Biến quỹ đất Vành đai 4 thành động lực phát triển mới

“Của để dành” hay điểm nghẽn phát triển?

Tuyến đường Vành đai 4 (vùng Thủ đô), trải dài hơn 112km, là một trong những dự án hạ tầng chiến lược bậc nhất miền Bắc, kết nối Hà Nội với Hưng Yên, Bắc Ninh và các tỉnh phụ cận. Đây không chỉ là công trình giao thông, tuyến vành đai này còn mở ra “trục động lực” cho công nghiệp, logistics, đô thị vệ tinh, dịch vụ hậu cần và chuỗi cung ứng hiện đại.

Tuy nhiên, đi cùng với nó là một quỹ đất khổng lồ hai bên tuyến đường. Theo nhiều chuyên gia đánh giá, quỹ đất được xem là "của để dành" có thể sinh lợi cao nếu được quy hoạch và sử dụng khôn ngoan. Theo tính toán sơ bộ, quỹ đất dọc hai bên tuyến có thể lên đến hàng nghìn hecta, trải dài qua nhiều địa phương. Đây là cơ hội vàng để thiết lập các khu đô thị, trung tâm logistics, khu công nghiệp hỗn hợp hoặc vùng đổi mới sáng tạo mới.

Công tác giải phóng mặt bằng phục vụ xây đường Vành đai 4. Ảnh: H.Thanh

Nhưng bài toán không đơn giản là "có đất thì cứ bán". Vấn đề cốt lõi là làm thế nào để sử dụng quỹ đất ấy một cách thông minh, bền vững và tạo ra giá trị lan tỏa chứ không rơi vào vòng xoáy đầu cơ, phân lô, chia lẻ manh mún như đã từng thấy ở không ít dự án.

Thực tế từ các tuyến vành đai trước cho thấy, nếu thiếu tầm nhìn và kỷ luật quy hoạch, đất hai bên tuyến đường rất dễ bị “băm nát” bởi các dự án nhà ở không đồng bộ, khu đô thị hình thức và chậm triển khai hạ tầng xã hội.

Vành đai 3 đã là một lời cảnh báo, hàng chục khu đô thị mọc lên nhưng thiếu liên kết vùng, thiếu chức năng hỗ trợ sản xuất dẫn đến việc người dân ở thì ít, còn đất đai bị giam giữ trong những khối bê tông chưa có sức sống.

Do đó, Vành đai 4 không thể đi lại lối mòn, đất đai là tài nguyên hữu hạn, nhưng nếu được tổ chức tốt, nó sẽ trở thành đòn bẩy để thu hút vốn đầu tư, phát triển công nghiệp xanh, đô thị bền vững và nâng cao đời sống người dân. Theo đó, cần một bản thiết kế tổng thể cấp vùng, trong đó quỹ đất hai bên tuyến phải được quy hoạch theo nguyên tắc: gắn kết giao thông, công nghiệp, đô thị, logistics, nông nghiệp thông minh.

Cần một tư duy phát triển “hậu vành đai”

Trước bài toán phát triển cân bằng, nhiều chuyên gia cho rằng, Chính phủ và các địa phương phải sớm hoàn thiện khung pháp lý cho việc khai thác quỹ đất vùng phụ cận các tuyến giao thông chiến lược. Đây không thể là cuộc chơi của riêng doanh nghiệp bất động sản mà phải có sự tham gia chủ động của Nhà nước trong vai trò điều phối, giám sát và định hướng phát triển.

Đồng tình quan điểm trên, trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng, để khai thác hiệu quả quỹ đất dọc tuyến Vành đai 4, cần có định hướng chiến lược nhằm đảm bảo phát triển hài hòa giữa lợi ích kinh tế, xã hội và yêu cầu quy hoạch bền vững. Trước hết, cần khẩn trương lập các quy hoạch chi tiết, công khai và minh bạch để mời gọi doanh nghiệp tham gia đầu tư.

“Không có quy hoạch chi tiết, không thể nói đến phát triển bền vững. Doanh nghiệp muốn đầu tư cũng cần có lộ trình rõ ràng, quỹ đất sạch, cùng những cam kết từ chính quyền về hạ tầng kết nối và ưu đãi đầu tư”, ông Đào Ngọc Nghiêm khẳng định.

TS Đào Ngọc Nghiêm đề xuất, ngay trong giai đoạn 2025-2030, các địa phương nên chủ động xây dựng những “bản đồ quy hoạch số”, công khai trên cổng thông tin điện tử để doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận, đồng thời tránh tình trạng quy hoạch treo, chờ đợi hoặc điều chỉnh cục bộ gây méo mó không gian phát triển.

Việc phát triển đường Vành đai 4 không chỉ giải quyết vấn đề của riêng Hà Nội mà sẽ giải quyết vấn đề liên vùng Thủ đô. Ảnh minh họa

Cùng với việc minh bạch thông tin, cần áp dụng triệt để cơ chế đấu giá đất công khai, minh bạch phải được áp dụng triệt để, tránh tình trạng “tay không bắt giặc” hoặc thao túng thị trường. Lựa chọn nhà đầu tư cũng cần gắn chặt với các tiêu chí năng lực tài chính, cam kết tiến độ, ý tưởng quy hoạch và trách nhiệm với môi trường.

Đặc biệt, theo chuyên gia, phải sớm đưa mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD) vào quy hoạch các khu đô thị quanh Vành đai 4. “Thế giới đã chứng minh, những không gian đô thị thành công là nơi giao thông công cộng trở thành trục xương sống cho phát triển kinh tế - xã hội. Nếu Vành đai 4 chỉ là tuyến đường giao thông đơn thuần, giá trị gia tăng sẽ bị giới hạn nhưng nếu đặt trong tầm nhìn TOD, đó sẽ là hành lang dẫn dắt sự phát triển các đô thị vệ tinh hiện đại, bền vững, giảm thiểu lệ thuộc vào phương tiện cá nhân, thúc đẩy phát triển xanh”, TS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.

Theo đó, các khu đô thị hình thành quanh Vành đai 4 cần được thiết kế đồng bộ với hệ thống hạ tầng giao thông công cộng như metro, xe buýt nhanh (BRT) và các điểm trung chuyển logistics. Đồng thời, cần sớm công bố quy hoạch các trạm trung chuyển lớn, kết nối không gian đô thị hiện hữu với các khu đô thị mới, bảo đảm cư dân có thể tiếp cận đầy đủ tiện ích, việc làm mà không cần di chuyển quá xa.

Không dừng lại ở việc khai thác quỹ đất trên mặt đất, TS Đào Ngọc Nghiêm đặc biệt lưu ý đến việc phát triển không gian ngầm, một xu hướng tất yếu trong các đô thị hiện đại trên thế giới.

“Vành đai 4 không chỉ là trục giao thông trên mặt đất, mà cần được tính toán để trở thành hành lang đa tầng, khai thác cả không gian ngầm cho các hoạt động thương mại, bãi đỗ xe, tuyến metro ngầm, hay hạ tầng kỹ thuật. Đây chính là biểu hiện của một tầm nhìn xa, giúp tối ưu hóa không gian phát triển mà không làm gia tăng áp lực lên hạ tầng bề mặt,” ông Nghiêm phân tích.

Nếu có quy hoạch đồng bộ, không gian ngầm dọc Vành đai 4 có thể trở thành hệ thống hạ tầng ngầm thông minh, kết nối các khu đô thị, trung tâm logistics và thậm chí trở thành không gian thương mại, dịch vụ đẳng cấp. Điều này không chỉ góp phần giảm ùn tắc giao thông mà còn nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo động lực phát triển kinh tế lâu dài.

Vành đai 4 (vùng Thủ đô) phải trở thành không gian của những “hệ sinh thái phát triển mới”, là nơi hình thành các trung tâm dịch vụ, công nghiệp công nghệ cao, logistics hiện đại và đô thị thông minh. Đó mới là cách tạo ra giá trị gia tăng lâu dài, bền vững thay vì những “cơn sốt đất” chóng tàn, để lại hệ lụy dai dẳng.

Hơn bao giờ hết, cần một tư duy “kiến tạo không gian phát triển” thay vì chỉ chăm chăm “bán đất lấy tiền”. Khi đó, từng mét vuông đất ven Vành đai 4 sẽ không chỉ mang giá trị kinh tế trước mắt, mà còn là nền tảng dựng xây tương lai cho cả một vùng đất trù phú, phồn vinh.

Thiên Kim