Bất động sản công nghiệp: Cần bứt tốc để đón 'sóng' đầu tư

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở mức cao

Theo quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 khu công nghiệp (KCN), với tổng diện tích được bao phủ khoảng 210.900 ha. Tuy nhiên, một số KCN vẫn chưa hoạt động. Đến nay, số KCN thực tế đã công bố là 406, trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, 37 dự án thuộc các khu kinh tế và 8 dự án điện công nghiệp khác nằm trong khu kinh tế cửa khẩu. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN tại Việt Nam hiện nay đạt 70,9%, tương đương với mức cuối năm 2020.

Số liệu thống kê của Công ty Savills Việt Nam cho thấy, tại 6 tỉnh trọng điểm phía Bắc, nguồn cung KCN đạt mức 11.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy đến nay khoảng 83% và chỉ còn trống khoảng 2.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy các KCN tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96%, tuy nhiên vẫn có nguồn cung tương lai đến từ một số dự án mới. Các địa phương khác như Hưng Yên với tỷ lệ lấp đầy khoảng 77% và Hải Phòng ở mức 68%. Tại khu vực phía Nam, KCN tại TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai còn rất ít diện tích trống. Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là điểm đến đầu tư thay thế nhờ nguồn cung tốt. Nhiều nhà máy dự kiến được xây dựng trong thời gian tới nhờ vị trí thuận tiện gần các cảng lớn. Tại 6 tỉnh thành trọng điểm phía Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt đến 84%. Đối với nguồn cung xây sẵn, giá thuê trong 8 tháng đầu năm ghi nhận ở mức trung bình 6 USD/m2/tháng với công suất đạt 88%. TP. Hồ Chí Minh tiếp tục là thị trường có giá cho thuê cao nhất, tiếp đến là Bình Dương, Long An và Đồng Nai.

Hiện cả nước có khoảng 563 khu công nghiệp, với tổng diện tích 210.900 ha. Ảnh: TL

Một báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp được Công ty cổ phần chứng khoán SSI công bố gần đây cho thấy, tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại 6 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc tăng 6,0% so với cùng kỳ, lên 10.600 ha trong quý I/2022. Với mức tăng này, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đang ở mức cao (86,6%) do nguồn cầu tiếp tục vượt nguồn cung mới. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy hiện tại của 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Nam tăng 4,4% lên 26.000 ha, nâng tỷ lệ lấp đầy của các tỉnh phía Nam lên 89,6%. Trong đó, nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai và Bình Dương.

Vì vậy, để đáp ứng nhu cầu, miền Bắc dự kiến tăng thêm nguồn cung từ 3.600 ha đất KCN mở mới trong giai đoạn 2022 - 2023. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư ở miền Nam cũng lên kế hoạch mở rộng đầu tư hạ tầng khu công nghiệp nhằm đón sóng đầu tư nước ngoài. Theo đó, diện tích đất khu công nghiệp ở phía Nam dự kiến sẽ tăng thêm hơn 3.500 ha trong 2 năm tới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực.

Cơ hội song hành cùng thách thức

Về trung và dài hạn, các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán SSI cho rằng, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp của nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục được đánh giá tăng trưởng tích cực và sẽ là động lực cho sự phát triển của ngành công nghiệp xây dựng hạ tầng khu công nghiệp.

Ông John Cambpell - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, đánh giá các ưu đãi thuế của Chính phủ dành cho các công ty công nghệ cao là động lực thúc đẩy các công ty này gia nhập thị trường Việt Nam. Những ưu đãi này cũng áp dụng cho các dự án đầu tư về nông nghiệp thông minh, các sáng kiến bền vững và thân thiện với môi trường.

Theo ông John Campbell, khi nhìn vào các nền kinh tế công nghiệp hóa trên toàn thế giới hoặc ở châu Âu, rất nhiều KCN đang chuyển sang mô hình kinh tế và thân thiện với môi trường hơn. Do đó, việc Việt Nam phát triển theo con đường này chỉ là vấn đề thời gian. Tương tự như vậy, trong khu vực Đông Nam Á, không có quốc gia nào tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA) như Việt Nam. Điều này giúp tạo được niềm tin cho các nhà sản xuất có giá trị cao trên toàn cầu. Việt Nam có một lực lượng lao động trẻ và năng động, tầng lớp trung lưu đang gia tăng với thu nhập cao hơn. Việt Nam có một môi trường ổn định và thuận lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài vào đầu tư lâu dài.

Tỷ suất lợi nhuận là một trong những điểm thu hút các nhà đầu tư nhất

Số liệu thống kê cho thấy so với các thị trường khác tại châu Á và Đông Nam Á, lợi nhuận và sản lượng hiện nay ở Việt Nam là một trong những điểm thu hút các nhà đầu tư nhất. Ví dụ, đối với khu công nghiệp (KCN) đang hoạt động, 6 thương vụ bán và cho thuê lại gần nhất đã được thực hiện với lợi suất và lợi nhuận là 8 - 11%. Điều đó cho thấy việc đầu tư vào các KCN tại Việt Nam đang mang ghi nhận nguồn lợi nhuận khá tốt.

Tuy nhiên, vị chuyên gia của Savills cũng nhận định vẫn còn một số thách thức nhất định như hiện nay, chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng lên rất nhiều trong thời gian gần đây. Vì vậy, đây là một thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các KCN mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.

Cùng với đó là 2 thách thức dài hạn bao gồm trình độ lao động và cơ sở hạ tầng. Theo ông John Campbell, Việt Nam có lực lượng lao động lớn, nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao. Vì vậy, khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, Chính phủ cũng phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực. Cho đến nay, Việt Nam đã vạch ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội từ năm 2021 đến năm 2030 nhằm cải cách giáo dục, nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo, song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều. Về cơ sở hạ tầng, miền Nam Việt Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ. Mặc dù Việt Nam chi khá nhiều nguồn lực cho đầu tư cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn còn hạn chế so với một số quốc gia trong khu vực.

Nhu cầu tìm kiếm chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng

Mức độ quan tâm và lượng tin đăng của hầu hết các loại hình BĐS tại TP. Hồ Chí Minh tăng đáng kể trong 8 tháng đầu năm nay so với cùng kỳ năm 2021. Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn ghi nhận trong 8 tháng đầu năm 2022, nhu cầu tìm kiếm căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng so với cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, lượt tìm mua chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng lần lượt 9% và 4%. Lượt tìm thuê chung cư tại 2 thành phố này còn tăng mạnh hơn, lần lượt là 25% và 48%. Thu hút lượng quan tâm lớn, loại hình chung cư có mặt bằng giá rao bán gia tăng trong 8 tháng qua.

Đáng chú ý, tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội cao khoảng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với TP. Hồ Chí Minh, tùy từng phân khúc. Theo đó, phân khúc cao cấp có giá rao bán, mức độ quan tâm và lượng tin đăng tăng cao nhất thị trường chung cư TP. Hồ Chí Minh. Trên thị trường chung cư Hà Nội, căn hộ trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) có giá rao bán tăng cao nhất (15,5%). Đây là phân khúc thu hút lượng quan tâm lớn nhất và tăng mạnh nhất (10%), lượng tin đăng cũng tăng 11%. Còn ở TP. Hồ Chí Minh, căn hộ cao cấp (55 triệu đồng/m2) đứng đầu về tốc độ tăng giá rao bán, mức độ quan tâm và cả số lượng tin đăng. Cụ thể, giá rao bán chung cư cao cấp TP. Hồ Chí Minh tăng 8%, lượt tìm mua tăng 16% và lượng tin đăng tăng đến 25%.

Hồng Quyên