Bối cảnh mới sẽ mở ra cơ hội mới cho đầu tư nhà ở xã hội

Ảnh minh họa.

Phát biểu tại Hội thảo “Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới” do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức, Tổng Biên tập Phạm Đức Sơn cho biết Quyết định 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”.

Tuy nhiên, theo số liệu của Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến nay, cả nước mới có 657 dự án nhà ở xã hội được triển khai, số lượng căn hoàn thành mới chỉ đạt 15,6% mục tiêu đến năm 2025. Chính phủ cũng dành gói 120 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội nhưng tiến độ giải ngân rất chậm.

Vì vậy, tại kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đang xem xét thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, có nhiều giải pháp mới với tác động sâu rộng.

XÂY DỰNG CÁC CƠ CHẾ ĐẶC THÙ

Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, kết quả thực hiện Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội chưa đạt như kỳ vọng do nhiều nguyên nhân. Tuy nhiên, những vướng mặc tới đây sẽ được giải quyết khi Quốc hội thông qua Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội đã tính đến việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia. “Ban đầu, Quỹ thiên về chính sách tài chính nhưng sau đó chúng tôi thấy Quỹ không nên chỉ làm nhiệm vụ cho vay, hỗ trợ vốn, hình thành nguồn tài chính… Bởi theo hướng này sẽ trùng lặp với các chính sách hỗ trợ tài chính của Luật Nhà ở hiện hành. Trong khi nguyên tắc dùng nguồn vốn Nhà nước là không trùng lặp nhiệm vụ chi, nên chính sách mà dự thảo Nghị quyết cần hướng đến và làm rõ là nguồn lực để xây dựng Quỹ nhà ở xã hội và nhà ở dành cho đối tượng công chức, viên chức, người lao động, trong đó có nhân lực trẻ dưới 35 tuổi”, bà Hạnh cho hay.

Cũng theo Cục trưởng, Quỹ nhà ở này ban đầu trình lên dành để cho thuê và cho thuê, mua. Song, sau khi tiếp thu các ý kiến đã hướng đến Quỹ nhà ở xã hội do Quỹ nhà ở quốc gia tạo lập ra và đầu tư xây dựng, đồng thời nhắm đến một đối tượng cho thuê. Đây là phiên bản mới nhất Chính phủ gửi sang Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Quỹ nhà ở được dùng luân phiên, nếu đối tượng đáp ứng thì thụ hưởng và thuê nhà ở, nhưng khi đủ điều kiện mua nhà ở thương mại sẽ chuyển ra ngoài để dành nhà cho đối tượng khác.

Ở nhóm chính sách thứ hai liên quan đến thủ tục đầu tư xây dựng, bà Hạnh thông tin qua khảo sát, định mức lợi nhuận 10% là không đủ thu hút nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhưng nhiều doanh nghiệp đánh giá bản chất không nằm ở mức lợi nhuận định mức, mà họ quan tâm đến cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn đầu tư xây dựng, quay vòng vốn dự án. Điều này đem lại hiệu quả tốt hơn so với nâng lợi nhuận định mức. Vì rút ngắn thời gian triển khai dự án, ngay từ chi phí lãi vay hay việc đưa dự án sớm hoàn thành có thể đem lại nhiều lợi ích kinh tế.

Theo đó, Nghị quyết đã đưa ra một số chính sách quan trọng nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, như: đề xuất quy định về giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu. Thủ tục này dự kiến cần tối đa 75 ngày, cắt giảm được khoảng 200 ngày, tương ứng 70% thời gian thực hiện so với quy định hiện hành. Ngoài ra, bỏ bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết; cắt giảm được 65 ngày so với quy trình hiện hành (bằng 100%)...

Trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất do thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ hoàn trả cho chủ đầu tư số tiền đã chi trả để thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất, hoặc số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Nhà nước giao, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án mà chủ đầu tư đã tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Nhà nước hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính phải nộp cho nhà nước. Dù vậy, ở phiên bản cuối cùng lại không đề xuất Nhà nước hoàn trả cho nhà đầu tư. Thay vì thế, nhà đầu tư được hạch toán chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào chi phí đầu tư dự án và xác định vào giá bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.

ĐỀ XUẤT SÁT VỚI VƯỚNG MẮC THỰC TẾ

Nói về những chính sách mới, ông Trần Công Tưởng, Tổng giám đốc Tập đoàn Capital House khẳng định doanh nghiệp rất mong muốn Nghị quyết của Quốc hội sớm được thông qua và áp dụng trên thực tiễn. Nhà đầu tư đang hồ hởi với sự ra đời của Nghị quyết để hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội được đẩy nhanh, có thêm sản phẩm phục vụ khách hàng. Tuy nhiên, cần cân nhắc những đặc tính vùng miền, khu vực…

Theo ông Vũ Quốc Huy, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Taseco Land, Nhà nước đang xây dựng một chính sách mạnh mẽ, quyết liệt để hỗ trợ người yếu thế, người thu nhập thấp được tiếp cận nhà ở. Dự thảo Nghị quyết về đầu tư phát triển nhà ở xã hội với nhiều điểm mới giúp rút ngắn thủ tục đầu tư, nhưng chúng tôi kì vọng khi Nghị quyết được thông qua, các cơ quan cần thực hiện thật nghiêm, để việc giảm giấy tờ liên quan phát huy hiệu quả, tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai nhanh chóng các dự án nhà ở xã hội.

Còn ông Vũ Xuân Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty Viconship nhận định những điểm đề xuất của Bộ Xây dựng rất sát với những vướng mắc trong triển khai dự án nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay. Đây là điểm nghẽn khiến tiến trình của Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội chưa đạt được như mong muốn. Đối với giải pháp về Quỹ nhà ở quốc gia, tôi hiểu đây là quỹ vận hành qua nguồn vốn ngân sách Nhà nước đóng góp một phần; nhà đầu tư, cộng đồng đóng góp một phần sẽ đem lại nhiều lợi ích.

Dù vậy, giải pháp tài chính chưa phải bức thiết. Tiến trình thủ tục mới là điều doanh nghiệp quan tâm và ảnh hưởng tới tiến độ dự án. Theo đó, dự thảo đã nêu một số điểm cải thiện, đặc biệt ở khâu chỉ định thầu nhà đầu tư triển khai nhà ở xã hội. Việc giao chủ đầu tư tự định giá trên cơ sở có kiểm toán sẽ mang tới nhiều thuận lợi với thị trường bất động sản nhà ở xã hội.

Bước rút ngắn lập thẩm định phê duyệt dự án là điểm mà hầu hết chủ đầu tư mong đợi. Về đối tượng mua nhà ở xã hội, nên chăng cần xem xét cởi mở hơn cho một vài đối tượng. Tại địa phương, công tác xác định đối tượng có thu nhập thấp mua nhà ở xã hội không đồng nhất. Hơn nữa, với thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng mới đủ điều kiện mua, trong khi phải chi khoảng 7-8 triệu/tháng để trả nợ gốc vay một căn nhà ở xã hội, các gia đình thu nhập thấp chỉ còn 7 triệu đồng dùng chi trả sinh hoạt cuộc sống. Đó cũng là vấn đề phải lưu ý.

Chia sẻ thêm thông tin về dự thảo Nghị quyết này, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Ủy ban Kinh tế, tài chính của Quốc hội cho biết dự kiến, Nghị quyết sẽ được Quốc hội biểu quyết thông qua vào cuối tháng 5/2025. Thời gian thí điểm là 5 năm. Nếu cách triển khai tốt thì tiến tới luật hóa.

Hoàng Bách