Bộ trưởng Xây dựng: Mua đi bán lại tạo khan hiếm giả trên thị trường bất động sản

Các đại biểu Quốc hội quan tâm là điều kiện trước khi mở bán dự án bất động sản, đặc biệt là khoản tiền đặt cọc 5% giá trị tài sản. Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, thực tế trước đây từng xảy ra tình trạng dự án chưa đủ điều kiện nhưng đã được huy động tiền dưới hình thức đặt cọc, hợp đồng đặt cọc, gây ra nhiều hệ lụy, tiêu cực trong xã hội.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định điều kiện tối thiểu đặt cọc 5%. Tuy nhiên, Bộ trưởng nhấn mạnh việc đặt cọc không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư có thể huy động tiền khi dự án chưa đủ điều kiện.

Theo đó, dự án phải hoàn thiện đầy đủ hồ sơ, thủ tục pháp lý; hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và triển khai thi công, ít nhất hoàn thành phần móng mới được phép đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Đáng chú ý, với khoản 5% đặt cọc, Bộ trưởng cho biết dự kiến trong lần sửa đổi này sẽ có quy định đưa khoản tiền này vào tài khoản phong tỏa, nhằm bảo đảm trách nhiệm, uy tín của chủ đầu tư đối với khách hàng, thực hiện đúng việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh phát biểu giải trình

Về giá nhà, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho rằng cần phân biệt rõ cơ chế giá giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.

Luật Nhà ở năm 2023 quy định nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, thuê mua theo cơ chế thị trường. Nhà ở thương mại là công trình xây dựng, được ví như hàng hóa đặc biệt, vận hành theo quy luật cung cầu và cơ chế thị trường. Trong trường hợp này, doanh nghiệp tự bỏ vốn, tự chịu rủi ro nên được quyền định giá. 

Trong khi đó, nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của nhà nước, gắn với chính sách an sinh và các ưu đãi về đất đai, thuế và một số chính sách tín dụng.

Bộ trưởng cho hay, giá nhà ở xã hội phải được kiểm soát, thẩm định trước khi bán và cho phép cao hơn 10% theo quy định nhằm bảo đảm mục tiêu an sinh.

Trước tình trạng giá nhà tại một số đô thị lớn tăng cao, Bộ trưởng cho rằng giá bất động sản chịu tác động bởi nhiều yếu tố, trong đó có tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, vốn vay trong thời gian triển khai dự án, chi phí quản lý của nhà đầu tư, bán hàng và thuế.

Một nguyên nhân quan trọng là cơ cấu nguồn cung của các phân khúc chưa đáp ứng nhu cầu thị trường. Trong khi nguồn cung nhà ở thương mại phân khúc trung bình và thấp, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê còn thiếu thì phân khúc cao cấp lại có tình trạng dư thừa.

Theo Bộ trưởng, sự mất cân đối này có thể dẫn đến tình trạng đầu cơ, mua bán ngắn hạn, tạo khan hiếm và đẩy giá nhà lên cao.

Để từng bước đưa giá nhà về mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, Bộ Xây dựng sẽ tham mưu nghiên cứu hoàn thiện các dự án sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản gắn với Luật Đất đai; đồng thời tập trung phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và điều chỉnh cơ cấu nguồn cung.

Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, doanh nghiệp triển khai các chỉ tiêu về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; rà soát, nghiên cứu, đề xuất sử dụng phù hợp các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng và quy hoạch nhằm kiểm soát đầu cơ, hạn chế tình trạng đầu tư, tích trữ bất động sản, định hướng nguồn lực vào nhu cầu thực và góp phần ổn định mặt bằng giá.

Cùng với đó, bộ sẽ tiếp tục rà soát, tháo gỡ khó khăn, xử lý dứt điểm các dự án, bất động sản tồn đọng; hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, qua đó nâng cao khả năng giám sát và xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, tạo giá.