Bất động sản và thương mại 'ăn theo' metro

Mô hình “Phát triển theo định hướng giao thông công cộng” (TOD) là xu hướng nhằm xây dựng những cộng đồng nhỏ chú trọng đi bộ xung quanh hệ thống đường sắt chất lượng cao để nâng cao chất lượng cuộc sống và phát triển kinh tế. Trang web Urban Design Lab (Mỹ) ghi nhận nhiều trường hợp điển hình trên thế giới đã chứng minh một khi triển khai mô hình TOD toàn diện, môi trường đô thị sẽ được kết nối nhiều hơn và sôi động hơn hẳn.

Ga tàu điện ngầm Orchard ở Singapore gần nhiều đại sứ quán, khách sạn, tòa nhà thương mại và khu dân cư. Ảnh: kaizenaire.com

Tàu điện ngầm Singapore

Do diện tích đất hạn chế và dân số tăng nhanh, vào năm 1987, Chính phủ Singapore đã xây dựng hệ thống tàu điện ngầm (MRT) theo mô hình phát triển TOD. Mục đích nhằm giảm phụ thuộc vào xe hơi, tối ưu hóa việc sử dụng đất và thúc đẩy môi trường đô thị mang tính kết nối cao.

Các ga MRT được tích hợp với những khu vực phát triển mật độ cao, kết hợp không gian dành cho dân cư, không gian thương mại và không gian bán lẻ. Tiêu biểu như khu ga Jurong East là nơi kết nối MRT với kinh doanh thương mại và nhà ở. Singapore cũng áp dụng mô hình “đường sắt cộng với bất động sản” (R+P) để đầu tư cho hệ thống MRT bằng cách phát triển bất động sản xung quanh các đầu mối trung chuyển.

Kết quả đạt được là số lượng hành khách sử dụng hệ thống MRT cao, đất đai xung quanh các ga trung chuyển được sử dụng hiệu quả, hình thành nên các khu dân cư thân thiện với người đi bộ và kết nối tốt.

Tuyến metro đặc khu Hồng Kông

Để giải quyết vấn đề mật độ dân số đông và nguồn tài nguyên đất đai hạn chế, từ những năm 1970, Hồng Kông đã tích hợp hệ thống MTR với quy hoạch phát triển đô thị.

Mô hình R+P khai thác đất đai ở các khu vực phía trên và xung quanh các ga tàu điện ngầm để tạo nguồn thu đáng kể từ bất động sản. Các ga trung chuyển được bố trí cùng với các khu phát triển hỗn hợp mật độ cao gồm không gian dành cho cư trú, thương mại và bán lẻ.

Mô hình R+P đã giúp Tập đoàn MTR đầu tư 38% cơ sở hạ tầng thông qua phát triển bất động sản, giảm lệ thuộc nguồn trợ cấp nhà nước và tạo cơ sở hạ tầng giao thông tự nuôi sống trong bối cảnh đô thị nhỏ gọn (đô thị nén). Khi khai thác giá trị bất động sản, hệ thống metro không chỉ có tiền đầu tư cho hoạt động mà còn thúc đẩy người dân sử dụng phương tiện giao thông công cộng nhiều hơn, giảm ùn tắc giao thông và giảm ô nhiễm môi trường.

Tuyến metro Tokyo

Từ lâu thủ đô Tokyo đã được công nhận là địa phương có cơ sở hạ tầng giao thông công cộng tiên tiến và chiến lược quy hoạch đô thị mẫu mực. Với áp lực đô thị hóa nhanh chóng, Tokyo đã áp dụng mô hình TOD để thiết lập mạng lưới tàu hỏa và metro rộng lớn và hiệu quả, tích hợp hoàn chỉnh với các khu dân cư, khu thương mại và khu phức hợp mật độ cao.

Kết quả của phương pháp TOD ở Tokyo rất đáng kể. Thành phố này đã đạt cân bằng giữa phát triển dày đặc và chất lượng cuộc sống. Phát triển bất động sản xung quanh các đầu mối giao thông là điều cần thiết để đầu tư cho cơ sở hạ tầng trung chuyển.

Kết quả là Tokyo đã giảm phụ thuộc vào xe hơi, cải thiện chất lượng không khí và giảm được tình trạng ùn tắc giao thông. Bài học từ mô hình của Tokyo là tầm quan trọng của kết nối liền mạch và vai trò tham gia mạnh mẽ của chính phủ trong vấn đề quy hoạch sử dụng đất.

Ấn Độ: Tuyến metro Delhi và metro Pune

Theo định hướng TOD, hệ thống metro Delhi được xây dựng vào năm 1998 đã bắt đầu hoạt động từ cuối năm 2002 nhằm đáp ứng những thách thức về dân số tăng nhanh và mạng lưới giao thông quá tải tại thủ đô New Delhi.

Metro Delhi gồm mạng lưới các tuyến tàu điện ngầm được kết nối thông suốt với xe buýt, xe lam và xe xích lô nên hành khách có thể di chuyển linh hoạt. Ngoài ra, các khu phát triển hỗn hợp được xây dựng gần các ga metro để khuyến khích mọi người đi bộ và giúp dễ dàng tiếp cận với các tiện ích thiết yếu.

Các tuyến metro ở Pune (Ấn Độ) rất thuận tiện cho công nhân viên chức đi làm mỗi ngày. Ảnh: kohinoorpune.com

Sáng kiến metro Delhi đã tác động đáng kể đến kết cấu đô thị và cảnh quan kinh tế - xã hội của thành phố. Tình trạng ùn tắc giao thông và mức độ ô nhiễm quanh các hành lang metro đã giảm đáng kể. Giá nhà đất ở các khu vực gần ga metro tăng đáng kể, giúp cải thiện kinh tế trong khu vực.

Metro Pune hoạt động vào năm 2016 nhằm giảm ùn tắc giao thông và ô nhiễm ngày càng gia tăng ở Pune - một trong những thành phố đô thị hóa nhanh chóng ở Ấn Độ. Tuyến metro dài 29,2 km với 23,33 km trên cao và 5,87 km dưới lòng đất được thiết kế để mục đích giảm mua đất và phá vỡ kết cấu đô thị ít nhất.

Một đặc điểm quan trọng của thiết kế này là khả năng kết nối liền mạch với những phương thức vận tải khác thông qua các ga tích hợp tốt tạo điều kiện thuận lợi để hành khách chuyển tiếp suôn sẻ sang xe buýt, hình thành một mạng lưới giao thông công cộng gắn kết hoàn chỉnh.

Metro Pune mang lại nhiều lợi ích đáng kể như thời gian đi lại giữa các đầu mối giao thông giảm, tạo thuận tiện cho công nhân viên chức đi làm đồng thời góp phần giảm ùn tắc giao thông. Metro còn thúc đẩy phát triển kinh tế với giá trị bất động sản gần các ga metro tăng từ 10%-15%, các không gian thương mại và bán lẻ gần đó cũng làm ăn phát đạt.

Metro Pune không chỉ giải quyết những thách thức giao thông trước mắt mà còn phản ánh một mô hình quy hoạch đô thị chu đáo, hướng đến tương lai, ưu tiên tăng trưởng bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị.

Hoàng Duy Long