Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội chờ 'làn gió mới' từ Luật Nhà ở

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy Hà Nội hiện có gần 1.600 nhà chung cư cũ, quy mô từ 2 đến 5 tầng, tập trung chủ yếu tại 4 quận nội thành Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, trong đó, nhiều nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, hư hỏng nặng, tiềm ẩn nguy hiểm về an toàn.

Những “nút thắt” cần tháo gỡ

Trước thực tế trên, chỉ trong hơn 1 năm qua, TP Hà Nội đã tiến hành kiểm định trên 400 chung cư cũ, thực hiện việc di dời người dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm cấp độ D. TP cũng đã hoàn thành xây mới và đưa vào sử dụng đối với 18 chung cư cũ, 14 dự án đang được triển khai.

Cùng với đó, TP đã giao 19 nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 để thực hiện cải tạo, xây dựng lại 30 khu chung cư, đồng thời có nhiều biện pháp để ưu đãi, kêu gọi nhà đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, kết quả trên vẫn còn khiêm tốn so với yêu cầu đặt ra.

Việc cải tạo, nâng cấp, chỉnh trang các khu chung cư cũ trong nội thành chậm và còn nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách. Năng lực của một số chủ đầu tư, nhà đầu tư, nhà thầu, tư vấn ở một số dự án còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu; công tác rà soát, đánh giá, lập danh mục khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp để công bố thu hút đầu tư còn chậm, thậm chí rất chậm.

"Bài toán" cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đang chờ "lời giải" từ Luật Nhà ở và Luật Thủ đô sửa đổi.

Minh chứng là hàng loạt khu chung cư, tập thể cũ xuống cấp nguy hiểm như khu Văn Chương, Thành Công, Giảng Võ, Lý Thường Kiệt (Hà Nội), vẫn chưa thể cải tạo, xây dựng lại vì thiếu cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp.

Số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội cũng cho thấy công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP đến hết năm 2023 mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch, với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại. Cụ thể, với việc thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội, đến nay có 2 dự án hoàn thành và chuẩn bị đưa vào vận hành, khai thác; còn 9 dự án đang tiếp tục đôn đốc triển khai thực hiện.

Kỳ vọng đột phá từ quy định mới

KTS. TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, vướng mắc lớn nhất trong công tác cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ tại Hà Nội và cả nước là việc thiếu cơ sở pháp lý. Một số cơ chế, chính sách trong quy định hiện hành chưa phù hợp với tình hình thực tiễn.

Trong bối cảnh đó, Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 1/8/2024) đã dành chương 5 quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư. Theo đó, Luật sửa đổi đã đã luật hóa thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, khi các khu chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm định, nếu không đủ an toàn sẽ buộc phải phá dỡ, xây dựng lại.

Đồng thời, luật cũng bổ sung một loạt cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kinh doanh diện tích nhà ở còn lại sau khi bố trí tái định cư, kinh doanh dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án, vay vốn ưu đãi; được địa phương hỗ trợ ngân sách để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án và hưởng ưu đãi về thuế...

Đáng chú ý, một trong những điểm mới đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 đó là quy định về tỉ lệ người dân đồng thuận, nếu như trước đây phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà, thì theo luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư bất động sản toàn cầu GP.Invest đánh giá, các quy định mới được kỳ vọng sẽ khơi thông những nút thắt về pháp lý, đồng thời tạo sức hút lớn hơn với doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ.

Đặc biệt, cơ chế đền bù, hỗ trợ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ công bằng hơn giữa chủ sở hữu chung cư cũ và chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cũng giúp việc tìm kiếm sự đồng thuận dễ dàng hơn.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, những điểm mới rất sáng trong Luật Nhà ở sửa đổi lần này là khi chung cư hết thời hạn sử dụng, kiểm định không thể tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ và các chính sách đi theo bắt buộc người dân phải tuân thủ. Các quy định về đền bù cũng rõ ràng hơn, bảo đảm lợi ích của các bên.

Để nâng cao hơn nữa hoạt động cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị thông qua xu hướng xây dựng lại chung cư cũ, nhà ở cũ, chỉnh trang phố cổ, phố cũ trong thời gian tới, TS Đỗ Xuân Trọng – chuyên gia từ Trường Đại học Luật Hà Nội đề xuất cụ thể hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở cũ, nhà nhiều hộ xuống cấp tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt... qua đó đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa Luật Thủ đô và Luật Nhà ở, cân bằng lợi ích giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp.

Các trường hợp buộc phải di dời khỏi nhà chung cư từ ngày 1/8

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 98 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, trong đó nêu rõ các trường hợp di dời nhà chung cư.

Nghị định quy định các trường hợp di dời khẩn cấp nhà chung cư bao gồm nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

Bên cạnh di dời khẩn cấp, theo Nghị định 98, ba trường hợp nhà chung cư cũng phải di dời theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, gồm:

Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ.

Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư sẽ được bố trí chỗ ở tạm thời theo nhiều hình thức như tại quỹ nhà ở tái định cư có sẵn; quỹ nhà ở thuộc tài sản công trên địa bàn; mua nhà ở thương mại hoặc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách của địa phương hoặc nguồn vốn từ quỹ đầu tư phát triển, quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có). Ngoài ra, chủ sở hữu cũng có thể được thanh toán tiền để tự lo chỗ ở.

Hải Miên