Bất động sản công nghiệp phía Bắc đang thu hút dự án giá trị cao

Sức hút của bất động sản công nghiệp phía Bắc

Ông Thomas Rooney - Quản lý cấp cao dịch vụ tư vấn công nghiệp Savills Hà Nội cho biết, trong nửa đầu năm 2023, phía Bắc thu hút đầu tư nước ngoài lớn nhất đối với lĩnh vực sản xuất với 3,4 tỷ USD, tương đương 63% dự án có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) sản xuất đăng ký mới với 238 dự án mới.

Trong đó, Bắc Giang chiếm 20% tổng dự án đăng ký mới với 1,06 tỷ USD bao gồm khoản đầu tư nhà máy Fulian Precision Technology của Singapore, trị giá 621 triệu USD và dự án của LONGi Green Energy Technoly Co.Ltd, trị giá 140 triệu USD.

Một góc khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh. Ảnh: TN

Bắc Ninh đứng thứ ba toàn quốc về thu hút FDI sản xuất với 9% tổng vốn đăng ký trị giá 486 triệu USD.

Phân theo vùng kinh tế, có thể thấy tại Vùng kinh tế phía Bắc, các lĩnh vực nhận được vốn đầu tư mới chủ đạo là máy vi tính, điện tử và các sản phẩm điện, chiếm 19% tống vốn đầu tư toàn vùng; tiếp đó là thiết bị điện (15%); sản phẩm từ cao su và nhựa chỉ ở mức 5% và xe cơ giới là 4%.

Trong khi đó, tại Khu vực Kinh tế phía Nam, bức tranh có phần trái ngược khi các sản phẩm từ cao su và nhựa có lượng vốn đầu tư lớn nhất, chiếm 10% tổng vốn đầu tư sản xuất toàn vùng, sản xuất chế tạo từ kim loại chiếm 4% và nước uống chiếm khoảng 3%.

Ngoài ra, các nhà sản xuất và năng lượng mặt trời cũng được ghi nhận xu hướng dịch chuyển về phía Bắc. Ba trong số năm dự án sản xuất hàng đầu ở Khu kinh tế phía Bắc vào năm 2022 thuộc lĩnh vực liên quan tới năng lượng mặt trời. Trong số 30 nhà sản xuất sản phẩm năng lượng mặt trời trên cả nước, 77% ghi nhận tại Khu kinh tế phía Bắc và chỉ 23% ở Khu kinh tế phía Nam.

Trong năm 2023, Tập đoàn tư nhân Việt Nam AD Green khánh thành nhà máy với công suất 3 gigawatt trị giá 45 triệu USD, sản xuất các tấm pin mặt trời cho thị trường trong và ngoài nước. Cơ sở này có diện tích gần 8 ha tại Cụm công nghiệp An Ninh, huyện Tiến Hải, tỉnh Thái Bình.

Có thể thấy, nhóm khách thuê chính tại Khu vực phía Bắc là các khách thuê trong lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, bao gồm điện tử và máy vi tính, ô tô, máy móc và thiết bị và sản xuất liên quan đến năng lượng mặt trời với các khách thuê là các tập đoàn quy mô lớn như: Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda và Vinfast. Trong khi đó, khách thuê chủ yếu tại phía Nam là các doanh nghiệp chế biến sản phẩm từ cao su và nhựa, thực phẩm và nước giải khát, vật liệu xây dựng và may mặc - những ngành nghề được đánh giá có giá trị gia tăng thấp hơn.

Ông Thomas Rooney - Quản lý cấp cao dịch vụ tư vấn công nghiệp Savills Hà Nội nhận định: “Khu kinh tế phía Bắc sở hữu vị trí chiến lược, tiếp cận tốt tới các thị trường trong nước và quốc tế. Trong 5 năm vừa qua, hạ tầng tại khu vực này có những bước cải thiện rõ rệt với hàng loạt dự án cao tốc nối liền ba cảng chính, bao gồm cảng Hải Phòng, cảng nước sâu Lạch Huyện, cảng Cái Lân.

Thêm vào đó, Khu kinh tế phía Bắc sở hữu quỹ đất lớn, đáp ứng nhu cầu về diện tích của các khách thuê hoạt động trong lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, tạo sức hút nhiều dự án đầu tư lớn về lắp ráp ô tô, linh kiện điện từ và sản phẩm năng lượng mặt trời. Khu vực kinh tế phía Bắc được xem là lợi thế lớn cho các nhà đầu tư, không chỉ tận dụng được một trong những tuyến xuất nhập khẩu quan trọng của Việt Nam qua Hải Phòng mà còn có thể thuận lợi di chuyển hàng hóa phục vụ các thị trường lân cận”.

Giá thuê cao có thể làm giảm lợi thế cạnh tranh

Theo báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản công nghiệp 2023 của Savills Việt Nam, trong nửa đầu năm 2023, phía Bắc ghi nhận 68 dự án KCN với tổng diện tích lên tới 12.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 83%, tăng từ 81% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê đất trung bình đạt 138 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng từ mức 102 USD/m2/chu kỳ thuê.

Trong đó, Bắc Ninh có mức tăng giá thuê đất lớn nhất là 48% so với cùng kỳ 2022, đạt 156 USD/m2/chu kỳ thuê nhờ sự quan tâm trở lại của các công ty điện tử và nhà cung cấp với nhu cầu đa dạng hóa chuỗi cung ứng ngoài lãnh thổ Trung Quốc.

Một góc khu công nghiệp Viglacera Bắc Ninh. Ảnh: TN

Hưng Yên có mức tăng 45% so với cùng kỳ, đạt mức 132 USD/m2/chu kỳ thuê. Tương tự, các tỉnh trọng điểm đồng thời ghi nhận mức tăng với Hải Dương (tăng 33%, đạt 101 USD/m2/chu kỳ thuê), Hải Phòng (tăng 28%, đạt 129 USD/m2/chu kỳ thuê).

Báo cáo của Savills cũng cho thấy, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại khu vực kinh tế phía Bắc đạt 3,5 triệu m2 diện tích cho thuê ròng (NLA) với khoảng 618.000 m2 NLA còn trống. Giá thuê trung bình 4,8 USD/m2/ tháng (chưa bao gồm VAT) trong nửa đầu năm 2023. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tại Khu vực phía Bắc ghi nhận mức giảm xuống 83% do nguồn cung mới ra mắt tại Hải Phòng và Bắc Ninh.

Theo ông John Campbell - Phó Giám đốc trưởng bộ phận dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, giá thuê đất hiện nay tại Khu kinh tế phía Bắc đã vượt hai chữ số, làm giảm sự cạnh tranh của Khu kinh tế phía Bắc so với phía Nam. Giá đất cao hơn có thể cản trở các doanh nghiệp điện tử, ô tô và sản xuất năng lượng mặt trời mới gia nhập. Đây là những nhà đầu tư muốn sở hữu các khu đất lớn nhưng phải với giá thành hợp lý.

Ở góc nhìn khác, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội cho rằng, việc Việt Nam nâng cấp quan hệ hợp tác lên mức chiến lược toàn diện với các đối tác lớn như: Mỹ, Hàn Quốc, Trung Quốc thời gian gần đây, dòng vốn đầu tư đến từ các quốc gia này dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới.

Đặc biệt, tại khu vực phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại thị trường cấp 1 đạt 80,2%, sẽ khiến giá thuê bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trong hai năm tới. Theo đó, trong hai năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở ngưỡng 6 - 10%/năm.

Văn Tuấn