Bất động sản phân hóa mạnh, phân khúc nào là 'điểm sáng'?

Bất động sản nghỉ dưỡng khởi sắc, chung cư là “bến đỗ an toàn”

Nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu hồi phục tích cực sau chuỗi thời gian dài điều chỉnh. Nhờ vào hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn, dòng tiền bắt đầu quay trở lại đặc biệt từ các nhà đầu tư trung và dài hạn. Trong bối cảnh đó, câu hỏi đặt ra là phân khúc nào đang là "điểm sáng"?

Có thể thấy, phân khúc bất động sản có sự thay đổi rõ rệt nhất là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Sau giai đoạn dài trầm lắng, phân khúc này đã có nhiều tín hiệu tích cực. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đầu năm 2025, nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục được cải thiện. Toàn thị trường ghi nhận 950 sản phẩm mở bán mới trong quý đầu năm, gấp 2,4 lần quý trước và gấp gần 3 lần cùng kỳ năm 2024, dù mới chỉ bằng 18% cùng kỳ năm 2022. Các dự án mới mở bán đều được hấp thụ tương đối tốt, với tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, tương đương với hơn 400 giao dịch.

Tuy nhiên, dù có những tín hiệu khởi sắc nhưng theo đánh giá, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng phục hồi “chậm mà chắc”. Ông Lưu Ngọc Long – Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn bất động sản Trường An nhận định, từ đầu năm 2025, du lịch tăng trưởng ấn tượng và rất nhiều yếu tố tích cực tác động tới thị trường nói chung và bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng. Thế nhưng, phân khúc này vẫn cần phải có thời gian và phải mất một thời gian nữa (trong nửa cuối 2025 và đầu năm 2026) thì mới có những thay đổi rõ nét, tích cực hơn.

Ông Lưu Ngọc Long cho rằng phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cần một thời gian nữa thì mới có những thay đổi rõ nét, tích cực hơn.

Ông Lưu Ngọc Long cho biết: “Về mặt tổng quan, thị trường bất động sản thời gian qua đã được tháo gỡ nhiều và có chiều hướng tích cực. Tuy nhiên, nói riêng về thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thì bản chất vẫn đang ở trong quá trình chuyển mình, thay đổi và trong tương lai gần mới có chuyển biến tích cực rõ ràng hơn”.

Theo ông Long, hiện những thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng lớn như tỉnh Khánh Hòa, TP. Đà Nẵng…các nhà đầu tư lớn đang triển khai dự án nhiều hơn và dồn nguồn lực lớn hơn. Cùng với đó, các nhà đầu tư cũng quan tâm tìm kiếm và giao dịch nhiều hơn. Điều này cho thấy những dấu hiệu khả quan của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong thời gian tới.

“Đây là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và chắc chắn rằng trong cuối năm 2025 và năm 2026, cùng với những chính sách tháo gỡ của Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ với loạt nghị quyết, nghị định có liên quan thì thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ khởi sắc hơn nữa”, ông Lưu Ngọc Long nhận định.

Bên cạnh tín hiệu khởi sắc của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thì chung cư cũng đang "giữ nhiệt". Theo đó, khu vực miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh và Bắc Ninh đang có tỷ lệ quan tâm cao đối với phân khúc này. Các dự án chung cư vẫn duy trì thanh khoản tốt và được xem là "bến đỗ an toàn".

Bà Lê Thị Hằng nhận định, thị trường chung cư thời gian tới vẫn sẽ tiếp tục tăng giá.

Bà Lê Thị Hằng – Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Indochine cho biết, sản phẩm chung cư có mức giá trung bình đang được khách hàng quan tâm nhiều nhất. Lý do bởi sản phẩm này đáp ứng được nhu cầu cho những người có nhu cầu mua để ở và dành cho dân đầu tư. Sản phẩm ưu tiên số hai đó là sản phẩm cao cấp, đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Bà Lê Thị Hằng nhận định, thị trường chung cư thời gian tới có thể sẽ có xu hướng tăng giá. Bởi vì, vấn đề pháp lý đã được "cởi trói" nhưng chu trình ra một dự án mới sẽ mất từ 3-5 năm để đóng gói sản phẩm về tài chính và thuế quan. Thứ hai đó là chi phí nguyên vật liệu, nhân công xây dựng tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành căn hộ. Trong khi đó, nguồn cung phân khúc này chưa thể cải thiện trong một thời gian ngắn, điều này khiến thị trường tiếp tục trong tình trạng khan hiếm đặc biệt là sản phẩm chung cư giá rẻ hay nhà ở xã hội.

Thị trường đất nền "thận trọng sau bùng nổ"

Bên cạnh phân khúc chung cư hay bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thị trường đất nền được các chuyên gia nhận định đang trong giai đoạn "thận trọng sau bùng nổ". Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com cho biết, đỉnh điểm quan tâm thị trường đất nền của người mua xuất hiện trong tháng 3/2025, tuy nhiên sau đó đã có dấu hiệu giảm tốc. Tại các tỉnh phía Bắc, mức độ quan tâm đất nền giảm tới 31%-36% trong tháng 5/2025 so với tháng 3/2025.

Tuy nhiên, điểm tích cực là giá bán đất nền tại các địa phương vẫn duy trì ổn định, chưa ghi nhận tình trạng giảm giá sâu. Điều này cho thấy thị trường đang điều chỉnh lành mạnh thay vì rơi vào khủng hoảng.

Đáng chú ý, dù thị trường giảm tốc về mức độ quan tâm, các địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên vẫn ghi nhận mức tăng trưởng quan tâm mạnh mẽ trong 5 tháng đầu năm 2025 so với cùng kỳ năm 2024. Đây là những địa phương nằm sát Hà Nội, đang được hưởng lợi lớn từ các thông tin quy hoạch, đầu tư hạ tầng và đặc biệt là hiệu ứng từ đề án sáp nhập địa giới hành chính.

Dữ liệu cũng cho thấy, các khu vực ngoại thành Hà Nội có mức độ biến động mức độ quan tâm mạnh mẽ sau các thông tin về điều chỉnh địa giới và chính sách mới.

Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, thị trường đất nền vẫn đang trong pha điều chỉnh.

“Phân tích so sánh giữa chu kỳ trước và chu kỳ hiện tại cho thấy, tâm lý thị trường đang chuyển dịch từ kỳ vọng đầu cơ sang nhu cầu ở thực. Yếu tố như pháp lý, hỗ trợ tài chính, lợi suất thuê và chi phí sinh lời đang được người mua quan tâm hàng đầu. Điều này phản ánh một thực tế, nhà đầu tư hiện nay đã tỉnh táo hơn, đặt sự ổn định và an toàn lên trên lợi nhuận ngắn hạn. Đây là bước chuyển tích cực cho thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Theo đánh giá của các chuyên gia, mặc dù mặt bằng giá không giảm sâu và một số khu vực vẫn thu hút nhà đầu tư, song nhìn tổng thể, thị trường đất nền vẫn đang trong pha điều chỉnh. Các tín hiệu phục hồi là có, nhưng chưa đủ mạnh để tạo thành chu kỳ tăng trưởng mới.

“Với bối cảnh hiện tại, thị trường đất nền đang ở giai đoạn tích lũy, chờ đợi. Nhà đầu tư cần tỉnh táo, đánh giá kỹ pháp lý, tiềm năng phát triển hạ tầng và sức cầu thực tế của từng khu vực. Dữ liệu tháng 5/2025 cho thấy một thị trường có tính phân hóa mạnh, nơi chỉ những địa phương có yếu tố nền tảng tốt, được hỗ trợ từ chính sách và hạ tầng mới đủ sức giữ dòng tiền”, ông Nguyễn Quốc Anh khẳng định.

Ngọc Tiến