Bất động sản tìm nguồn vốn mới khi tín dụng ngân hàng không còn là 'bệ đỡ' duy nhất

Dữ liệu cập nhật là các cơ quan quản lý và công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang tăng mạnh trở lại trong thời gian qua.

Theo Báo cáo trái phiếu tháng 9/2026 của OCBS, lũy kế 8 tháng năm 2026, quy mô phát hành trái phiếu đạt 382.800 tỷ đồng, tập trung vào nhóm ngân hàng (193.500 tỷ đồng) và bất động sản đạt  (154.400 tỷ đồng). Hai nhóm này chiếm xấp xỉ 91% giá trị phát hành toàn thị trường trong 8 tháng. 

Dữ liệu của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội cho thấy nửa đầu tháng 9 (tính tới ngày công bố thông tin 16/9), trong tổng số 5 lô trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phát hành thành công thì có tới 4 lô thuộc lĩnh vực bất động sản với tổng giá trị 11.950 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng gần 99% tổng giá trị trái phiếu phát hành. 

Câu chuyện đa dạng hóa nguồn tài chính đã được các chuyên gia mổ xẻ đa chiều, chỉ ra lối thoát cho áp lực vốn đè nặng lên doanh nghiệp hiện nay.

Những con số trên cho thấy nhu cầu vốn của doanh nghiệp bất động sản là rất lớn, trong khi đó, khả năng tiếp cận vốn đang phân hóa khi ngân hàng ngày càng thận trọng với các dự án có pháp lý chưa hoàn thiện hoặc đòn bẩy cao. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi, dòng tiền ổn định tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn, trong khi các dự án còn vướng mắc pháp lý, thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn.

Tại Hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" diễn ra ngày 22/9, GS. TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, cho rằng kênh huy động vốn thông qua trái phiếu không mới  mà là chưa phát triển được.

Chẳng hạn, sau những vấn đề xảy ra trên thị trường trái phiếu năm 2022, nhiều người có tâm lý e ngại nên kênh này phát triển chậm. Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại đã xuất hiện những thay đổi mang tính bản lề. Thị trường đã có hai tổ chức xếp hạng tín nhiệm bắt đầu vận hành cùng sự thúc đẩy mạnh mẽ từ phía Nhà nước.

Theo GS. TS Hoàng Văn Cường, việc công bố kết quả xếp hạng tín nhiệm sẽ tạo cơ sở minh bạch để nhà đầu tư đo lường rủi ro và yên tâm giải ngân, khắc phục hoàn toàn điểm mù thông tin trước đây. Những chủ đầu tư có uy tín, sở hữu dự án khả thi, pháp lý chuẩn mực và có cơ chế kiểm soát chặt chẽ hoàn toàn có thể tận dụng kênh này để huy động dòng vốn dồi dào, mở ra cơ hội cho cả những nhà đầu tư cá nhân có nguồn lực nhỏ.

Đồng quan điểm về sự sàng lọc khắt khe, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng ở thời điểm hiện tại, trái phiếu chủ yếu phù hợp với các đơn vị quy mô lớn, giàu uy tín, bởi thị trường vẫn đang trong giai đoạn phục hồi niềm tin sau nhiều vụ việc nợ quá hạn.

Một khoảng trống lớn của thị trường vốn bất động sản Việt Nam hiện nay là sự vắng bóng của các quỹ đầu tư tín thác bất động sản. GS. TS Hoàng Văn Cường phân tích, thông thường một người muốn đầu tư địa ốc phải chuẩn bị số vốn ít nhất 500 - 700 triệu đồng, thậm chí tiền tỷ. Nếu mô hình quỹ tín thác được vận hành nhờ một khung pháp lý hoàn chỉnh, những cá nhân chỉ có 50 - 100 triệu đồng cũng có thể tham gia thị trường. Đây sẽ là kênh dẫn vốn xã hội cực kỳ hiệu quả và đa dạng.

Bên cạnh giải pháp từ quỹ tín thác và các quỹ đầu tư trong lẫn ngoài nước, ông Lê Đình Chung nhấn mạnh tầm quan trọng của nguồn thu nội tại thông qua hoạt động bán hàng. Doanh nghiệp cần chủ động thiết kế sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, đồng thời tung ra chính sách bán hàng hấp dẫn nhằm khơi thông dòng tiền từ người mua.

Ngoài ra, thay vì thụ động chờ đợi trợ lực bên ngoài, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải tự tái cấu trúc tài chính. Chiến lược thực tế đang được áp dụng là tinh giản chi phí vận hành, tối ưu nhân sự, rà soát lại danh mục dự án và chấp nhận bán bớt các dự án kém hiệu quả ở thời điểm hiện tại cho các đối tác khác để thu hồi vốn phục vụ kinh doanh cốt lõi.

Áp lực tài chính đối với các nhà phát triển bất động sản hiện vô cùng gay gắt. Ông Lê Đình Chung chỉ ra với các dự án có quy mô đầu tư phổ biến từ 1.000 - 2.000 tỷ đồng, mỗi phần trăm biến động của lãi vay đều tác động rất lớn đến chi phí chung và giá thành bán hàng. Mức chi phí vốn hiện tại đang dao động quanh ngưỡng 12 - 14%, cao hơn đáng kể so với mức 8  - 10% trước đây, tạo nên gánh nặng khổng lồ.

Khó khăn tiếp cận vốn càng đè nặng lên các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi định hướng nguồn lực hiện nay ưu tiên các đơn vị lớn và lĩnh vực đặc thù. Dự báo về xu hướng lãi suất trong 12 - 24 tháng tới, ông Chung nhận định mặt bằng lãi suất cho vay, đặc biệt vào cuối năm sau, sẽ khó có sự điều chỉnh giảm sâu mà chỉ biến động nhẹ. Trạng thái thắt chặt tiếp cận tín dụng nhiều khả năng sẽ còn kéo dài.

Chuyên gia này kỳ vọng với những chỉ đạo quyết liệt từ cơ quan quản lý, chi phí lãi vay sẽ từng bước hạ nhiệt. Tuy nhiên, để môi trường tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản thực sự khởi sắc và thuận lợi hơn, thị trường có lẽ phải chờ đợi đến đầu kỳ tài chính mới của năm 2027.