Gỡ 'điểm nghẽn' để nhà ở xã hội bứt tốc

Nguồn cung NƠXH vẫn còn hạn chế so với nhu cầu của thị trường. Ảnh minh họa: S.T

Nguồn cung cải thiện nhưng cung - cầu vẫn "lệch pha"

Phát triển NƠXH là một trong những chính sách an sinh quan trọng nhằm giúp người thu nhập thấp và trung bình tiếp cận nhà ở ổn định. Thời gian gần đây, phân khúc này đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi nguồn cung dần được cải thiện, tuy nhiên thực tế cho thấy khoảng cách giữa cung và cầu vẫn còn khá lớn, đặt ra yêu cầu tiếp tục tháo gỡ các “nút thắt” trong quá trình triển khai.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến nay cả nước đang triển khai khoảng 737 dự án NƠXH với quy mô hơn 701.000 căn, tương đương khoảng 70% mục tiêu của Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn NƠXH. Trong số này, 196 dự án đã hoàn thành với hơn 170.000 căn, khoảng 220 dự án đang được xây dựng với gần 215.000 căn và 321 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô hơn 315.000 căn.

Đáng chú ý, năm 2025 được xem là một bước tiến quan trọng khi cả nước hoàn thành hơn 103.000 căn NƠXH, vượt mục tiêu 100.000 căn được Chính phủ giao. So với giai đoạn 2023-2024, khi mỗi năm chỉ đạt khoảng 40.000 - 50.000 căn, kết quả này cho thấy chương trình phát triển NƠXH đang được đẩy nhanh đáng kể.

Bước sang năm 2026, Chính phủ đặt mục tiêu phát triển khoảng 158.700 căn NƠXH. Tuy nhiên, với quy mô khoảng 220 dự án đang triển khai tương ứng gần 215.000 căn, nhiều khả năng nguồn cung trong năm nay có thể vượt kế hoạch đề ra. Chỉ riêng trong tháng 2/2026, các địa phương đã khởi công thêm 28 dự án với khoảng 20.000 căn hộ.

Theo ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tiến độ triển khai Đề án phát triển 1 triệu căn NƠXH đang cải thiện rõ rệt qua từng năm, phản ánh sự quyết liệt của Chính phủ và sự vào cuộc mạnh mẽ của các Bộ, ngành, địa phương trong việc thúc đẩy phát triển phân khúc này. Tuy nhiên, bên cạnh những chuyển biến tích cực, tại nhiều đô thị lớn cho thấy nguồn cung NƠXH hiện vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của người dân.

Ông Hưng chỉ ra 3 nhóm nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên.

Thứ nhất,sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung của thị trường bất động sản là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến nhu cầu NƠXH ngày càng gia tăng.

Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản phát triển chủ yếu theo hướng mở rộng phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi nguồn cung các sản phẩm vừa túi tiền lại khá hạn chế. Chính sự lệch pha này đã khiến một bộ phận lớn người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và trung bình, dần bị “đẩy ra” khỏi thị trường nhà ở thương mại khi giá nhà liên tục tăng cao tại các đô thị lớn. Hệ quả là nhu cầu đối với NƠXH ngày càng lớn, tạo áp lực rất lớn lên nguồn cung của phân khúc này.

Thứ hai là bài toán quỹ đất. Mặc dù nhiều địa phương đã dành quỹ đất cho phát triển loại hình nhà ở này, nhưng thực tế cho thấy không ít dự án lại được bố trí ở khu vực xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông và hạ tầng dịch vụ. Điều này khiến cả người mua nhà lẫn DN đều gặp khó khăn.

Thứ ba, thủ tục đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư và triển khai dự án trước đây còn phức tạp, kéo dài, làm giảm động lực tham gia của DN. Tuy nhiên, thời gian gần đây, với việc ban hành các cơ chế thí điểm và chính sách đặc thù phát triển NƠXH, nhiều vướng mắc đã từng bước được tháo gỡ.

Ngoài ra, theo giới chuyên gia, phát triển NƠXH không chỉ phụ thuộc vào quỹ đất và thủ tục pháp lý mà còn gắn chặt với khả năng tiếp cận nguồn vốn của cả DN và người mua nhà. Mặc dù Chính phủ đã triển khai nhiều chương trình tín dụng hỗ trợ, nhưng quy mô nguồn vốn hiện nay vẫn còn hạn chế so với nhu cầu rất lớn của thị trường. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay đối với NƠXH dù đã được ưu đãi nhưng vẫn chịu tác động từ mặt bằng lãi suất chung. Khi lãi suất thị trường tăng, chi phí vay vốn của DN và người mua nhà cũng tăng theo, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Các dự án NƠXH luôn thu hút rất lớn sự quan tâm của người dân. Ảnh minh họa: S.T

Nhà ở xã hội sẽ được đưa vào nhóm “luồng xanh” trong giải quyết thủ tục

Trước nhu cầu về NƠXH ngày càng lớn của người dân, các cơ quan chức năng liên quan đang triển khai nhiều giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển phân khúc này mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng đang triển khai cơ chế đưa các dự án NƠXH vào nhóm “luồng xanh” trong giải quyết thủ tục hành chính. Cơ chế này cho phép thực hiện song song nhiều quy trình thay vì phải làm tuần tự như trước đây, từ đó giúp cắt giảm tối thiểu 50% thời gian xử lý thủ tục và chi phí tuân thủ cho DN. Việc đơn giản hóa thủ tục được kỳ vọng sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho các DN tham gia phát triển NƠXH, đồng thời rút ngắn đáng kể thời gian đưa dự án ra thị trường.

Song song với cải cách thủ tục, Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương đưa chỉ tiêu phát triển NƠXH vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm, đồng thời chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch với vị trí thuận lợi và hạ tầng đồng bộ để thu hút DN tham gia đầu tư.

Ở góc độ nguồn vốn, theo ông Nguyễn Xuân Bắc - Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước, hiện có 3 nhóm chính sách tín dụng trọng tâm đang được triển khai nhằm thúc đẩy phát triển NƠXH.

Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay mua NƠXH ở mức thấp hơn so với cho vay bất động sản thương mại thông thường. Cơ chế này giúp các ngân hàng thương mại giảm áp lực về hệ số an toàn vốn, qua đó tạo dư địa để mở rộng tín dụng và khuyến khích dòng vốn chảy vào phân khúc NƠXH.

Thứ hai, các chương trình tín dụng ưu đãi dành riêng cho lĩnh vực này đang được thúc đẩy triển khai với hai trụ cột chính. Một là chương trình cho vay theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH, hiện do Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện, tập trung hỗ trợ người mua nhà với lãi suất cho vay khoảng 5,4%/năm, thời hạn vay tối đa lên tới 25 năm. Hai là chương trình tín dụng thuộc Đề án phát triển 1 triệu căn NƠXH, thường được gọi là gói 120.000 tỷ đồng (sau đó được mở rộng quy mô), triển khai thông qua các ngân hàng thương mại. Chương trình này cung cấp vốn cho cả chủ đầu tư dự án và người mua nhà, với lãi suất thấp hơn khoảng 1,5 - 2% so với mặt bằng thị trường.

Thứ ba, Ngân hàng Nhà nước cũng chủ động điều hành chính sách theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng mở rộng cho vay đối với NƠXH, đồng thời khuyến khích các ngân hàng tích cực tham gia các chương trình tín dụng ưu đãi, qua đó góp phần thúc đẩy nguồn cung và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Bên cạnh những giải pháp đang được các cơ quan quản lý nhà nước tích cực triển khai, từ góc độ địa phương, ông Bùi Tiến Thành - Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất cần tháo gỡ một số vướng mắc liên quan đến quy hoạch, đất đai.

Theo ông Thành, trong thời gian qua, nhiều địa phương đồng loạt điều chỉnh quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch tỉnh và quy hoạch đô thị. Quá trình này kéo theo việc nhiều dự án NƠXH phải điều chỉnh theo, làm kéo dài đáng kể thời gian chuẩn bị và triển khai. Từ thực tế đó, ông đề xuất cần nghiên cứu cơ chế linh hoạt hơn trong điều chỉnh quy hoạch đối với các dự án NƠXH. Với những khu đất đã phù hợp định hướng phát triển chung, có thể xem xét cho phép triển khai sớm, thay vì phải chờ hoàn tất toàn bộ quy trình điều chỉnh như hiện nay.

Một điểm nghẽn khác cần tháo gỡ nằm ở công tác đất đai và giải phóng mặt bằng. Các dự án NƠXH hiện vẫn phải trải qua nhiều thủ tục như giao đất, xác định nghĩa vụ tài chính, bồi thường, giải phóng mặt bằng… trong khi quy trình còn phức tạp và kéo dài. Do đó, cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý, đồng thời đẩy mạnh phân cấp cho địa phương nhằm tăng tốc tiến độ triển khai dự án.

Ở góc độ DN, ông Lê Quang Huy - Phó Tổng Giám đốc CTCP BIC Việt Nam kiến nghị cần hoàn thiện cơ chế chính sách theo hướng minh bạch và giảm rủi ro để thu hút nhà đầu tư tham gia phát triển NƠXH. Theo ông Huy, một trong những khó khăn hiện nay là quy trình xét duyệt đối tượng mua NƠXH. Hiện nay DN thường là đơn vị trực tiếp tiếp nhận hồ sơ, ký hợp đồng và bàn giao nhà cho người mua, trong khi việc kiểm tra điều kiện của người mua lại được cơ quan quản lý thực hiện ở bước hậu kiểm. Điều này khiến DN đối mặt với rủi ro nếu sau đó phát hiện người mua không đủ điều kiện, bởi khi đó phải chấm dứt hợp đồng, thu hồi căn hộ và xử lý lại toàn bộ quy trình bán hàng.

Do đó, DN cho rằng cần xây dựng một cơ sở dữ liệu thống nhất về đối tượng đủ điều kiện mua NƠXH, có thể tích hợp trên nền tảng số như VNeID, để DN và cơ quan quản lý cùng khai thác, qua đó giúp quy trình phân bổ NƠXH minh bạch và hiệu quả hơn./.

TUẤN MINH