giai đoạn tới là rất lớn. Riêng hệ thống đường sắt đô thị tại TPHCM được ước tính cần hơn 100 tỉ đô la Mỹ trong khoảng 15 năm tới. Ngoài ra còn có các dự án như siêu cảng Cần Giờ, cao tốc Bắc – Nam hay các tuyến vành đai đô thị. Trong bối cảnh dư địa tín dụng trong nước ngày càng hạn chế, việc phát triển các công cụ tài chính như trái phiếu công trình, trái phiếu chính quyền đô thị, trái phiếu xanh hay mô hình chứng khoán hóa dự án sẽ trở nên quan trọng hơn để thu hút dòng vốn quốc tế.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cũng chỉ ra hạ tầng đang trở thành yếu tố quyết định trong việc tái cấu trúc không gian đô thị. Theo đơn vị này, các tuyến metro, vành đai, sân bay và hành lang logistics sẽ thúc đẩy sự hình thành các khu đô thị mới và mở rộng vùng phát triển của TPHCM cũng như các đô thị lớn khác.

Bàn về dòng vốn đối với bất động sản

Ở góc độ thị trường vốn, bà Hồ Thị Kiều Trang, Giám đốc nghiên cứu ngành bất động sản, Bộ phận phân tích khách hàng tổ chức, Công ty cổ phần Chứng khoán TPHCM (HSC), cho rằng trái phiếu sẽ tiếp tục là một trong những kênh dẫn vốn quan trọng đối với thị trường bất động sản.

Theo bà Trang, tín dụng ngân hàng hiện đã tiến gần giới hạn và cơ quan quản lý cũng bắt đầu siết cho vay vào bất động sản nhằm giảm rủi ro hệ thống. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản muốn phát triển bền vững cần cân bằng nhiều nguồn vốn khác nhau, bao gồm huy động từ khách hàng, tín dụng ngân hàng, trái phiếu và cổ phiếu.

Bà Hồ Thị Kiều Trang chia sẻ về các dòng vốn cho thị trường bất động sản. Ảnh: BTC.

Bà cho rằng cuộc khủng hoảng trái phiếu giai đoạn 2022-2023 giống như một “vắc xin” đối với thị trường. Sau giai đoạn này, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã nhìn rõ hơn rủi ro của việc sử dụng đòn bẩy trái phiếu quá mức mà không kiểm soát được dòng tiền.

Theo bà Trang, các doanh nghiệp còn tồn tại sau giai đoạn thanh lọc hiện đã tái cấu trúc mạnh hơn, cơ cấu vốn cân bằng hơn trước và quy trình phát hành trái phiếu cũng chặt chẽ hơn. Cơ quan quản lý đang định hướng thị trường trái phiếu chuyển dần sang nhà đầu tư tổ chức và nhà đầu tư chuyên nghiệp nhằm hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân.

“Hiện tại, vị thế của thị trường tốt hơn rất nhiều so với trước và rủi ro cũng thấp hơn”, bà Trang nhận định.

Ở góc độ dòng vốn ngoại trực tiếp vào bất động sản, bà Trang cho rằng một trong những trở ngại lớn nhất với nhà đầu tư nước ngoài trước đây là việc tiếp cận quỹ đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, điểm nghẽn này đang dần được tháo gỡ.

Theo phân tích của HSC, FDI vào bất động sản trong giai đoạn 2024-2025 đã tăng đáng kể, thay vì biến động thất thường như các năm trước. Một phần nguyên nhân đến từ xu hướng các chủ đầu tư trong nước phát triển các đại đô thị theo mô hình "master plan developer" (nhà phát triển tổng thể - PV).

Theo đó, doanh nghiệp Việt Nam thực hiện quy hoạch tổng thể, hoàn thiện pháp lý rồi chia nhỏ quỹ đất để chuyển nhượng cho nhà đầu tư nước ngoài phát triển từng phân khu. Bà Trang cho rằng mô hình này giúp nhà đầu tư ngoại giảm đáng kể rủi ro pháp lý, đồng thời có thể tập trung vào phát triển sản phẩm và vận hành dự án.

“Khi giải quyết được bài toán đó thì giá trị mua bán sáp nhập giữa nhà đầu tư nước ngoài và trong nước tăng lên rất rõ rệt”, bà Trang nói.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục là nhóm thu hút vốn lớn trong bối cảnh Việt Nam trở thành mắt xích mới trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Nhiều tập đoàn quốc tế trong lĩnh vực điện tử, bán dẫn, logistics và công nghệ cao đã mở rộng đầu tư tại Việt Nam thời gian qua.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc đến từ Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng dòng vốn quốc tế hiện nay đang tập trung vào các ngành có giá trị gia tăng cao, công nghệ cao và đáp ứng tiêu chí ESG.

Theo bà Ngọc, dòng vốn mới không còn chỉ hướng vào nhà ở đơn thuần mà đang chuyển sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu mới của nền kinh tế như bất động sản công nghiệp, logistics, trung tâm dữ liệu hay các hệ sinh thái phục vụ sản xuất công nghệ cao.
Bà cho rằng khi Việt Nam trở thành điểm đến sản xuất và kinh doanh trong chuỗi cung ứng toàn cầu, nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp và logistics sẽ tiếp tục tăng lên.

Tuy nhiên, bà Ngọc cũng lưu ý, vẫn còn những điểm nghẽn khiến một số nhà đầu tư quốc tế chưa thể mở rộng đầu tư dài hạn tại Việt Nam, trong đó có vấn đề về hạ tầng kết nối, logistics và khả năng đáp ứng của đô thị đối với lực lượng lao động chất lượng cao.