Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ: 'Điểm nghẽn' lớn nhất là lựa chọn nhà đầu tư

Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội là vấn đề được Trung ương, Chính phủ và thành phố quan tâm chỉ đạo, nhưng kết quả chưa được như định hướng, kế hoạch, do nhiều lý do khách quan và chủ quan. Điểm nghẽn lớn nhất chính là lựa chọn chủ đầu tư, hệ số K, định cư và tái định cư…

Quang cảnh hội nghị. Ảnh: PV

Từ thực tiễn đó, UBND thành phố Hà Nội đã giao Sở Xây dựng Hà Nội chịu trách nhiệm soạn dự thảo Nghị quyết của HĐND thành phố quy định nội dung, hồ sơ, điều kiện, tiêu chí, trình tự, thủ tục thực hiện lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt đối với dự án đầu tư cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội dựa theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 1 Nghị quyết số 258/2025/QH15 ngày 11-12-2025 của Quốc Hội.

Tại hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Nghị quyết trên, các đại biểu đều cho rằng, dự thảo đã được nghiên cứu nghiêm túc, khoa học, có tác động đến giải quyết "điểm nghẽn" trong phát triển kinh tế - xã hội, diện mạo đô thị, tạo điều kiện huy động nguồn lực xã hội.

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội trình bày dự thảo Nghị quyết. Ảnh: PV

TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, việc ban hành Nghị quyết của HĐND thành phố với nội dung trên là cấp thiết, đủ cơ sở chính trị, pháp lý, căn cứ thực tiễn và đúng thẩm quyền. Dự thảo đã tuân thủ quy định tại Nghị quyết số 258/2025/QH15 của Quốc hội.

Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất tại các dự án cải tạo, xây dựng chung cư chính là lựa chọn chủ đầu tư. Việc lựa chọn nhà đầu tư để bảo đảm công khai, minh bạch, thuận tiện cho quá trình thực hiện cần xem xét lại quy định hồ sơ mời nhà đầu tư. Về hồ sơ, văn bản nhà đầu tư đề xuất (khoản 2 Điều 4) dự thảo đã nêu khái quát nhưng cần biên soạn lại đủ yêu cầu để minh bạch khi lựa chọn.

Đối với quy trình lựa chọn chủ đầu tư, theo TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm cần thành lập tổ chức đánh giá liên ngành, bổ sung có đại diện Mặt trận Tổ quốc và chuyên gia chuyên ngành.

Về trách nhiệm tổ đánh giá, cần xác định rõ, bổ sung Điều 6 hủy kết quả lựa chọn cả khi phát hiện tổ đánh giá có kết luận không minh bạch, không khoa học. Ngoài ra, tại Điều 6 dự thảo cần quy định bổ sung hủy lựa chọn khi nhà đầu tư chậm tiến độ quá 24 tháng sẽ thu hồi dự án.

Các chuyên gia đóng góp ý kiến tại hội nghị. Ảnh: PH

Đồng tình với ý kiến này, ông Phạm Ngọc Thảo, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban MTTQ Việt Nam thành phố Hà Nội đề nghị tờ trình cần bổ sung làm rõ, đánh giá thực trạng của tình hình thực hiện nội dung, hồ sơ, điều kiện, tiêu chí, trình tự thủ tục thực hiện lựa chọn nhà đầu tư trong việc triển khai cải tạo chung cư cũ và các dự án đặc biệt ở Hà Nội; những khó khăn gì về nội dung trên và dự thảo nghị quyết này. Thực tế cho thấy, khó khăn vướng mắc không chỉ ở việc lựa chọn nhà đầu tư mà từ một số vấn đề, như: Hệ số K, tạm cư và tái định cư, hỗ trợ của Nhà nước, giá trị đền bù giải phóng mặt bằng…

PGS, TS. Doãn Minh Tâm, nguyên Viện trưởng Viện Khoa học công nghệ giao thông vận tải, Bộ Giao thông Vận tải (nay là Bộ Xây dựng) cho rằng, nội dung quan trọng nhất của dự thảo Nghị quyết là Chương II và tại Điều 4 - Nội dung, hồ sơ, điều kiện, tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt.

Theo PGS, TS. Doãn Minh Tâm Tâm, sự thành công của dự án chủ yếu dựa vào năng lực của nhà đầu tư. Vì vậy, cần làm rõ và bổ sung các yêu cầu để có thể tìm ra và tuyển chọn được nhà đầu tư thực sự có năng lực cho dự án.

Theo khoản 2 Điều 6 Luật Đầu tư công 2024 dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C theo tiêu chí quy định tại các điều 8, 9, 10 và 11 Luật Đầu tư công 2024. Vì vậy, tùy theo giá trị tổng mức đầu tư dự kiến của các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thuộc trường hợp phá dỡ trên địa bàn thành phố Hà Nội, mà ngay từ đầu đã phải phân loại năng lực để tuyển chọn nhà đầu tư có đủ điều kiện để chủ trì thực hiện các dự án nhóm A, B hoặc C, mà không thể mời hoặc tuyển chọn tùy tiện. Trong đó, đối với các dự án nhóm A, nên tiến hành tuyển chọn nhà đầu tư theo quy trình 2 bước, còn với dự án nhóm B, C có thể tuyển chọn theo quy trình 1 bước.

Ông Phạm Ngọc Thảo cho rằng, ngoài quan tâm đến chủ đầu tư dự án, người dân còn quan tâm đến hệ số K, tạm cư và tái định cư để ổn định cuộc sống. Ảnh: PH

Trong đó, việc quy định chặt chẽ về tiêu chuẩn, điều kiện, năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư là các quy định quan trọng nhất, đảm bảo cho sự thành công của dự án. Mà các nội dung này cần phải được thể chế hóa bằng các quy định đầy đủ, khoa học và chặt chẽ trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật mà không nên quy định tóm tắt dưới dạng Nghị quyết.

Trong đó, việc quy định chặt chẽ về tiêu chuẩn, điều kiện, năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư là các quy định quan trọng nhất, đảm bảo cho sự thành công của dự án. Các nội dung này cần phải được thể chế hóa bằng các quy định đầy đủ, khoa học và chặt chẽ trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật mà không nên quy định tóm tắt dưới dạng Nghị quyết.

Phát biểu kết luận hội nghị, Phó Chủ tịch Thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thành phố Hà Nội Trần Thị Phương Hoa đánh giá cao công tác chuẩn bị của các đơn vị tham mưu, những ý kiến đóng góp sâu sắc của các chuyên gia. Hội nghị có 15 lượt ý kiến phát biểu trao đổi, thảo luận trực tiếp. Các ý kiến nêu cần bổ sung thế nào là đặc biệt, trường hợp nào thì tháo dỡ, bổ sung các căn cứ có tính pháp lý để đảm bảo lợi ích Nhà nước - doanh nghiệp và người dân, bảo đảm năng lực nhà đầu tư, tái định cư ổn định đời sống người dân, cần hoàn thiện sâu hơn bộ tiêu chí, đánh giá minh bạch năng lực tài chính, kỹ thuật, phương án tái định cư, tránh cơ chế xin - cho…