Căn hộ vùng ven giá 2-3 tỷ đồng ế vì bị người trẻ... 'quay lưng'?

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, quý II/2025 giá bán sơ cấp (từ chủ đầu tư) căn hộ tại TP.HCM trung bình đạt 89 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024. Nhưng đến quý III, sau khi sáp nhập Bình Dương cũ, mặt bằng giá căn hộ bình quân tại thành phố chỉ còn khoảng 50 triệu đồng/m2.

Nhà cũ giá rẻ khó bán

Trên thị trường thứ cấp, các căn hộ cũ vẫn rao bán với mức “vừa sức”, từ 2-3 tỷ đồng, đặc biệt ở khu vực vùng ven thành phố (nằm ngoài bán kính 10-15 km so với trung tâm).

Khảo sát thực tế ghi nhận, nhiều dự án như Moonlight Boulevard (phường An Lạc), Green Town, Topaz Home (xã Vĩnh Lộc), Conic Boulevard (phường Tân Tạo), Westgate (xã Bình Chánh), Phú Hoàng Anh (xã Nhà Bè) đang chào bán với giá 35-45 triệu đồng/m2.

Ngay cả khu Đông vốn là điểm nóng, vẫn có căn hộ 2,2-2,9 tỷ đồng như tại 9 View Apartment, Fideco Riverview, The CBD Premium, Citi Home, Citi Esto, Flora Novia…

Dù giá rẻ hơn đáng kể so với dự án mới, những sản phẩm này vẫn vắng bóng khách mua. Nguyên nhân, theo các sàn phân phối, là khách hàng chê dự án cũ, diện tích lớn nhưng tiện ích hạn chế và vị trí xa trung tâm.

Giá nhà vùng ven vẫn leo thang, nhưng chỉ các sản phẩm mới, giàu tiện ích mới đắt hàng.

Anh Lân, một môi giới tại khu Đông cho biết nhiều căn hộ 60-80 m2 rao bán 2,3-3 tỷ đồng, thấp hơn dự án mới cùng khu vực, song ít có giao dịch. “Người mua bây giờ đặt nặng yếu tố tiện ích, môi trường sống. Nhà cũ lại xa trung tâm, giao thông bất tiện, thiếu mảng xanh nên khó cạnh tranh”, anh Lân nói.

Ở góc nhìn của người mua nhà, tâm lý chuộng “hàng mới” thể hiện càng rõ hơn. Vợ chồng anh Đặng Quốc Hưng (29 tuổi, kỹ sư công nghệ thông tin) hiện đang thuê một căn hộ nhỏ tại phường Gia Định. Với tổng thu nhập khoảng 36 triệu đồng/tháng, họ đã dành dụm được gần 900 triệu đồng, hy vọng mua căn hộ riêng trong năm 2025.

Khi tìm hiểu thị trường, vợ chồng trẻ liên tục được giới thiệu nhiều căn hộ cũ giá 2,3-2,7 tỷ đồng ở Nhà Bè. Tuy nhiên, sau vài lần theo chân "cò" đi xem, cặp vợ chồng trẻ đều lắc đầu.

“Nhà đã hơn 12 năm tuổi, hành lang tối, bãi xe chật chội, hầu như không có sân chơi cho trẻ. Với chúng tôi, đó chẳng khác gì mua thêm một căn nhà tập thể”, anh Hưng chia sẻ.

Thay vào đó, cả hai chỉ để ý tới các dự án mới, có trung tâm thương mại, hồ bơi, khu vui chơi trẻ em. Nhưng với tầm tài chính hiện tại, lựa chọn này buộc họ phải tiếp tục thuê nhà và chờ thêm vài năm nữa. “Chúng tôi sẵn sàng chậm lại, miễn là mua được nơi đáng để an cư lâu dài”, chị Mai Anh (vợ anh Hưng) nói thêm.

Tâm lý bỏ qua nhà rẻ nhưng cũ để tìm nhà mới giàu tiện ích ở vùng ven không chỉ ở riêng một vài gia đình. Theo chuyên trang Batdongsan, gần 80% người mua hiện nay chọn dự án mới mở bán nhờ đa dạng diện tích, vị trí và tiềm năng tăng giá.

Khoảng trống khó lấp đầy

Trong khi đó, phần lớn dự án cũ tại khu vực vùng ven (nằm ngoài bán kính 15 km so với trung tâm) chỉ được quan tâm nếu thuộc phân khúc cao cấp. Báo cáo Savills và Knight Frank cũng ghi nhận, 65-80% thanh khoản nửa đầu năm 2025 rơi vào rổ hàng mới, căn hộ cũ gần như bị lãng quên.

Báo cáo vừa công bố của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng chỉ ra xu hướng người trẻ mua nhà tăng mạnh và “khẩu vị” chọn nhà của thế hệ này đã thay đổi rất lớn.

Thay vì tích lũy lâu dài để mua đất nền hay nhà phố trung tâm, người trẻ có tiền ưu tiên căn hộ chung cư vùng ven có hạ tầng kết nối, giá cả dễ chịu và tiện ích đồng bộ như siêu thị, phòng gym, trường học, công viên.

Theo giới chuyên gia, nghịch lý trên xuất phát từ sự lệch pha giữa nhu cầu và khả năng tài chính. Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, phân tích: “Căn hộ dưới 3 tỷ đồng ở TP.HCM không thiếu, nhưng đa phần nằm xa trung tâm hoặc đã cũ, kém tiện ích. Người trẻ hiện nay ưu tiên tiện ích, dịch vụ quản lý và môi trường sống. Họ sẵn sàng trả phí quản lý cao để có không gian sống hiện đại”.

Ông Thắng cũng chỉ ra bài toán tài chính, để mua căn hộ 2-3 tỷ đồng bằng vốn vay, người mua cần sẵn ít nhất 1-1,5 tỷ đồng, phần còn lại trả góp trong 10 năm với thu nhập từ 35-40 triệu đồng/tháng.

Nhưng nhóm thu nhập này lại hướng đến căn hộ cao cấp 5-6 tỷ đồng ở trung tâm. Còn nhóm thu nhập trung bình 15-20 triệu đồng thì không đủ tích lũy để mua căn hộ 2-3 tỷ đồng. “Chính sự chênh lệch này khiến căn hộ giá rẻ rơi vào cảnh ế ẩm,” ông Thắng nói.

Một yếu tố khác khiến căn hộ cũ khó bán là chi phí vận hành. Các dự án cũ có phí quản lý thấp nhưng tiện ích hạn chế, an ninh kém, dịch vụ không chuyên nghiệp. Trong khi đó, khách hàng trẻ sẵn sàng trả mức phí cao hơn để đổi lấy môi trường sống văn minh, tiện nghi đầy đủ.

Các chuyên gia dự báo, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh trong thời gian tới. Nhà ở xã hội phần nào đáp ứng nhóm thu nhập thấp, song với mức lương 10-15 triệu đồng/tháng, việc sở hữu căn hộ vẫn là gánh nặng của đa số người dân.

Nhóm thu nhập cao lại tập trung vào sản phẩm cao cấp, bỏ trống phân khúc 2-3 tỷ đồng. Khoảng trống này có thể kéo dài khi chi phí phát triển dự án không ngừng leo thang, đặt ra thách thức lớn cho bài toán nhà ở vừa túi tiền tại TP HCM.

Hưng Nguyên