Bất động sản ngành bán lẻ chuyển mình, lĩnh vực cho thuê khởi sắc

Cơ hội mới cho mặt bằng thị trường bán lẻ

Nhờ sự phục hồi của ngành du lịch và làn sóng đầu tư mạnh mẽ của các thương hiệu quốc tế, thị trường bất động sản thương mại bán lẻ vẫn duy trì đà tăng trưởng. Theo số liệu từ cục thống kê Bộ Tài chính, trong 6 tháng đầu năm 2025 thương mại dịch vụ tăng trưởng tích cực.

Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng 6 tháng đầu năm 2025 đạt 3.416,8 nghìn tỷ đồng, tăng 9,3% so với cùng kỳ năm trước.

Trong quý 2/2025 nguồn cung bất động sản thương mại bán lẻ đạt 1,85 triệu m2, duy trì ổn định trong quý, tính chung diện tích sàn thương mại 6 tháng đầu năm thị trường đón nhận khoảng 42.000m2 sàn thương mại mới.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, đáng chú ý về quy mô và chất lượng, đến cuối quý 2/2025 tổng diện tích bán lẻ tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đạt khoảng 2,6 triệu m2.

Với tốc độ tăng trưởng kép hằng năm 3,1% và tỷ lệ lấp đầy ở hầu hết dự án duy trì ở mức tích cực, đà tăng trưởng này đến từ tổng hòa nhiều yếu tố thuận lợi trên nền tảng người tiêu dùng với xu hướng bán lẻ chú trọng trải nghiệm, sự mở rộng của thương hiệu quốc tế, cùng sự phục hồi của ngành du lịch đang tạo nên diện mạo mới cho thị trường.

Theo hội môi giới bất động sản Việt Nam, các nhà phát triển có xu hướng mở rộng các khu vực vệ tinh và các tỉnh, nguồn cung phân khúc này tiếp tục xu hướng cải thiện cả về chất và lượng, khi nhiều trung tâm thương mại có quy mô lớn có không gian mua sắm hiện đại, đáp ứng nhu cầu đa dạng về dịch vụ và trải nghiệm.

Trong khi đó nhiều nguồn cung hiện hữu vẫn đang tiếp tục chuyển đổi, tiếp tục cải tạo nâng cấp để thu hút khách, hoặc chủ động thay đổi mục đích sử dụng sang loại hình khác khi tỷ lệ lấp đầy giảm sút.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, tỷ lệ lấp đầy vẫn đang duy trì ở mức độ ổn định, chúng tôi nghiên cứu và thấy rằng tỷ lệ lấp đầy ở TP.HCM tại các khu trung tâm thương mại đạt 93%, thị trường Hà Nội đạt 83%, các mặt bằng này được quan tâm chính tại trung tâm thương mại mới, được đầu tư bài bản, còn với các sản phẩm đã cũ thì hiện tại với tỷ lệ lấp đầy thấp hơn.

"Chúng tôi đang thấy làn sóng các sản phẩm bán lẻ đặc biệt là nhà phố shophouse đang giảm, hoặc việc cho thuê vẫn còn khó khăn do một phần xu hướng bán hàng online ngày càng lên ngôi", ông Lê Đình Chung chia sẻ.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, thị trường bất động sản bán lẻ đang ghi nhận sự tăng trưởng mạnh tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác, nhu cầu đến từ cả các thương hiệu quốc tế ở nhiều phân khúc lớn khác, thương hiệu nội địa đang phát triển nhanh được thúc đẩy sức mua ngày càng lớn của người tiêu dùng Việt.

Những người ngày càng ưu tiên mua sắm trong nước, bán lẻ không chỉ là sản phẩm mà còn là trải nghiệm từ thời trang xa xỉ mỹ phẩm, chăm sóc da, thời trang nhanh cho đến ẩm thực và giải trí trong các trung tâm thương mại.

Những dự án mới như Lotte Westlake đã trở thành hình mẫu mới của nhà bán lẻ chuyên nghiệp và quốc tế, đáp ứng kỳ vọng của các thương hiệu lớn như khu vực trung tâm Hà Nội, đặc biệt các tuyến phố Tràng Tiền, Ngô Quyền, Lê Thái Tổ tiếp tục thu hút mạnh mẽ các thương hiệu xa xỉ quốc tế.

Bên cạnh đó, xu hướng tiêu dùng còn đa dạng hơn khi giới trẻ quan tâm đến nhiều các thương hiệu như Hàn Quốc, Trung Quốc nhờ sự trỗi dậy của thương hiệu Việt, động lực chính đến từ gia tăng nhu cầu thu nhập khả dụng và ảnh hưởng của mạng xã hội.

Giá thuê tăng, nhu cầu đa dạng

Trong bối cảnh thị trường đang có nhiều tín hiệu khởi sắc, một trong những yếu tố được giới đầu tư và doanh nghiệp đặc biệt quan tâm chính là giá thuê bán lẻ và nhu cầu mặt bằng tại các khu vực trọng điểm tại TP.HCM và Hà Nội.

Các trung tâm thương mại thế hệ mới có xu hướng tích hợp thêm các khu vực nghệ thuật không gian triển lãm văn hóa khu sáng tạo và dịch vụ chăm sóc sức khỏe và làm đẹp.

Cùng một số đô thị lớn khác mặt bằng bán lẻ đang ghi nhận mức độ phục hồi rõ rệt cả về giá thuê lẫn tỷ lệ lấp đầy, không chỉ các trung tâm thương mại lớn mà các tuyến phố mua sắm truyền thống cũng đang sôi động trở lại, với sự góp mặt của nhiều thương hiệu trong và ngoài nước.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, trong trung tâm đô thị lớn giá thuê có xu hướng tăng do nguồn cung hạn chế đơn cử tại TP.HCM giá thuê trong các trung tâm thương mại cao cấp như Sài Gòn Center hay Vincom đồng khởi có thể cao gấp 15 lần so với khu vực ngoại thành, cho thấy nhu cầu thuê tại vị trí đắc địa vẫn được duy trì.

Nhìn chung mặt bằng bán lẻ trong trung tâm luôn được săn đón và có mức giá thuê cao hơn so với các khu vực khác, như lợi thế về vị trí đắc địa và mức độ nhận diện thương hiệu tốt.

Đây không chỉ là nơi tập trung của các cơ quan hành chính văn phòng của nhiều công ty lớn và các tập đoàn đa quốc gia, mà còn đón lưu lượng du khách quốc tế thường xuyên, điều này tạo nên sức hút mạnh mẽ đối với các thương hiệu thời trang, ẩm thực phong cách sống.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định hiện nay nhu cầu mặt bằng bán lẻ đang tăng rất mạnh, kéo theo giá thuê ở các vị trí trung tâm như khu vực hồ hoàn Kiếm lên mức cao. Đây không còn là chuyện đi tìm khách thuê mà là các thương hiệu cạnh tranh nhau để có được mặt bằng.

Trong khi các trung tâm thương mại chất lượng cao ngay vị trí đắc địa luôn kiếm khách, thì những dự án kém hấp dẫn thì khó giữ giá thậm chí phải giảm. Điều này tạo nên sự phân hóa rõ rệt. Đơn cử hoạt động hiệu quả thì giá thuê tăng, còn nơi kém hiệu quả thì giảm.

Chị Kim Ngân, chủ cơ sở Spa và chăm sóc sức khỏe, sắc đẹp thương hiệu E'clat cho biết: "Tôi đã tìm mặt bằng và thuê được địa điểm đắc địa với 1.000m2 tại Tòa N03-T1, khu Ngoại Giao đoàn với thời gian thuê 5 năm. Đây là cơ sở để cơ sở của chúng tôi vừa khai trương và đi vào hoạt động.

Mặc dù giá thuê cao hơn tại một số địa điểm khác trong quá trình khảo sát, nhưng quan trọng nhất đây là khu vực phù hợp cho nhu cầu về vị trí, khoảng cách di chuyển, và tệp khách hàng mà chúng tôi hướng đến".

Tuy nhiên, nhìn chung xu hướng thị trường vẫn đi lên với nhu cầu lớn tại Hà Nội và TP.HCM cùng nhiều thành phố khác ngoài khu trung tâm. Các dự án được quy hoạch tốt như Lotte Westlake cũng chứng minh rằng môi trường bán lẻ chứ không phải vị trí mới là yếu tố quyết định.

Nguyễn Linh