Bất động sản công nghiệp: Thời cơ lớn nhưng không dành cho người chậm chân

Bất động sản công nghiệp trước cơ hội bùng nổ lớn nhất nhiều năm - Ảnh minh họa

Bất động sản công nghiệp bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước cơ hội tăng trưởng dài hạn hiếm có khi tiếp tục hưởng lợi từ sự phục hồi mạnh mẽ của dòng vốn FDI và làn sóng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, nhu cầu của nhà đầu tư hiện không còn giới hạn ở mặt bằng sản xuất truyền thống mà đang mở rộng nhanh sang các phân khúc giá trị gia tăng cao như logistics thông minh, kho bãi thương mại điện tử tích hợp công nghệ và các trung tâm dữ liệu (Data Center) quy mô lớn.

"Sức hấp thụ tại các thị trường trọng điểm ở cả miền Bắc và miền Nam vẫn duy trì ở mức rất cao, qua đó khẳng định vai trò của Việt Nam như một mắt xích chiến lược trong mạng lưới sản xuất toàn cầu", ông John Campbell nhận định.

Các số liệu thị trường tiếp tục phản ánh xu hướng này. Theo JLL, trong nửa đầu năm 2026, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam đạt gần 41.000 ha, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 10,4 triệu m², tăng 15%, còn nhà kho xây sẵn đạt 8,6 triệu m², tăng 10% so với cùng kỳ.

Không chỉ nguồn cung mở rộng, thanh khoản cũng duy trì tích cực khi thị trường ghi nhận hàng trăm héc-ta đất công nghiệp, khoảng 350.000 m² nhà xưởng xây sẵn và 450.000 m² nhà kho xây sẵn được giao dịch trong nửa đầu năm. Động lực chủ yếu vẫn đến từ nhu cầu mở rộng sản xuất của các khách thuê hiện hữu.

Nếu trước đây, các doanh nghiệp chủ yếu tập trung tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương hay Đồng Nai thì hiện nay ngày càng nhiều nhà đầu tư tìm đến các địa phương mới nổi nhờ lợi thế về quỹ đất lớn, chi phí cạnh tranh và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.

Xu hướng này không chỉ góp phần mở rộng bản đồ công nghiệp Việt Nam mà còn tạo thêm dư địa tăng trưởng cho các thị trường cấp hai trong những năm tới.

Theo TS. Nguyễn Đức Hiển, Phó Trưởng Ban Chính sách, Chiến lược Trung ương, bất động sản công nghiệp đang đóng vai trò là "bệ đỡ" quan trọng cho mục tiêu tăng trưởng công nghiệp quốc gia.

Ông Hiển cho rằng, dư địa phát triển của thị trường không chỉ nằm ở quy mô diện tích mà còn ở khả năng kiến tạo các không gian phát triển mới gắn với chuyển đổi số và chuyển đổi xanh. Việc hình thành các khu thương mại tự do (FTZ) cùng các cụm công nghiệp thế hệ mới sẽ tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững của bất động sản công nghiệp trong nhiều thập kỷ tới.

Muốn đón FDI thế hệ mới phải nâng cấp thể chế

Bên cạnh những cơ hội lớn, các chuyên gia đều cho rằng lợi thế truyền thống về quỹ đất và chi phí không còn đủ để Việt Nam duy trì sức hấp dẫn trong cuộc cạnh tranh thu hút FDI.

Theo ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng của JLL Việt Nam, tiềm năng tăng trưởng của thị trường vẫn còn rất lớn. JLL ước tính, chỉ cần một tỷ lệ nhỏ các nhà sản xuất tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương mở rộng hoặc dịch chuyển hoạt động sang Việt Nam cũng đủ để lấp đầy toàn bộ nguồn cung hiện hữu.

"Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra lúc này là Việt Nam cần làm gì, ngoài lợi thế về quỹ đất và vị trí chiến lược, để có thể chọn lọc và thu hút các dự án đầu tư chất lượng cao, thuộc các ngành ưu tiên, công nghệ tiên tiến, thân thiện môi trường và phù hợp với định hướng phát triển bền vững", ông Will Trần nhấn mạnh.

Trong bối cảnh nhu cầu tiếp tục tăng, giá thuê đất công nghiệp cũng duy trì xu hướng đi lên. Đến hết nửa đầu năm 2026, giá chào thuê thuần trung bình đạt 142 USD/m²/kỳ thuê tại miền Bắc và 186 USD/m²/kỳ thuê tại miền Nam.

Các khu công nghiệp nằm gần cảng biển quốc tế, sân bay và các tuyến cao tốc trọng điểm tiếp tục ghi nhận mức giá thuê cao nhờ tỷ lệ lấp đầy tốt. Trong khi đó, các địa phương mới nổi với nguồn cung dồi dào đang tạo thêm nhiều lựa chọn cho khách thuê, góp phần giảm áp lực tăng giá trong ngắn hạn.

Đáng chú ý, các tiêu chí ESG đang trở thành một trong những yếu tố quyết định trong chiến lược lựa chọn địa điểm đầu tư.

Theo ông Will Trần, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực điện tử, công nghệ cao, trung tâm dữ liệu và logistics ngày càng ưu tiên những dự án sử dụng năng lượng hiệu quả, tích hợp năng lượng tái tạo và hỗ trợ mục tiêu giảm phát thải carbon.

Xu hướng này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phát triển của các khu công nghiệp xanh, nhà xưởng hiện đại và các tài sản logistics thế hệ mới trong thời gian tới.

Ông Will Trần cũng cho rằng, dù Việt Nam không còn được định vị là điểm đến sản xuất chi phí thấp, nhưng vẫn duy trì lợi thế cạnh tranh nhờ vị trí chiến lược và chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn. Quan trọng hơn, Việt Nam đang từng bước nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thông qua các chương trình đào tạo và phát triển kỹ năng để hướng tới các ngành sản xuất có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao.

Ở góc độ dài hạn, ông John Campbell cho rằng để đón được dòng vốn FDI thế hệ mới, Việt Nam cần đẩy nhanh quá trình xanh hóa khu công nghiệp.

Theo đó, các khu công nghiệp cần tích hợp đầy đủ các tiêu chuẩn ESG, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), tự động hóa trong quản lý kho bãi nhằm giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí vận hành. Đồng thời, việc nâng cấp đồng bộ hạ tầng giao thông liên vùng và hạ tầng năng lượng sạch sẽ là điều kiện tiên quyết để giữ chân các dự án công nghệ cao.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Đức Hiển cho rằng nút thắt lớn nhất hiện nay không nằm ở quỹ đất mà ở thể chế và quy hoạch.

Theo ông Hiển, Việt Nam cần chuyển mạnh tư duy thu hút đầu tư từ "chiều rộng" sang "chiều sâu", ưu tiên phát triển các khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp công nghệ cao và khu công nghiệp chuyên biệt.

Song song đó, Chính phủ và các địa phương cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính, chuẩn bị nguồn nhân lực chất lượng cao, đồng thời đầu tư đồng bộ hệ thống nhà ở công nhân, dịch vụ xã hội và hạ tầng phụ trợ để hình thành hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh. Đây sẽ là nền tảng giúp Việt Nam không chỉ thu hút mà còn giữ chân các tập đoàn công nghệ hàng đầu thế giới trong giai đoạn cạnh tranh FDI ngày càng gay gắt.