Bất động sản Văn Phú: Lợi nhuận quý 3 tăng nhưng áp lực nợ vay và dòng tiền vẫn lớn

Trong quý III/2025, Công ty CP Bất động sản Văn Phú (Mã CK: VPI) ghi nhận doanh thu thuần 395,6 tỷ đồng, giảm 53,7 % so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 119,0 tỷ đồng, tăng 8,3 % nhờ tiết giảm chi phí tài chính và cải thiện biên lợi nhuận.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Bất động sản đạt 823,7 tỷ đồng, giảm 28,2 % so với cùng kỳ 2024, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 262,9 tỷ đồng, tăng 27,9 %. Biên lợi nhuận ròng tăng lên 31,9 %, cao hơn đáng kể so với 17,9 % của cùng kỳ năm ngoái.

Tại ngày 30/9/2025, tổng tài sản của Bất động sản Văn Phú đạt 14.011,7 tỷ đồng, tăng 25,8 % so với cuối năm 2024. Tuy nhiên, phần lớn tài sản tăng đến từ hàng tồn kho và đầu tư tài chính dài hạn, trong khi tiền và tương đương tiền chỉ còn 167,2 tỷ đồng, giảm 66,4 %, cho thấy dòng tiền ngắn hạn bị thu hẹp đáng kể.

Lợi nhuận quý 3/2025 của Văn Phú tăng so với cùng kỳ.

Tổng nợ phải trả ở mức 8.660,4 tỷ đồng, tăng 42,8 %, trong đó vay và nợ thuê tài chính lên tới 6.042,7 tỷ đồng, tăng 32,8%, tương đương tăng hơn 1.493,8 tỷ đồng so với cuối năm 2024.

Trong đó, vay ngắn hạn chiếm khoảng 1.107,1 tỷ đồng và vay dài hạn là 4.935,5 tỷ đồng. Khoản nợ này được thế chấp bằng một số tài sản gắn liền với đất tại Khu dịch vụ thương mại tầng 5 - CT9 Khu đô thị mới Văn Phú (Hà Đông, Hà Nội), sàn thương mại tầng 1 tòa nhà Home City (Yên Hòa, Hà Nội) và 3,25 triệu cổ phiếu phổ thông của Công ty do bên thứ ba nắm giữ.

Các khoản vay dài hạn có tổng dư nợ 3.209,4 tỷ đồng, trong đó 422,6 tỷ đồng đến hạn trả. Các khoản vay này đến từ Vietcombank - Chi nhánh Thủ Thiêm, Ngân hàng Indovina, Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) và Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank).

Các khoản vay được bảo đảm bằng quyền tài sản và quyền đòi nợ từ Hợp đồng BT dự án đường Phạm Văn Đồng - Gò Dưa - Quốc lộ 1 (TP.HCM), quyền tài sản và bất động sản thuộc các dự án Văn Phú, Hồ Tây, An Hưng (Hà Nội), Thủy Nguyên (Hải Phòng), New Tech (TP.HCM) và Xuân Sơn Farmstay (Quảng Bình).

Tổng dư nợ vay từ các đối tượng khác là 427,6 tỷ đồng, trong đó 370,6 tỷ đồng là vay ngắn hạn và 56,9 tỷ đồng là vay dài hạn, đều theo hình thức tín chấp. Bên cạnh đó, tổng giá trị trái phiếu phát hành đang lưu hành đạt 2.296,1 tỷ đồng, trong đó 148,3 tỷ đồng là trái phiếu đến hạn trả.

Các khoản nợ trái phiếu được đảm bảo bằng cổ phiếu phổ thông của Công ty và quyền tài sản tại các dự án bất động sản, gồm diện tích thương mại, dịch vụ và văn phòng tại Dự án 138B Giảng Võ (Hà Nội) cùng khoảng 32,05 triệu cổ phiếu phổ thông và phần vốn góp tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng New Tech.

Đáng chú ý, ngày 27/10/2025, HĐQT Bất động sản Văn Phú đã ban hành Nghị quyết số 2710-1/NQ-HĐQT, thông qua phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng mệnh giá tối đa 135 tỷ đồng. Theo phương án, Văn Phú sẽ sử dụng cổ phiếu VPI thuộc sở hữu của ông Tô Như Toàn - Chủ tịch HĐQT và Công ty CP Đầu tư THG Holdings (bên liên quan của Văn Phú) làm tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu này.

Về dòng tiền, tại ngày 30/9/2025, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Văn Phú đạt 180,9 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm 2024 âm 393,7 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế tăng lên 319,3 tỷ đồng, cao hơn 45% so với cùng kỳ. Dòng tiền từ hoạt động đầu tư âm 1.132,1 tỷ đồng, chủ yếu do chi góp vốn vào đơn vị khác. Trong khi đó, hoạt động tài chính tạo ra dòng tiền thuần 620,8 tỷ đồng, nhờ 4.528,8 tỷ đồng tiền vay mới, bù đắp cho 3.916,7 tỷ đồng trả nợ gốc và 8,8 tỷ đồng vốn góp mới.

Kết quả, lưu chuyển tiền thuần trong kỳ âm 330,4 tỷ đồng, khiến tiền và tương đương tiền cuối kỳ còn 167,2 tỷ đồng giảm 66,4 % so với hồi đầu năm.

Nhìn chung, kết quả kinh doanh của Bất động sản Văn Phú trong 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy doanh nghiệp vẫn duy trì được hiệu quả lợi nhuận tích cực bất chấp bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều thách thức. Tuy nhiên, áp lực tài chính đang gia tăng khi nợ vay và trái phiếu chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn vốn, trong khi dòng tiền ngắn hạn suy yếu. Việc hàng tồn kho tiếp tục tăng mạnh phản ánh chiến lược mở rộng đầu tư, song cũng làm gia tăng rủi ro thanh khoản trong ngắn hạn.

Sỹ Bắc