Bất động sản năm 2026 còn tăng nóng?

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2026, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng năm 2026 sẽ không xuất hiện “sóng lớn” trên thị trường địa ốc, nhưng là năm củng cố niềm tin, tạo tiền đề cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn hơn trong các năm tiếp theo.

Dù triển vọng phục hồi được đánh giá tích cực, kinh tế và bất động sản năm 2026 vẫn đối mặt với không ít thách thức. Áp lực lạm phát quay trở lại nếu giá năng lượng và nguyên vật liệu tăng, tiến độ giải ngân đầu tư công không đồng đều giữa các địa phương, cùng với khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp còn hạn chế là những yếu tố có thể ảnh hưởng tới đà tăng trưởng.

Đối với thị trường bất động sản, tâm lý chờ đợi của người mua vẫn hiện hữu, nhất là trong bối cảnh thu nhập chưa tăng mạnh. Tuy nhiên, xét trên tổng thể, năm 2026 được kỳ vọng là năm bản lề, đánh dấu sự chuyển dịch từ giai đoạn “cầm cự” sang phục hồi có chọn lọc, đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển ổn định, bền vững hơn của cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản 2026 có nhiều điểm thuận lợi.

Bất động sản năm 2026 sẽ không xuất hiện “sóng lớn”. (Ảnh: Minh Đức)

Thứ nhất, nguồn cung dự kiến sẽ tăng mạnh, với cơ cấu đa dạng hơn. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn về phân khúc hơn. Đồng thời, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được thúc đẩy triển khai và dự kiến sẽ mở bán trong thời gian tới, góp phần cung cấp nguồn cung nhà giá phù hợp.

Thứ hai, hàng loạt dự án, công trình được khởi công, khánh thành, nhất là các hệ thống hạ tầng giao thông, không chỉ làm gia tăng giá trị bất động sản, mà còn góp phần thúc đẩy phát triển mô hình TOD, hỗ trợ nhu cầu nhà ở của người dân.

Thứ ba, mặt bằng lãi suất dự kiến vẫn duy trì ổn định ở mức phù hợp, cùng với định hướng điều hành nhằm hỗ trợ tăng trưởng, góp phần kích thích nhu cầu mua nhà và đầu tư bất động sản.

“Hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản ngày càng rõ ràng, minh bạch hơn, giúp củng cố niềm tin cho nhà đầu tư và người mua”, bà Phạm Miền chia sẻ.

Tuy nhiên, theo bà Miền, năm 2026 có hai vấn đề lớn cần đặc biệt lưu ý. Thứ nhất, nguồn cung tăng, đòi hỏi các chủ đầu tư cần có chiến lược phù hợp, trong đó bao gồm cả chiến lược về giá bán để đảm bảo khả năng hấp thụ chung vẫn ở mức tích cực.

Thứ hai, bảng giá đất theo quy định mới chính thức có hiệu lực, với mức điều chỉnh hầu hết là tăng cao hơn so với mức hiện hành, sẽ là thách thức tương đối lớn với các đơn vị đầu tư bất động sản.

Theo chuyên gia, năm 2026, thị trường bất động sản có thể diễn biến tích cực hơn sau khi các sắc luật này đã đi vào cuộc sống. (Ảnh minh họa)

PGS.TS. Trần Đình Thiên nhận định, năm 2026 là thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu vận hành theo logic bền vững hơn, khi cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đều thận trọng và thực tế hơn trong các quyết định. Ông cho rằng sự phục hồi của thị trường gắn chặt với sức khỏe chung của nền kinh tế, trong đó đầu tư công và cải cách thể chế đóng vai trò đặc biệt quan trọng.

“Nếu các điểm nghẽn về pháp lý tiếp tục được tháo gỡ và dòng vốn được phân bổ đúng hướng, bất động sản sẽ không còn là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hệ thống như giai đoạn trước, mà trở thành kênh đầu tư ổn định, phục vụ phát triển đô thị và an sinh xã hội”, PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho hay, trong 2 năm qua, nhiều sắc luật liên quan tới lĩnh vực bất động sản được sửa đổi, tạo ra nền tảng vững chắc cho thị trường, nhưng cũng cần thời gian để thẩm thấu vào nền kinh tế. Do đó, sang năm 2026, thị trường có thể diễn biến tích cực hơn sau khi các sắc luật này đã đi vào cuộc sống.

Về vĩ mô, ông Hiếu cho rằng, để đạt được tỷ lệ tăng trưởng cao năm 2026, dòng tiền bơm vào nền kinh tế sẽ lớn, tăng trưởng tín dụng có thể đạt tới hơn 20% và dòng tiền này sẽ chảy vào các kênh đầu tư phổ biến như tiết kiệm, vàng, chứng khoán, bất động sản…

Trong đó, bất động sản vẫn là kênh đầu tư lâu dài được nhiều người lựa chọn bởi đây là thị trường lớn và luôn phát triển, nhất là khi kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ như hiện nay. Phân khúc quan trọng là nhà ở xã hội sẽ nhận được dòng vốn lớn, góp phần gia tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân - vốn là vấn đề “nóng” bấy lâu nay.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam đưa ra nhận định, xu hướng tích cực hiện tại sẽ tiếp diễn trong năm 2026 với nguồn cung mới tiếp tục mở rộng, giá bán duy trì đà tăng và thanh khoản ở mức vừa phải.

Theo đó, thị trường căn hộ sẽ có 2 kịch bản. Thứ nhất là thị trường hồi phục chậm, giá tăng vừa phải và phân hóa rõ nét theo phân khúc và khu vực. Kế đến là khi tốc độ gỡ vướng pháp lý dự án được đẩy nhanh hơn và vốn tín dụng ngân hàng chảy mạnh hơn, thị trường có thể bật lên nhanh trong năm 2026, đặc biệt tại khu vực ven đô thị lớn và các địa phương phát triển công nghiệp.

Thị trường còn nhiều thách thức

Thị trường vẫn còn nhiều thách thức. (Ảnh: Minh Đức).

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, dù ở kịch bản nào, thị trường bất động sản vẫn còn đối mặt với một số thách thức.

Theo ông, tình trạng lệch pha giữa các phân khúc sản phẩm sẽ chưa thể cải thiện ngay khi nguồn cung cao cấp vẫn chiếm ưu thế; áp lực tài chính và sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án trong cùng thời điểm sẽ thử sức cả nhà phát triển dự án lẫn nhà đầu tư. Điều đó đòi hỏi cả hai bên cần thận trọng, ưu tiên các dự án có chất lượng, pháp lý rõ ràng và giá trị sử dụng thực.

Đại diện Avison Young Việt Nam cũng nhấn mạnh đến tác động của quá trình sáp nhập địa giới hành chính. Việc tái cấu trúc đơn vị hành chính không chỉ vẽ lại bản đồ đầu tư, mà còn mở ra không gian phát triển mới. Khi hạ tầng kết nối liên vùng được đẩy mạnh đầu tư, các đô thị vệ tinh có cơ hội bứt tốc và tạo tiền đề cho một làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trong nhiều năm tới.

“Bên cạnh đó, thị trường bước vào giai đoạn tái định giá rõ rệt. Những khu vực ngoại vi nhưng có kết nối hạ tầng tốt sẽ ghi nhận mức tăng giá ổn định hơn. Đây không phải biến động ngắn hạn, mà phản ánh sự dịch chuyển trong cả trung và dài hạn gắn với sự gia tăng nhân khẩu học và mạng lưới giao thông công cộng ngày càng hoàn thiện.

Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư nên bám sát quy hoạch đất, kế hoạch đầu tư công và hướng phát triển hạ tầng để xác định khu vực hưởng lợi và nắm bắt cơ hội sớm. ‘Sôi động trong sự thận trọng’ có lẽ là câu nói lột tả rõ nhất bức tranh thị trường bất động sản năm qua”, ông David Jackson nói.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho hay, thị trường hiện còn tồn tại những bất cập, đặc biệt là sự mất cân đối về cơ cấu nguồn cung.

Thực tế cho thấy, trong bối cảnh quá trình chuẩn bị, hoàn thiện thủ tục đầu tư dự án còn nhiều khó khăn, kéo dài, các chủ đầu tư sau khi vượt qua được giai đoạn này thường có xu hướng tập trung vào những phân khúc mang lại lợi nhuận cao, chủ yếu là nhà ở thương mại cao cấp. Điều này khiến nguồn lực và nguồn cung nhà ở phù hợp với đại bộ phận người dân, nhất là nhà ở xã hội, tiếp tục thiếu hụt.

Song song với đó, Nhà nước đang từng bước tháo gỡ vướng mắc về cơ chế, chính sách, vừa thúc đẩy các dự án nhà ở thương mại ra thị trường, vừa khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và các loại hình nhà ở phù hợp hơn với nhu cầu thực.

Theo ông Đính, các chính sách hỗ trợ không thể phát huy hiệu quả ngay trong ngắn hạn, bởi từ khi hoàn tất thủ tục đến khi một dự án có thể đưa ra thị trường thường cần ít nhất từ 1 đến 2 năm. Vì vậy, trong giai đoạn hiện tại, tình trạng thiếu các dự án nhà ở có mức giá phù hợp vẫn tiếp diễn, khiến nhiều người dân chưa đủ khả năng tiếp cận.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại giá cao chủ yếu phục vụ giới đầu tư, kinh doanh và đầu cơ, dẫn tới hiện tượng mua đi bán lại, làm giảm chất lượng phát triển của thị trường.

Dù vậy, ông Đính cho rằng, những bất cập này sẽ dần được khắc phục trong giai đoạn 2026 - 2027, khi Chính phủ đồng loạt triển khai nhiều giải pháp cải cách, từ hoàn thiện thể chế, siết chặt kỷ cương thị trường đến đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng cường quản lý, giám sát và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm.

“Khi các giải pháp này được thực hiện đồng bộ, thị trường sẽ từng bước đi vào ổn định, nâng cao chất lượng phát triển. Chúng tôi không nhìn thấy dấu hiệu suy giảm hay suy yếu của thị trường bất động sản, mà chủ yếu là những yếu tố chưa phù hợp và các yếu tố này hoàn toàn có thể điều chỉnh được.

Trong giai đoạn 2026 - 2027, cùng với đà tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có những bước cải thiện tích cực hơn”, ông Đính nhấn mạnh.

Nguyễn Yến