Bất động sản tâm linh: Thị trường ngách còn nhiều khoảng trống pháp lý

Bất động sản tâm linh đã bắt đầu xuất hiện và được thị trường quan tâm. Ảnh minh họa. Ảnh: Congvienthienduong.

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản tâm linh - Xu hướng và cơ hội” diễn ra ngày 25/8 do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức, các chuyên gia, cơ quan quản lý và luật sư cho rằng nhu cầu đối với loại hình này là có thật và còn dư địa phát triển. Tuy nhiên, để thị trường hình thành theo hướng chuyên nghiệp, minh bạch, trước hết cần làm rõ bản chất sản phẩm, quyền của người mua và hành lang pháp lý.

Nhu cầu thực tế, nhưng chưa phải một phân khúc độc lập

Theo ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), nhu cầu về đất dành cho nghĩa trang, công viên nghĩa trang là nhu cầu thực tế và cần được tính toán trong quy hoạch sử dụng đất.

“Việc xác định quỹ đất không thể chỉ dựa vào quy mô dân số mà còn phải tính đến tỷ lệ tử vong, hình thức mai táng, xu hướng chuyển từ địa táng sang hỏa táng, đặc điểm văn hóa từng vùng và định hướng quy hoạch của địa phương”, ông cho hay.

Đáng chú ý, quá trình đô thị hóa cũng đang tạo thêm nhu cầu về quỹ đất nghĩa trang. Theo ông Kiên, quy hoạch phải tính đến cả nhu cầu di dời các nghĩa trang để phục vụ phát triển đô thị, khu công nghiệp và những dự án giao thông lớn.

Trong bối cảnh đó, mô hình công viên nghĩa trang, hoa viên Vĩnh Hằng hay các khu lưu giữ tro cốt gắn với cảnh quan xanh có thể mở ra một hướng phát triển mới. Ông Kiên cho rằng nếu xử lý tốt vấn đề môi trường, các khu nghĩa trang có thể được tổ chức theo hướng cây xanh, cảnh quan, giảm sự hiện diện của phần mộ trên mặt đất. Thậm chí, tại một số quốc gia, những khu vực này còn có thể kết hợp với hoạt động du lịch.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cũng nhận định bất động sản tâm linh đã bắt đầu xuất hiện và được thị trường quan tâm, đồng thời có dư địa phát triển nhất định trong thời gian tới.

Tuy nhiên, bà Miền cho rằng ở thời điểm hiện tại chưa cần thiết xác định bất động sản tâm linh là một phân khúc bất động sản riêng. So với nhà ở, bất động sản công nghiệp hay bất động sản du lịch, quy mô thị trường này vẫn tương đối nhỏ và chưa thực sự phổ biến.

“Bất động sản tâm linh đang trong một quá trình chuyển tiếp. Có thể nhìn nhận đây là một thị trường ngách, nhưng không phải thị trường ngách theo nghĩa thông thường, mà là một thị trường đang từng bước phát triển và hướng tới sự chuyên nghiệp hơn”, bà Miền nhận định.

Phó Viện trưởng VARS IRE: Hiện tại chưa cần thiết xác định bất động sản tâm linh là một phân khúc bất động sản riêng. Ảnh: DV.

Theo bà, sức hấp dẫn của thị trường trước hết đến từ nhu cầu thực tế. Quy mô dân số lớn, nhu cầu về nơi an nghỉ có tính ổn định và không thể trì hoãn, qua đó tạo động lực để doanh nghiệp tìm hiểu và tham gia.

Tuy nhiên, chính tính đặc thù của lĩnh vực này - liên quan đồng thời đến văn hóa, tín ngưỡng, đất đai và các dịch vụ dài hạn - khiến việc hình thành thị trường chuyên nghiệp trở nên phức tạp hơn nhiều loại hình bất động sản khác.

“Bất động sản tâm linh” chưa phải một loại bất động sản trong pháp luật

Một trong những vấn đề được các diễn giả đặc biệt lưu ý là cách gọi “bất động sản tâm linh” hiện chủ yếu mang tính thị trường.

Luật sư Hoàng Ngọc, Trưởng Văn phòng luật sư Nhiệt Tâm và Cộng sự, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cho biết pháp luật Việt Nam hiện hành chưa có thuật ngữ pháp lý chính thức “bất động sản tâm linh”, cũng chưa có một nhóm bất động sản độc lập mang tên gọi này.

Khái niệm trên chủ yếu được thị trường sử dụng để chỉ những sản phẩm, công trình hoặc dự án gắn với nhu cầu tâm linh, tín ngưỡng, thờ cúng, trong đó có dự án nghĩa trang, nghĩa địa, cơ sở hỏa táng hoặc khu lưu giữ tro cốt.

Do đó, cần phân biệt giữa tên gọi thương mại và bản chất pháp lý của đất đai, tài sản được đầu tư xây dựng trên đất. Các dự án nghĩa trang, nghĩa địa và cơ sở hỏa táng hiện được điều chỉnh bởi những quy định riêng về quy hoạch, đầu tư xây dựng, quản lý và sử dụng.

Theo luật sư Hoàng Ngọc, việc một dự án được thị trường gọi là “bất động sản tâm linh” không đồng nghĩa pháp luật thừa nhận đây là một loại bất động sản riêng biệt như nhà ở hay các loại tài sản khác.

Luật sư Hoàng Ngọc: Pháp luật cần bảo vệ quyền lợi người mua khi chủ đầu tư không còn khả năng vận hành dự án. Ảnh: DV.

Điểm đáng chú ý là các giao dịch liên quan đến phần mộ, vị trí an táng hoặc nơi lưu giữ tro cốt hiện đặt ra nhiều câu hỏi về quyền của người mua. Người dân có thể có nhu cầu chuyển giao, sang nhượng hoặc thay đổi người sử dụng, nhưng bản chất pháp lý của quyền đối với phần mộ và đất nghĩa trang không hoàn toàn giống quyền sử dụng đất ở hay quyền sở hữu nhà ở.

Bà Phạm Thị Miền cho biết, qua khảo sát, phần lớn giao dịch giữa người mua và chủ đầu tư hiện được thể hiện dưới hình thức hợp đồng cung cấp dịch vụ.

Trong khi đó, dù nhiều dự án được xác định có quyền sử dụng đất lâu dài, người mua trên thực tế thường chỉ được ghi nhận trong sổ đỏ chung của toàn bộ dự án, thay vì có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng khách hàng.

Đây cũng là nguyên nhân khiến một loạt vấn đề về chuyển nhượng, thế chấp, cho tặng, thừa kế và quyền lợi của khách hàng khi chủ đầu tư gặp khó khăn vẫn chưa được giải quyết một cách rõ ràng.

Luật sư Hoàng Ngọc cho rằng pháp luật cần tiếp tục quy định cụ thể hơn về quyền quản lý, sử dụng đối với phần mộ, vị trí an táng và các công trình liên quan, cũng như cơ chế chuyển giao khi phát sinh nhu cầu.

Đặc biệt, cần có phương án bảo vệ người mua trong trường hợp doanh nghiệp đầu tư, quản lý dự án giải thể, phá sản hoặc không còn khả năng tiếp tục cung cấp dịch vụ.

Minh bạch sản phẩm, giá và trách nhiệm vận hành dài hạn

Ở góc độ quản lý đất đai, ông Vũ Sỹ Kiên cho rằng pháp luật hiện nay đã có cơ sở để xem xét việc cấp giấy chứng nhận đối với từng thửa đất trong dự án nghĩa trang nếu dự án được quy hoạch, phân chia chi tiết đến từng khu, từng thửa.

Theo ông, Điều 143 Luật Đất đai quy định về việc cấp giấy chứng nhận đối với từng thửa đất. Nếu dự án nghĩa trang được phân chia cụ thể và thể hiện trên bản đồ địa chính thì về nguyên tắc có thể thực hiện cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Khi được cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền theo quy định pháp luật như chuyển nhượng, thế chấp, cho tặng và thừa kế, tùy thuộc chế độ sử dụng đất.

Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai: Đầu cơ khó tránh khi thị trường bất động sản tâm linh mới hình thành, vì vậy cần minh bạch và chuẩn hóa sản phẩm ngay từ đầu. Ảnh: DV.

Tuy nhiên, ông Kiên nhấn mạnh đất nghĩa trang là loại đất đặc thù, không thể đơn giản coi như một thửa đất thông thường. Trong một dự án nghĩa trang còn có hệ thống hạ tầng, cảnh quan, cây xanh, đường giao thông, hệ thống quản lý cùng các dịch vụ đi kèm. Những yếu tố này phải được duy trì trong suốt quá trình sử dụng.

Đây cũng là lý do giá của một sản phẩm không thể chỉ tính bằng giá đất. Theo ông Kiên, cần bóc tách rõ trong hợp đồng đâu là giá trị đất, đâu là chi phí hạ tầng và đâu là chi phí dịch vụ. Khi thông tin được minh bạch, người mua sẽ có cơ sở đánh giá giá trị thực, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ dựa trên sự mập mờ của sản phẩm.

“Đất bao nhiêu, hạ tầng bao nhiêu, dịch vụ bao nhiêu thì phải thể hiện rõ trong hợp đồng. Khi minh bạch, cơ hội đầu cơ sẽ giảm và cơ quan quản lý cũng dễ kiểm soát hơn”, ông Kiên nói.

Theo ông, đầu cơ là vấn đề khó tránh khi một thị trường mới bắt đầu hình thành. Vì vậy, việc đầu tiên là phải định hình rõ sản phẩm.

Bên cạnh đó, quy hoạch cũng phải chủ động dự báo nhu cầu. Khi triển khai các dự án lớn dẫn tới việc phải di dời nghĩa trang, địa phương cần có phương án bố trí quỹ đất từ trước, tránh tình trạng người dân lo thiếu chỗ an táng rồi đổ xô mua sản phẩm.

Về lâu dài, ông Kiên cho rằng có thể hình thành chuỗi sản phẩm kết hợp giữa bất động sản, tâm linh, du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng và các dịch vụ liên quan, từ khâu tạo lập quỹ đất, đầu tư hạ tầng, phát triển sản phẩm đến quản lý, vận hành sau khi đưa vào sử dụng.

Tuy nhiên, khâu quản lý và vận hành dài hạn sẽ là yếu tố quyết định chất lượng thị trường.

“Muốn có một hợp đồng tốt thì trước hết phải có sản phẩm và phương án kinh doanh rõ ràng. Phải xác định phần nào là quyền sử dụng đất, phần nào là hạ tầng, phần nào là dịch vụ, thời gian cung cấp và ai chịu trách nhiệm quản lý, duy tu”, ông Kiên nhấn mạnh.

Theo ông, do sản phẩm có thời gian sử dụng và nhu cầu dịch vụ kéo dài, ngoài giá trị vật chất còn cần cam kết và uy tín lâu dài của nhà đầu tư.

Đây được xem là điều kiện quan trọng để thị trường bất động sản tâm linh có thể phát triển theo hướng minh bạch, an toàn và bền vững, thay vì chỉ dừng lại ở một thị trường ngách được hình thành bởi nhu cầu an táng và tâm lý tích trữ tài sản.