Căn hộ cho thuê Đà Nẵng hút dòng tiền, nhà đầu tư vẫn dè chừng 'sóng FOMO'

Trung tuần tháng 3/2026, anh Đặng Trần Minh, một nhà đầu tư cá nhân rà soát lại hiệu quả danh mục đang nắm giữ. Hiện, anh sở hữu 2 căn hộ tại Đà Nẵng, một căn studio khai thác cho thuê dài hạn, một căn cao cấp vận hành theo mô hình lưu trú ngắn ngày.

Lợi suất chạm ngưỡng 9%

Anh Minh tiết lộ, nhờ dự báo và chiến lược “xuống tiền” đúng, gần như mọi tính toán của anh đều đang đi đúng hướng. Căn cao cấp mang về dòng tiền ổn định gần 18 triệu đồng mỗi tháng, trong khi căn studio vào mùa cao điểm thường đạt công suất thuê trên 90%.

“Lợi suất thực tế cho thuê căn hộ tại Đà Nẵng không hẳn lúc nào cũng cao như báo cáo, nhưng rõ ràng tốt hơn Hà Nội rất nhiều”, anh Minh nói đồng thời cho hay trải nghiệm vận hành thực tế, từ tìm khách thuê, tối ưu giá, đến xử lý chi phí, giúp anh nhìn thị trường với một lớp lọc thận trọng hơn, thực tế hơn, qua đó đảm bảo thành công.

Thực tế cho thấy phân khúc căn hộ cho thuê tại Đà Nẵng đang được giới đầu tư đánh giá cao. Chị Lan, nhà đầu tư từng quen với thị trường căn hộ cho thuê tại TP.HCM thời gian qua đang tích cực tìm kiếm cơ hội ở vùng đất mới.

Căn hộ cho thuê ở Đà Nẵng được đánh giá cao nhưng cũng tiềm ẩn không ít thách thức với nhà đầu tư.

“Gần 1 tháng qua, điện thoại của tôi liên tục hiện thông báo từ các nhóm đầu tư, với bảng hàng mới, chính sách ưu đãi, những suất đặt cọc vừa được giữ chỗ. Dự án nào cũng đưa mức lợi suất 8-9%”, chị Lan chia sẻ với VnBusiness.

Khác với anh Minh, người đã có tài sản cụ thể để đo lường hiệu quả, chị Lan vẫn đang đứng trước một “ma trận kỳ vọng”. Những con số lợi nhuận chị thấy phần lớn đến từ tài liệu bán hàng hoặc chia sẻ trên các hội nhóm, nơi tâm lý đám đông dễ dàng khuếch đại cơ hội.

Chị Lan kể đã từng tham gia một buổi mở bán trực tuyến, nơi bảng hàng bị “quét sạch” chỉ sau vài chục phút. “Nếu là nhà đầu tư mới có thể tôi đã xuống tiền. Mọi con số đều rất hấp dẫn, nhưng kinh nghiệm hơn 10 năm khiến tôi chậm lại để tránh FOMO (hiệu ứng sợ bỏ lỡ)”, chị Lan nói thêm.

Sự hào hứng của giới đầu tư đang phần nào thể hiện trên các báo cáo nghiên cứu thị trường cho thấy phân khúc chung cư cho thuê tại Đà Nẵng đang là “điểm sáng lệch pha” so với các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, với lợi suất cho thuê chỉ khoảng 2% - 3%.

Ông Trần Trọng Vũ, chuyên gia của VARS IRE, lấy ví dụ một căn hộ studio tại Đà Nẵng khoảng 32m², giá vào khoảng 2,5 tỷ đồng, có thể cho thuê tới 19 triệu đồng mỗi tháng, tương đương hơn 228 triệu đồng mỗi năm, mang lại lợi suất trên 9%.

Không chỉ là con số đẹp trên lý thuyết, lợi suất cho thuê chung cư đã trở thành thực tế tại nhiều dự án khu vực trung tâm Đà Nẵng, nơi nhu cầu thuê đến từ cả người lao động chất lượng cao lẫn dòng khách du lịch ngày càng gia tăng.

Cẩn trọng “sóng FOMO”

Sự bùng nổ của du lịch chính là nền tảng quan trọng cho câu chuyện lợi suất chung cư ở Đà Nẵng. Năm 2025, Đà Nẵng đón hơn 17,3 triệu lượt khách, trong đó khách quốc tế tăng trưởng mạnh, kéo theo doanh thu lưu trú, ăn uống và lữ hành đạt khoảng 60.000 tỷ đồng.

Dòng khách ổn định và tăng trưởng đều giúp các căn hộ không chỉ dễ cho thuê dài hạn mà còn có thể khai thác theo mô hình lưu trú ngắn ngày với mức lợi nhuận 6% - 7%, cao hơn đáng kể so với nhiều thị trường khác.

Tuy nhiên, điều khiến thị trường trở nên đặc biệt không chỉ nằm ở lợi suất, mà còn ở tốc độ hấp thụ đáng kinh ngạc. Theo DKRA, năm 2025 ghi nhận nguồn cung sơ cấp căn hộ ở Đà Nẵng tăng mạnh, nhưng lượng tiêu thụ còn tăng nhanh hơn, tới gần gấp đôi so với năm trước.

Giao dịch tập trung chủ yếu ở các dự án mới mở bán, chiếm hơn 90% tổng lượng tiêu thụ, cho thấy sức hút lớn của hàng mới. Những cái tên như Masteri Rivera Danang, M Landmark Residence hay Olalani Riverside Towers... liên tục ghi nhận tình trạng bán tốt.

Bất chấp những tiềm năng đang có, nhiều nhà đầu tư hiện vẫn lo ngại sóng FOMO. Thực tế, FOMO không phải là yếu tố xa lạ, nhưng tại Đà Nẵng hiện tại, nó đang được khuếch đại bởi sự kết hợp của nhiều yếu tố như lợi suất cao, giá tăng nhanh và thanh khoản dồi dào.

Giá bán sơ cấp đã tăng 10% - 15% trong một năm, kéo theo giá thứ cấp tăng tới 30% - 35%, đặc biệt tại các dự án trung tâm và ven sông, ven biển. Những con số này tạo ra kỳ vọng về khả năng sinh lời kép, vừa có dòng tiền, vừa có tăng giá, khiến nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền nhanh hơn, đôi khi bỏ qua các yếu tố rủi ro.

Cũng cần nói thêm, phần lớn người mua căn hộ tại Đà Nẵng không phải là người địa phương. Chung cư chủ yếu phục vụ nhà đầu tư hoặc người nhập cư, nhóm khách hàng có độ nhạy cảm về giá thấp hơn, nhưng cũng dễ bị ảnh hưởng bởi biến động kỳ vọng.

Điều này dẫn đến thị trường phụ thuộc nhiều vào dòng vốn ngoại tỉnh. Khi dòng vốn này mạnh, thanh khoản cao và giá tăng nhanh, nhưng nếu tâm lý đảo chiều, áp lực điều chỉnh cũng có thể xuất hiện.

Bên cạnh đó, cấu trúc nguồn cung hiện tại cũng đặt ra thách thức khi phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tới 90%, trong khi phân khúc trung cấp, phục vụ nhu cầu ở thực, lại khá hạn chế. Sự lệch pha này khiến thị trường trở nên nhạy cảm hơn với các cú sốc về cầu đầu tư.

Triển vọng tương lai càng khiến bài toán trở nên phức tạp. Dự báo trong những năm tới, nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng sẽ tiếp tục gia tăng. Khi đó, thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, những dự án có vị trí đắc địa, gắn với hạ tầng tốt và khả năng khai thác du lịch hiệu quả sẽ giữ được giá trị.

Ngược lại, các dự án kém cạnh tranh có thể đối mặt với áp lực giảm giá hoặc khó cho thuê. Lợi suất, yếu tố đang là “nam châm” hút nhà đầu tư, cũng có thể bị co hẹp nếu nguồn cung tăng nhanh hơn cầu thực.

Tựu trung, Đà Nẵng vẫn đang mở ra một chu kỳ mới cho thị trường căn hộ, nhưng như mọi chu kỳ khác, cơ hội luôn đi cùng thách thức. Chiến thắng sẽ chỉ đến với những người hiểu rõ cuộc chơi và đủ kỷ luật để không bị cuốn theo những cơn sóng FOMO.

Hưng Nguyên