Bóc tách chi phí cấu thành giá nhà: Chủ đầu tư còn dư địa giảm giá?

Các khoản chi phí cấu thành giá nhà

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá bất động sản được hình thành từ nhiều nhóm chi phí, đồng thời chịu tác động của thương hiệu chủ đầu tư, kỳ vọng lợi nhuận và hoạt động đầu cơ.

Trong cơ cấu chi phí phát triển dự án bất động sản, chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 45-60%. Chi phí đất đai, gồm đền bù, giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính về đất, chiếm khoảng 30-35%.

Các khoản còn lại gồm chi phí thủ tục đầu tư (10-15%), chi phí vốn vay (8-15%), chi phí hạ tầng (5-7%) và chi phí quản lý (2-5%). Theo ông Đính, việc kéo dài thời gian thực hiện thủ tục có thể khiến chi phí vốn và vận hành tăng lên, tạo thêm áp lực lên giá bán.

Cơ cấu hình thành giá bất động sản. Đồ họa: Hồng Khanh

Trong khi đó, giá bán chịu tác động của nhiều yếu tố, có thể chia thành bốn nhóm chính, gồm giá thành sản phẩm (chi phí đầu vào), giá trị thương hiệu (uy tín chủ đầu tư, thiết kế, tiến độ dự án), chi phí phát sinh do trượt giá và mức lợi nhuận doanh nghiệp kỳ vọng.

Đáng chú ý, giá giao dịch thực tế có thể cao hơn giá bán ban đầu do hoạt động mua đi bán lại của đầu cơ. Nhà đầu tư thường kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng cộng với tỷ lệ lạm phát, đi kèm yếu tố tâm lý kỳ vọng tăng giá.

Khi kỳ vọng lợi nhuận vượt xa giá trị sử dụng thực tế, giá bất động sản có nguy cơ bị thổi phồng, khiến người mua ở thực khó tiếp cận và gia tăng rủi ro thanh khoản khi thị trường đảo chiều.

4 nhóm yếu tố hình thành giá bán bất động sản theo cơ chế thị trường. Đồ họa: Hồng Khanh

Tại hội thảo về giá bất động sản mới đây, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng giá bất động sản cao hiện nay do nhiều nguyên nhân, không thể quy toàn bộ cho chi phí đất đai.

Theo bà Hằng, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường trong bối cảnh mặt bằng giá đất tăng đã khiến tiền sử dụng đất của nhiều dự án tăng, tác động trực tiếp đến giá bán.

Bên cạnh đó, vướng mắc pháp lý khiến quá trình chuẩn bị và triển khai dự án kéo dài. Doanh nghiệp phải chịu lãi vay trong thời gian dài hơn, phát sinh thêm chi phí tài chính và vận hành. Những khoản này có thể được tính vào giá bán sản phẩm.

Tình trạng đầu cơ cũng tạo áp lực lên thị trường. Một bộ phận nhà đầu tư sử dụng vốn vay để mua bất động sản chờ tăng giá thay vì phục vụ nhu cầu ở thực. Trong khi đó, lãi suất cho vay tăng khiến người dân khó tiếp cận vốn mua nhà, còn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải chịu áp lực trả nợ khi thanh khoản suy giảm.

Theo bà Hằng, giá bất động sản cao xuất phát từ nhiều yếu tố, bao gồm chi phí đất đai, thủ tục đầu tư, chi phí tài chính, đầu cơ và sự mất cân đối giữa các phân khúc sản phẩm.

Hạ kỳ vọng lợi nhuận, cơ cấu lại nguồn cung để mở rộng sức mua

Một nghịch lý của thị trường hiện nay là nhu cầu mua nhà vẫn lớn nhưng nguồn cung phù hợp về vị trí, chất lượng và giá bán còn thiếu.

Bà Hằng cho rằng việc điều chỉnh giá bất động sản trước hết phụ thuộc vào quyết định của chính các doanh nghiệp, chủ đầu tư. Doanh nghiệp cần thay đổi tư duy đầu tư, kinh doanh, tập trung vào ba hướng chính.

Thứ nhất, cơ cấu lại nguồn cung và phân khúc sản phẩm. Doanh nghiệp cần nghiên cứu kỹ nhu cầu trước khi triển khai dự án, thay vì chạy theo những phân khúc có lợi nhuận kỳ vọng cao.

Bà đánh giá, nguồn cung ở một số phân khúc trung cấp và cao cấp có dấu hiệu dư thừa, trong khi nhà ở có mức giá phù hợp với người thu nhập trung bình và người có nhu cầu ở thực vẫn khan hiếm.

Nếu tiếp tục phát triển sản phẩm vượt quá khả năng chi trả của khách hàng, doanh nghiệp có nguy cơ khó bán hàng, không thu hồi được vốn và thiếu dòng tiền cho các dự án tiếp theo.

Nhu cầu mua nhà vẫn lớn nhưng nguồn cung phù hợp về vị trí, chất lượng và giá bán còn thiếu. Ảnh: Hồng Khanh

Thứ hai, chuyển từ tư duy tối đa hóa giá bán sang tối đa hóa dòng tiền. Thay vì cố giữ giá cao để đạt lợi nhuận lớn trên từng sản phẩm, chủ đầu tư nên cân nhắc mức giá hợp lý nhằm tăng tốc độ tiêu thụ, thu hồi vốn và giảm áp lực lãi vay.

Bà dẫn ví dụ, thay vì theo đuổi một dự án với kỳ vọng lợi nhuận 30% nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài, doanh nghiệp có thể chấp nhận mức lợi nhuận khoảng 15% để đẩy nhanh bán hàng và tiếp tục triển khai dự án mới. Cách tiếp cận này có thể giúp doanh nghiệp giảm thời gian vốn bị đọng, hạn chế chi phí tài chính và duy trì hoạt động ổn định hơn.

Thứ ba, tăng cường phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Đây là những phân khúc đang được Nhà nước ưu tiên nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình.

Doanh nghiệp cần chủ động phối hợp với cơ quan quản lý, chính quyền địa phương để tham gia phát triển các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Việc hoàn thiện cơ chế, tháo gỡ vướng mắc pháp lý cũng là điều kiện quan trọng để thúc đẩy nguồn cung ở những phân khúc này. 

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, việc cơ cấu lại sản phẩm, điều chỉnh chiến lược giá bán và tham gia phát triển nhà ở xã hội không chỉ giúp doanh nghiệp cải thiện thanh khoản, giảm áp lực tài chính mà còn góp phần khắc phục tình trạng lệch pha cung cầu, hướng tới thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn.